本报记者贾维霜

　　近年来，房地产市场的供需矛盾日益成为人们关注的焦点，一方面人均居住水平低，而另一方面全国又有大量空置房积压，究其原因，是我国房地产价格过高所致。

　　仅以杭州为例，去年杭州市城区的商品房平均价格达4309元/平方米，中心地段的住房 价突破6000元/平方米，涨幅位居全国第三。过高的房价，使杭州出现“人才”远离本市而转向其它城市的现象。

　　北京市去年商品住宅平均价格为4700元/平方米，是全国平均价格的1倍多。

　　广州目前的高层住宅售价在5000-6000元/平方米，大大超过人们的心理预期。

　　成本过高不可忽视

　　是什么原因造成房价居高不下呢？

　　房地产价格一般由土地开发成本(地价)、建筑安装工程费用、各种税费及利润构成。地价是由土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置补偿费、其它土地开发费四部分组成。土地出让金的高低又受地租、可供开发的土地数量和利息率的影响。事实上，我国的地租水平是较高的，尤其是好地段、好位置。以北京为例，市政府将土地划分为10类，不同地段不同价格。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳区为1-6类地段；丰台、石景山区为3-9类地段；其它各郊县处于6-10类地段区。这些地段的出让金在200-2700元/平方米之间，开发商要想在城区建设开发，就得支付比郊区高出若干倍的出让金，使得城区房价比郊区高很多。去年底，浙江天松集团准备在杭州下沙区投资，但下沙开价10万元/亩，而宁波只要5万元/亩，于是开发商便放弃杭州选择了宁波。

　　随着经济的发展，加速了对城镇用地的需求，然而土地作为一种稀缺资源，供住宅开发的用地相对减少，这就成为地价居高不下的客观原因。

　　住宅建筑安装成本的提高和配套设备的建立，也促成了房价处于高位。目前，开发建设的商品房普遍采用框架、半框架结构，使用塑钢门窗、PVC管等新型建筑材料，以提高住宅质量和档次；为满足住房需求，开发商还采用了中庭花园、纯净水供给系统、小区智能化等设计，以改善和优化居住环境；为使楼宇正常运转，还须将上下水、电力、电信、热力、天然气等配套设施与外围市政接通；为日常生活需要，修建了商场、学校、娱乐、通信设施，以及公交线路引入小区，等等。所有这些费用，均被纳入购房者的成本中。

　　供需结构严重失衡

　　供求结构不平衡也是房价趋高的原因。据调查，目前全国房地产市场60%以上的开发项目属于中高档，而市场80%以上的需求集中在中低档，市场供需结构严重失衡。目前，北京大部分的家庭年收入在15万元以下，而这部分人正是当前购房的主力军，他们的消费能力在很大程度上影响着楼市的价格。

　　刚刚闭幕的北京春季房展会的统计表明，此次展会售价在4500元/平方米-7000元/平方米的参展项目有40多个，占参展总数的1/3。但由于价位较高，只有年收入在20万元以上的参观者光顾。因此，整个房展会成交数额不甚理想。与此形成对比，“首届低价位商品房展示交易会”则吸引了大批京城百姓。在这个交易会中，最低房价仅1850元/平方米，最高也只有4500元/平方米，3000元/平方米以下的占70%，有1030套低价房被买走。据低价房组委会刘和平称，下半年还将举办这样的房展会。这表明，现高档住宅供应量大，中低档供应量却明显不足，急需低价房的百姓占有很大比例，开发商要充分考虑中低收入家庭的住房需求，经济适用房的供求要合理调配，这样才能起到平抑商品住房价格的作用。

　　采取措施平抑房价

　　面对目前房地产市场现状，各地相继出台了一系列政策，以促进房价更加趋于合理。

　　今年2月，杭州市国土资源局第六次调整基准地价和土地等级，工业用地1-4类不变，5-8类平均下调了30%。

　　近日，北京国土房管局也宣布：从1993年公布并沿用至今的北京市基准地价将被“刷新”，并于今年上半年完成更新工作。市长刘淇日前表示：今后北京将出台一系列法规以降低地价，同时还将成立土地交易和土地储备中心，每年由政府审批的土地要严格进行公开、公正、公平的招标，以杜绝土地炒作，从根本上控制土地的供给。另外，每年将建200-300万平方米的经济适用房，以解决部分家庭住房难的问题。

　　加入世贸组织后，我国建材、生产设备关税从30%降至10%，这也相应降低了建筑成本。

　　建设部日前发出通知，自5月1日起，对已有的《房产测量规范》未作规定或规定不明确的部分，按新的规定进行房产测量，对容易引起争议的公摊面积进行了规定。从而让百姓在购房时心中有数，并降低开发商对消费者进行欺诈的可能。

　　相信这些政策的出台，对平抑房地产市场价格，启动个人住房消费，带动相关产业的发展，会起到一定的促进作用。

   股票短信一问一答，助您运筹帷幄决胜千里！