陆昀

　　袖珍小户型卖疯了

　　在刚刚闭幕的北京春季房展会上，位于东二环内的绿景苑二期推出的一个小户型楼卖绩极佳。由于所有户型的建筑面积都在60平方米以下，又采用了配备整体厨卫、居室墙地全 装修，尽管每平方米的均价为7500元，但因为总价偏低，总共292套住房在展会期间便以小定金的形式卖出了200余套。而其中22套面积为18.69平方米的袖珍小户更是夺人眼目，在展会头天一开盘便被抢光。135000元到140000元的总房价，此前在北京市区的商品房市场上尚属“真空”，展会期间及展会后，闻讯前往咨询的购房人始终接连不断，很多人为未能买到房子而感叹：北京能买得起的房子太少了。

　　迷你之处总价低

　　绿景苑此次推出的小户型楼中的袖珍套型居室厨卫同在一条直线上，形成一个狭长空间，没有任何设计技巧，而且房间的采光基本上都是东西向的，日照、景观都不是很好。据开发商介绍，该项目二期工程的三栋住宅楼中，这座小户型楼夹在两座塔楼之间，位置最差。虽然与其同时推出的两栋塔楼户型设计都比较好，采光、通风、景观都很不错，均价为6500元／平方米(毛坯房)，比小户型楼的单价每平方米要少一千来元，但在市场上远没有小户型楼受青睐，小户型住宅卖得如此火爆主要原因是总价低。

　　从目前的买家来看，热衷购买袖珍小户型的大致是三种人，即朝九晚五的单身小白领，刚刚进京工作时间不久的年轻一族以及以投资、保值为目的的购房人。这些购房人认为，尽管这种小小户型设计上不很理想，单价不低，但由于该楼盘的区位比较好，社区内外的相关配套齐全，小面积住房易于出租、出售，最适合大量年轻人用于过渡住房，也能满足投资、保值的需求。而且，贷款总额低，还款压力小，每月只需拿出几百元钱用于还贷。

　　袖珍户型市场多大

　　由于北京的房价始终居高不下，低总价的小户型实际上近两年在北京一直成为人们追逐的热点。像今典花园的小户型二代、九龙花园和中关村地区出现的非常宿舍等项目都卖得非常快。但以往市场上的小户型大体都在50平方米至70余平方米之间，总价多在30万元至50万元之间。绿景苑袖珍户型的推出，使北京市场上出现了20建筑平方米以下的低总价房，这一市场现象引起了业界的广泛关注。在如今住宅产品供过于求的市场情况下，一些开发商已经意识到，如今的房地产市场的最大卖点是抓住30万—50万元房价需求的缺口，以小户型迎合市场的需求，巨大的市场需求也在期盼着低总价房的涌现。然而，袖珍小户型的市场有多大，业内人士可谓见仁见智。

　　春季房展结束后，中原房地产顾问公司就小户型市场进行了研讨，该公司的销售总监殷则环认为，北京市场对低总价住宅的需求非常大，但这类袖珍小户型由于在设计上具有较大的局限性，而且墙体多，公摊多，18余平方米的空间最后可使用的也就是14余平方米，只能做纯过渡性住房，它要受到区位、配套服务等基本条件的限制，从长久来看必须因地而论，而不能一窝蜂地开发。

　　有专业人士提出，这种十余平方米的袖珍小户热实为北京高房价挤压下的一种无奈的产品，这种住房从产品本身来看是有违住宅人性化设计的，是现代版的“筒子楼”，不该大量开发。

　　今典小户型二代的开发商张宝全认为，如今北京市场上针对工薪阶层的总价为30万—50万元的住宅有效供给明显不足，总价在30万元以下的更为紧俏，市场上出现这种20平方米以下的单身公寓不失为住宅的一个过渡产品。从专业上讲，如今为了保证建筑的容积率，即便有开发商想大量开发小户型，也很难用整个小区做小户型，因为小户型的房间尺度从设计上限制了楼座的进深，使容积率难于提升。因此，目前市场上虽然有少数项目在做较小户型的开发，但大多是利用小区中主要楼座间夹着的“边角料”楼做少量的低总价小户型，供应量不会很大。

　　张宝全认为，要想满足市场主流群体的需求，既获得建筑的经济价值，又能够使住宅本身有发展的空间，最为可行的开发方式是预应力技术的“空间蒙太奇”。由于使用预应力技术开发的楼体具备大跨度的开放空间，承重墙少，而且地下部分更具增值空间，可以由小变大，具备持续发展的条件。他透露，安地公司今年打算占住低总价房的供应链，在北京东部推出“加强版”的“空间蒙太奇”小户型，在“今日家园”户型基础上，将所有立管设计进墙，使今后小变大的开放空间更为自由。

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