据悉?迟迟未出台的新《企业债券管理条例》有望在年内降生，企业债券的发行将由原来的审批制改为核准制，此条例可能将对债券利率不得高于同期银行存款利率的40％的规定有所放宽。而由此带来的债券利率市场化将会吸引更多对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，为房地产企业打开一个新的融资渠道。

　　发达国家债券市场是股票市场的3倍～10倍，国内银行利率接近谷底， 发行企业债券 更待何时

　　从发达国家情况来看，债券市场一直是资本市场的一枝独秀，企业债券的融资额度要远远高于股票，通常是股票市场的3倍～10倍。相对来说，我国的债券市场规模还很小，且以国债和金融债券为主，企业债券在整个债券市场上所占的比例小而又小，还不到3％。

　　我国企业债券发展落后的原因是多方面的，但债券发行的审批制度所形成的规模额度控制是主要原因。新的《企业债券管理条例》将一改前规?企业债券的发行将由原来的审批制改为核准制，只要符合必备条件，就可以发放债券，并且债券的发行规模将由发行人的需求和市场资金情况来决定，届时将会有更多的企业获得发行债券的机会，这无疑对求资若渴的房地产企业是一个极大的利好消息。

　　发行企业债券可以缓解房地产开发企业巨大的资金压力外。另外，按照中国人民银行的规定，企业债券利息应不得高于同期银行存款利率的40％，经过此前的8次降息，目前的银行利率已基本接近谷底，在这种情况下，非常有利于房地产企业发行长期债券进行债权性融资。

　　资信成为房地产企业发行债券的最大“绊脚石”,债券利率市场化有望新突破

　　但债券能否成功发行主要取决于企业资信状况。与一般工商企业类似，房地产开发企业的信用评级仍应以企业未来盈利能力和现金流量分析为核心，着力考察企业的偿债能力及偿债意愿。同时，房地产企业在信用评级上有着自己的特点，主要表现在：

　　房地产的区域性和异质性明显。土地资源的稀缺性和不可替代性决定了房地产业具有很强的区域市场特征，而不同类型的房地产在市场供求、经营管理上区别很大，同时，房地产业受各地政府法规及政策管制影响大。另外，房地产业还与区域经济发展水平以及经济景气周期有着明显关系，其资产质量与财务状况以及现金流量波动很大。

　　中国房地产企业还普遍存在资金实力不足的问题，资金大部分来源于银行贷款、定金及预收款以及外部资金投入，自有资金很少。这使得国内房地产企业过分依赖于贷款和预收款，其资产负债率很高。同时，定金及预收款所占比重相当大，如果贷款不能及时到位或预售不顺利，则往往不能按进度建设，竣工延误相当普遍，继而引发一系列的问题。

　　所有这些决定了房地产企业不易取得较高的资信等级，增加了发行债券的难度。另外，我国居民投资较为保守，面对央行的8次降息，城乡居民储蓄非降反升就是明证。因此，房地产企业应在提高资信等级上下功夫。

　　与国际做法接轨，债券实行利率市场化应该是中国企业债券的发展方向，新的《企业债券管理条例》将对债券利率不得高于同期银行存款利率的40％的规定有所放宽。债券利率市场化以后，房地产企业就可以根据目前行业高风险高回报的特点，确定较高的债券利率，以吸引对内地房地产市场看好的国内外机构及个人投资者，这样既满足了我国快速发展的房地产业对资金的巨大需求，也开辟了境外资金进入中国房地产业的新渠道。

　　北京世纪华夏资产管理有限公司 张化学

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