广东省目前空置房已达2000万平方米，占全国空置房总量的20%！而今年广东省内开工的项目高达1亿平方米，其中仅广州市便达4000万平方米，广东省建设厅副厅长刘锦红日前为此给广东房地产开发商大泼冷水“降温”。消息公布后引发了业界与市场的一阵骚动：广东房地产开发是否过热了，到底应该怎样看待这2000万平方米，广东扛得起2000万平方米的空置房吗？广东楼市竞争环境恶化

　　运动住宅、旅游地产、生态园林、教育概念、E社区……等等，各种同质化产品的过分炒作及概念的透支，见证了广东房地产市场竞争的剧烈。然而，广东楼市竞争环境的恶化，并不仅仅因为2000万平方米空置房数量的巨大(实际数字有可能比政府公布的要大得多)，且空置数字一直在逐年递增这一现实，重要的是，新开工量极为巨大，今年广东全省在建商品房面积首次突破1亿平方米，其中仅广州市便高达4000万平方米！并且完成的投资和新开工面积的增长都在两位数以上！楼市严重供过于求在广东已是不争的事实。

　　日前，广东省国土资源厅推出了规范房地产开发用地行为初步意见，其中明确规定：“加强房地产开发用地的批后管理，严格执行凡闲置两年以上土地予以收回的政策，对没有依合同规定投资开发的，依法收取闲置费”。无疑，这又将会加剧广东房地产市场的开发热潮。

　　与此同时，“烂尾楼”问题也是广东房地产市场“心头之痛”，据了解，目前仅广州市便有“烂尾楼”项目多达200个，尤其重要的是，虽然有关方面为解决“烂尾楼”问题做了不少工作，然而多年来广东“烂尾楼”问题不仅没有得到根本解决，甚至数量上也是多年不见降低，日前在广州更爆出了中国第一“烂尾楼”————中诚大厦！“烂尾楼”是一个“失控炸弹”，随时都有可能被引爆，然而麻烦的是，“烂尾楼”无论是死是活都会带给楼市巨大冲出。大批量“死火盘”，不仅会造成有关开发商与银行巨大的损失，也会引发整个房地产业的“信心危机”，而“救活”这些“烂尾楼”，则又凭空增加了楼盘上市量，令本已日趋剧烈的楼市竞争“雪上加霜”。抵御风险能力降低

　　房地产开发历来是以“小投入”来撬动“大资金”，这一情况在广东尤其明显。权威数据显示：目前广东房地产开发商自有资金仅占总量的21%，而贷款、收订金与预付款及建筑商垫资则占了近80%！这既说明广东的房地产开发商资本运作的“成功”，同时也暴露出广东房地产开发商对外资金依赖过大，随着商品房预售规定日益严厉，以及银行信贷资金的收紧，今后开发商的资金压力也将更大，抵御风险能力也将随而降低。需要补充的是，目前广东房地产开发商储备的土地普遍过大，这无疑也加大了企业的资金压力，与资金压力日渐增大相“呼应”的是，目前广东房地产企业赢利能力普遍下降并已开始进入了“微利时代”。以广州为例，有关数据显示，去年1至9月利润为9·７亿元(不可否认这其中隐藏着极大的“水份”)，依此类推去年全年不足14亿元！我们知道，去年广州市房地产开发投资额为385亿元，这意味着去年广州房地产投资利润率还不足3·７%！即令“挤掉水份”将此利润率提高一倍，也还不足10%！“大资金搏小利润”，在日趋剧烈的房地产市场竞争前提下其风险之大可想而知。

　　倘若广东省房地产开发的利润率都是如此低下的话，怎能扛得起2000万平方米的空置房呢！难怪有业界权威不时出面放话说，别看开发商现在都很风光，可能不用过太久，就有一批要“拍屁股走人”。过剩与短缺催生机遇挑战

　　一方面是政府权威部门领导“泼冷水吹冷风降温”，而另一方面，各大房地产开发商却是踌躇满志信心“爆棚”，其实，政府官员与开发商的这两种心态正好反映出了当前广东房地产市场的两种市态：一方面是空置房数量巨大市场竞争剧烈，另一方面是需求旺盛市场潜力巨大。

　　中国经济的高速发展以及入世的利好，对中国房地产业尤其是对广东楼市的促进作用是直接而实在的，虽然去年广东全省商品房的销售增幅低于10%，但这是在广东楼市多年来销售高速增长后基数变大而致，并不意味着市场需求不旺。以广州市为例，近三年来商品房当年成交量均超过同期批准上市量，便是市场旺盛的最好说明。

　　还以广州为例，目前广州空置房数量为560万平方米，而广州市人口高达900多万，每人增加一平方米，便可将560万平方米的空置房消化殆尽。当前世界发达国家人均居住面积高达35平方米，而广州市人均住房面积还不足14平方米，故且不计外来与新增人口对住房的需求，仅是广州现有居民改善住房需求提供给房地产发展的潜力与空间便是极其的巨大，假设将广州人均住房面积提高至24平方米，便是9000万平方米的需求量！从这一层面上说，广东完全有能力扛起这2000万平方米的空置房。

　　更何况，目前各地处理空置房的举措及市场化手段也可为广东使用，例如北京伟建置业公司启动的“房金工程”，其投入数亿元资金收购京城各种闲置空置房产，形成大规模资产链，通过租赁经营、销售变现等手段将不良资产转变为优良资产，并辅之以房地产基金运作，实现房地产资产在短时间内变现和让停滞资产迅速流动起来的目的。无疑，此举为广东解决巨大的空置房提供了有益启示。

　　随着广东居民住宅需求从生存需要向舒适需要转变，房地产产业增长方式由速度、规模型向质量、效益型转变，广东楼市供大于求与结构短缺现象还将长期存在，机遇与挑战也将并存。理解了这点，我们便不会为2000万平方米的空置房而忧心，也不会因市场需求的旺盛而得意忘形失却对风险的警惕。记者／黄博华

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