3月14日，北京广渠门外东五厂国有土地使用权出让招标尘埃落定，广州富力地产股份有限公司以31.5889亿元人民币的投标价一举中标。

　　在此之前，有业内人士把这一区域比作“CBD大灯下的阴影”。但在富力地产中标之前，早已有其它地产公司在这一区域投资，其中不乏“珠江地产”这样的地产巨鳄。在“CBD后花园”一场“龙争虎斗”已是弓上弦。

　　-CBD延伸区能否点石成金

　　据“珠江帝景”项目总经理刘松泉介绍，十几年前，当刘松泉从国贸中心所在的大北窑经过的时候，那里还是一片工厂，如今，昔日的厂区已经变成了寸土寸金的国贸商圈，变成了CBD的核心标志。

　　与其“千军万马过独木桥”，挤在CBD核心区，倒不如退一步海阔天空，到CBD延伸区去寻找发展机会。于是便有了“泛CBD”和“CBD后花园”之说。

　　刘松泉认为，加入世贸之后，“财富500强”之外的国外中小企业和北京之外的一些国内企业将会大量涌入北京，软硬件环境并不比CBD核心区逊色多少的CBD延伸区将受到关注。而“CBD后花园”作为CBD延伸区的核心，自然最先受益。因此“珠江帝景”在规划中特别包含了五星级酒店和商住楼的建设。这一点在香港新世界地产对崇文门地区的开发改造上，已经得到了充分印证。

　　-CBD延伸区住宅需求升温

　　过去，开发商们征战于北京商品房三个热点板块亚运村、中关村、国贸商圈组成的地产集中板块，其特点为享受政府扶持政策、区域经济强盛。而现在，随着CBD的崛起，带动北京东南部地区土地价值的升高，于是开发商们便纷纷转而杀入东南城，并炒热了“CBD后花园”这一全新的概念。

　　北京合生创展房地产公司总经理丁永书分析，亚运村、中关村、CBD可开发用地也已所剩无几。将投资、开发热点转向东南部，不失为明智的选择。这些地产商们不仅会造房，而且会造市，通过营造市场需求，来提升楼盘价值。

　　随着东南城改造政策支持力度的加大和开发速度的加快，中央电视台、北京电视台的东进计划，新浪落户“CBD后花园”，这一系列举措使东南城的商业、科技、文化氛围更加浓厚。企业的迁移带动人口的迁移，人口的迁移带动对住房的需求，东南城房地产业必将得到更大的发展和促进。

　　自住与投资双重置业目的是地产消费的主要动机，它使东南城这支“潜力股”变成了“绩优股”。现在，相当一部分购房人是投资型买家，他们对性能价格比更为敏感，对未来的发展潜力更加看重，“东南潜力股”的投资回报率成为最具吸引力的新卖点。

　　-CBD延伸区物业品质提升

　　根据“北京市计委信息披露会”报告，去年北京房地产开发累计完成投资783.8亿元，占全社会固定资产投资的51.2%，比上年增长50.1%。京城地产商们经过这几年地产市场中的摸爬滚打、竞争、淘汰，已初分高下，形成几大诸侯鼎立的格局，他们是新市场形势下的新地产精英，他们是拥有雄厚资金的实力派，最重要的是他们拥有现代经营理念。

　　首先他们发展、升华了传统的房地产营销手段，引用“大北京”和“泛CBD”概念，不再是简单的经营楼盘，而是在经营城市。

　　其次，他们的经营“法宝”由传统的“营销”升华为“打造品牌”。品牌可以征服消费者、品牌具有垄断优势、品牌具有再提升性、品牌不可被克隆、品牌只有厚积才能薄发……2002年是中国地产品牌年，品牌化经营将会给企业带来无可限量的商机和无形资产。

　　随着珠江地产挥师京城东南，房地产巨头们欲独霸一方的脉络愈发清晰可见，他们在泛CBD地产市场的竞争中表现不俗。珠江地产在进京后的短短几年内，通过与另一地产巨头合生创展携手，总投资已超过100亿元，一口气拿下北京东南城5块大型开发用地，占地面积超过230公顷、总开发面积近300万平方米，几大楼盘同期施工。珠江罗马嘉园、珠江绿洲家园及珠江国际城：位于朝阳区青年路的“珠江罗马嘉园”，占地21公顷，建筑面积45万平方米；位于京通高速路高碑店出口广播学院对面的“珠江绿洲家园”，占地24万公顷，建筑面积36万平方米，社区以独特的大面积岭南风格园林为特色，绿化覆盖率高达60%，意在建成“大型CBD亲水生态社区”的典范；位于北京通州永顺镇的“珠江国际城”，占地2000亩，建筑面积近150万平方米，被业内授予“新造城运动”的典范。位于朝阳区西大望路，距现代城一步之遥的珠江帝景开始打造90万平方米欧洲城和欧洲风情商业街。珠江帝景项目将一改珠江地产中档物业服务的形象，定位于为具有地产投资意识的城市中坚阶层这一消费群，打造出“以物质财富营造精神家园”的品牌形象。

　　CBD延伸区在挤入众多新项目的同时，项目的市场定位也在发生着明显的变化。

　　-文/本报记者周宏

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