中心区高档写字楼该热了

　　——访深圳中信房地产开发有限公司董事长刘勇

　　令人瞩目的中信城市广场在2000年的招商中获得了巨大成功，并且因为吉之岛、西武等品牌商家进驻，业内人士对其前景非常看好。城市广场招商成功靠的是什么？中信下一步 有何新举措？中信如何看待深圳房地产市场的发展？本报记者为此采访了城市规划学博士、深圳中信房地产公司董事长刘勇。

　　记者：中信城市广场招商十分成功，楼花阶段便完成了87％，使这个沉寂了很久的商业项目活了起来，在这个项目的运作中，中信品牌的作用占有多大的成份？城市广场的成功是否意味着中信对商业项目会感兴趣？

　　刘：对于一个地产开发商而言，品牌本身具有相当强的号召力，它是在漫长的商业之路上公司专业水平、管理水平、信誉度等在消费者心中的历史积淀，消费者一听开发商的名字就大体了解其产品状况，但品牌对单个项目而言并不是绝对的。在中信城市广场的招商过程中，中信的品牌因素十分重要，作用也十分明显，但还有其它许多条件相配合。做房地产有句行话“第一是位置，第二是位置，第三还是位置”，中信城市广场地处深南中路黄金位置，正对面是市政府，接驳地铁站入口、而且还有一个目前市区内最大的市民广场，物业本身的面积也有十几万平方米，庞大的室外空间吸引大量市民休闲娱乐，必定产生很多随机性的购买行为。超大规模的商业设施与一流的娱乐休闲环境、便捷的交通条件相配合，硬件设施可以说相当不错，在深圳应该是数一数二的。

　　目前进驻的著名商家吉之岛也好，西武也好，都认为中信是个响当当的品牌，有信誉有实力，与中信做生意比较放心，这是一个企业的信誉度。应该说中信城市广场招商的成功是物业本身的质素与中信本身的信誉度的双重作用。至于未来是否会继续投资商业项目，还是那句话：首要看位置，而选择位置应跟着政府规划走，看发展前景，其次看回报。中信是一个稳健的企业，投资项目非常谨慎。

　　记者：请刘董事长展望一下中信地产的今年的发展？

　　刘：去年中信地产进行了自身的积累，特别是土地储备方面做了很多工作，今年下半年将会有两个项目开始动工，即位于中心区的写字楼项目和位于高科技南区的住宅项目。这两个项目是今年中信的重头戏。

　　记者：深圳中心区是将来深圳的商务中心区，但现在颇有住宅大行其道的味道，中信在这里投资高档写字楼项目是出于什么考虑？

　　刘：中信地产即将投资的写字楼项目是未来深圳中心区中央商务区(CBD)内与市政府为邻的国际性高档商务写字楼，目前正处在规划设计阶段，相信会成为深圳新世纪的标志性建筑。刚才你提到的现在中心区住宅项目大行其道，如早一点的中银花园，随后又有深业花园、黄埔雅苑等众多楼盘，好像发展商更多的是在做住宅，不是太关注写字楼的开发建设。其实，中心区的规划是政府职能部门反复论证才最终敲定的，每一地块都有其特定的功能定义，这在拍卖出让以前就有了明确规定。

　　从这一点来说不论住宅也好，写字楼也好，功能都已经明确，发展商主要还是按照政府的要求来操作的。根据我们的判断，真正符合国际惯例的高档写字楼在深圳还很少，因此，中心区写字楼仍有广阔的需求空间，随着中心区功能的日趋完善，我对该项目的前景是相当有信心的。

　　记者：不少置业者认为深圳的房价高，入世以后的房价是升还是降，成为焦点，您如何看待2002年深圳房价的走势？

　　刘：影响房价的因素很多，如供求关系、开发成本、收入状况等。一般说，房价是家庭年收入的5-6倍较为合理，从目前市场的均价来看(含福利、微利房)，应该说基本价格还是合理的。

　　但我个人认为深圳房价在结构上不尽合理，价格差太小，政府应推出一定数量的为低收入阶层为对象的经济性住宅，同时也应鼓励发展一批真正意义上的高档住宅，以满足各阶层的需求。房地产市场供求变化是影响价格的主要因素。

　　关于入世对国内房地产市场的冲击，我认为，入世会对中国的房地产市场造成一定的影响，但是不会立竿见影，是渐进式的，房地产的发展还是主要依靠本地市场来消化。深圳房地产市场的价格主要还是受本地市场影响，依靠“内需”，房价从长远来说是稳中有升，平稳发展。(本报记者陈瑜特约通讯员王高翔)

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