余洪涛 张凯马 慧芳

　　对于很多人来说，投资买房好像还是有点遥远的事情。但确实越来越多的人在购买商品房时会充分考虑到房子的投资价值。从买房人的购买动机来看，不管楼盘如何多、广告多么诱人，无非是用于自住或投资，或者二者兼有，整个楼盘在推向市场时也都有自己专门的市场定位，因此，住宅产品也逐渐细分为纯居住和投资型两种。从目前的房地产市场现状来 看，自住型与投资型楼盘并无本质区别，很多项目都会在广告中宣传自己是“自住、投资”两宜，但从长远看，这样的市场细分是房地产市场未来发展的一个方向。

　　自住型与投资型楼盘的区别

　　对大多数人来说，买房是为了解决自己居住。通常称为自住型买家，相对于第一次置业的自住型，二次或多次置业的人买房更多是用来出租、增值，以获得丰厚的回报，通常称之为投资型。现在，有些开发商会针对市场上不同客户需求推出各有侧重性和针对性的住宅产品，从而就有了自住型和投资型楼盘这样的市场细化。

　　自住型和投资型楼盘是相对的，从房地产发展来看，物业作为居住是其最基本的功能，无论是短期套现还是长期升值，只不过是在某一时期强化了物业的特定功能。

　　自住型楼盘需近看

　　自住型楼盘作为纯居住物业，除了地段因素外，还应从以下几方面考虑：

　　市政、交通、购物等配套环境。无论是自住型还是投资型，市政、交通等配套环境对于商品楼盘都是至关重要的。目前北京市城市建设发展很快，交通的便利、配套设施的完善使人们择居区域范围更广。

　　社区规模。对于纯居住社区，大规模社区一般各种配套设施比较齐全，日常休闲、购物、就医、子女入学很方便、生活比较便利，居住的氛围较浓，这对居住者来说，无疑受益良多。

　　物业管理。物业的管理水平和物业费的高低对于自住型房子来说特别重要。一个良好的社区应该是秩序井井有条，楼宇设施历久常新，区内生活氛围浓厚。物业管理收费也是一个不可忽视的问题。一般说来规模大的社区比较容易解决。因为规模大，相对收费会低；如果聘请专业的物管公司参与物业管理，在规范管理模式上会有不错的表现。

　　建筑形态。众所周知，低层低密度住宅品质较低，多层楼、板式楼比较适合居住，特别是在北方，因为框架结构高层住宅格局方正。南北通透、采光好、通风通气较佳，对于老人和小孩更适宜。在市中心地段，高层住宅则具有相当优势。这种住宅形态避免了传统塔式高层住宅通透性差、出租率过高的缺点，又能在市中心地段享受便捷、舒适的生活。

　　户型。对于自住型买房者来说，选择一个合适的户型是至关重要的。北方的居民对住宅的采光、通风等条件非常重视，这就要求住宅有合理的开间、进深。此外，随着生活质量提高，“干湿分区”、“动静分区”的概念也引入到住宅设计中，这种设计是根据居室功能的不同把住宅内部空间分成不同的活动区域，从而提高空间的使用效率，好的户型应当是能够满足所有家庭成员的居住需求，有合理的功能区域分布，同时兼顾舒适和方便。

　　投资型楼盘需远观

　　地段，同样是地段，买投资型住宅和买自住型住宅挑的却不一样，买投资型住宅比较注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。

　　产业经济的支持，一个地区经济的发展，对物业的需求非常之大，正如北京国贸商圈对京东物业的影响，IT业对中关村地区的物业带动作用，都对该地区房地产业带来巨大的需求潜力。

　　交通，现代城市的发展，交通体系是经济发展的命脉。综合立体的交通体系，便捷畅通、公路、地铁、主干道通往机场、市区的距离，都是人们选择物业时十分关注的。

　　配套设施，周边的商业配套设施、物业自身配套设施，是人们选择物业时考虑的一个重要因素。完善、成熟的配套反映一处物业的“生命力”，能坚定人们的潜在购买信心，是未来升值的不可或缺的重要条件。

　　户型，做为投资买房，对于户型的考虑必不可少。如果买房是为了日后出租，不宜购买户型过大的房子，不利于以后变现。这类房子使用面积小，户型比较落后，但便于出租，租金相对低廉，因而成为租赁市场上人见人爱的“香饽饽”。这类房子无疑是散户投资型买家的首选。

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