建设部在近日完成的一份报告认为，总体上看，这几年在住房分配货币化及鼓励住房消费、规范房地产市场等政策的作用下，房地产市场在呈现较为景气局面的同时，商品房消费环境也有了较大的改变，启动了个人住房消费，带动了相关产业的发展，拉动了经济增长。但是，报告同时也强调，房地产市场上存在着的房价过高、虚假广告、中介服务不规范、商品房面积缺斤短两、乱收费、物业管理不规范等问题，也或多或少地挫伤了消费者的购房积极性，影响了住房消费的进一步启动。

　　报告认为目前影响市场健康发展的问题主要有：

　　住房价格上涨快

　　商品房价格主要是上涨过快的问题，报告认为造成上涨的原因：一是，价格性能比提高，主要是功能、环境、科技含量和配套水平提高，带动了房价上涨，尤其在中西部地区的经济适用房价格中表现比较明显。全国住宅建安造价2000年有所下降，2001年1—11月份涨幅较大；二是，土地价格上涨，引起住宅价格的上涨。据国家计委、国家统计局对35个大中城市去年四季度房地产市场调查显示，普通住宅销售价格上涨1.7％，而住宅用地价格上涨5.2％；三是，供求结构不合理引起价格上涨。各地经济适用房的供应量不能满足广大中低收入家庭的住房需求，难以起到平抑商品住房价格的作用；四是，一些城市需求量增长较快，供应相对不足，引起价格上涨；五是，部分地区少数开发企业借入关、申奥成功等进行市场炒作，拉动了房价的上涨。如东、中部地区，2001年1—11月份办公楼价格涨幅过大，存在借入关、申奥成功炒作的因素。

　　广告误导虚假多

　　目前各种媒体广告中房地产广告比例很大，虚假广告也时有出现。有的虽构不成虚假广告，但内容、用语很不规范，容易形成误导；有的样板房与实际交付的商品房差异较大，购房者反映强烈。产生上述问题的主要原因：一是，法规不配套，缺乏对虚假广告的认定标准和相应的处罚措施；二是，缺乏必要的监管机制，对虚假广告打击不力。

　　中介服务不规范　一些中介服务机构受利益驱动，利用假住处谋利；有的利用合同欺诈或通过派人假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费；有的与一些希望非法转租或以低价租买房屋的人串通一气，促成地下交易，有的中介机构利用消费者不熟悉市场行情，私下抬高房价等。

　　产生上述问题的原因：一是，对房地产中介服务人员资格认证制度起步晚，从业人员良莠不齐，总体素质不高；二是，市场监管不力，有效的监督机制尚未建立，查处力度不够；三是，大多数城市缺乏让百姓放心的守信誉、有实力的品牌中介机构。

　　面积分摊问题多

　　主要表现为：一是，部分开发商在计算房价时，不合理地加大公用部位分摊面积；二是，把不应计算建筑面积的部位计算或多算了建筑面积；三是，规划设计变更引起面积变化时，开发商不及时告知购买人，也不更改合同面积等。

　　产生问题的原因：一是，计算方法不科学，购房者无法对自己所购房屋面积进行测量；二是，合同不规范，对合同面积与实际面积产生差异时没有合理的解决办法，个别开发商甚至在合同巧设免责条款，一旦合同面积与产权登记时的实测面积不符，利用免责条款逃避责任；三是，产权制度不完善，与消费者所购住房相关的公用部位、公建设施、配套建筑的产权界定缺乏必要的法律规范。

　　交易收费无标准

　　主要表现为：一是，按规定可以收取的行政事业性收费，如交易登记收费等，全国尚没有统一的标准，部分地方计费方式、标准不尽合理，收费较高；二是，一些中介性服务环节多、收费高。如在办理个人住房贷款过程中的律师费、公证费和评估费等；三是，有关业务部门利用管理手段，强制性指定中介机构提供服务并收取费用。

　　物业管理纠纷多

　　主要表现为：一是，部分业主不交物业管理费，使得物业企业难以自负盈亏，甚至有些物业管理企业因经营亏损退出住宅小区物业管理，给居民生活带来很大不便；二是，一些物业管理企业乱收费、多收费，所收费用与提供的服务不符，引起百姓不满；有些城市物业管理收费标准过低，造成全行业经营性亏损，物业管理本身难以自求平衡。开发企业为了促销，补贴一定资金，由自己组建的物业管理企业进行管理；三是，目前全国30％以上的开发项目由房地产开发企业派生的物业管理企业管理，没有形成竞争机制，实行招投标的比例不到10％。

　　产生问题的原因：一是有些地方、单位经济效益差，居民的经济承受能力有限；二是部分居民群众的物业管理消费观念尚未建立，认识水平还停留在住房实物分配时期由单位承担保修和养护责任上。对自己成为业主之后，应当承担的物业管理责任和市场经济条件下业主与物业管理企业通过民事合同关系进行物业管理缺乏认识；三是法律、法规不健全，业主的权利、义务不明确，致使业主对物业管理企业的选择和更换权利没有得到有效保障；四是物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会及城市管理的诸多方面，他们之间的权利义务关系不清给物业管理造成困难；五是企业经营活动不规范，40％的物业管理公司是由房管所转制而来，计划经济体制下形成的观念尚未改变，服务意识差；六是物业管理从业人员大多为下岗职工或农村剩余劳动力，整体素质亟待提高。　　文／淞笙

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