【本报讯】年轻的深圳也有“老”问题。记者近日在采访中发现，一些特区早期开发的安居房或商品房住宅区，在风雨的洗刷下已露出斑驳之相，这不仅使居住其间的居民生活质素下降，也严重影响了深圳这座花园城的环境品格。老区改造需要经费，那么这些钱到底该由谁出呢？记者采访了有关专家，认为采取业主出一点、物业公司投一点、开发商补一点的资金解决办法是切实可行的，也比较符合市场经济规律。本报记者胡名忠通讯员赢纳

　　深圳有多少“老区”？

　　与北京、上海这些老城相比，年仅20岁的深圳有没有“老区”？特区最早的房地产开发企业深圳城建集团总经理李新芳说：“新与老是相对的，可以肯定地说，上世纪80年代所建的商品房和福利房住宅区，经过10余年的岁月打磨，陈旧老化已是显而易见的了。”

　　目前安居房住宅老区有鹿丹村、红荔村、通心岭、下步庙等，商品房老区有园岭、碧波花园、滨江等。生活在其间的居民多数是被称为特区“拓荒牛”的早期建设者。作为深圳的功臣，在很多后来者都住进了莲花北、益田村、梅林一村以及黄埔雅苑、天鹅堡等新的高尚住宅区后，他们心里难免有几分失落，也有几分期盼，希望改造老区的呼声随之响起。

　　推倒重建的老区改造模式，固然让人钦佩，但它毕竟不是可以普遍采用的模式。它只适用于那些年代确实久远、规划设计存在严重问题，房屋质量有重大缺陷的少数“老区”。而大量的“老区”只有10年到20年的建成时间，推倒重来，不仅不经济也不可能。所以有专家认为，合理和经济的改造模式应该是“翻新维护”。那么，我市到底有多少这样的老区呢？据有关专家估计，如果将上世纪90年代以前建成使用的住宅区全部算着“老区”的话，深圳约有150到200个之间，且主要分布在早期开发的罗湖、福田、蛇口等地。

　　改造商品房老区要花多少钱？

　　如果说福利房住宅老区的改造可以由政府唱主角的话，那么一些老的商品房住宅区改造的责任就很难再推给政府。城建物业管理公司总经理罗新民认为：“从产权关系上来看，房产的所有权已通过房屋买卖转移给了业主，业主当然应该对自己的房屋承担保养维护的责任，如果将这种责任转嫁给政府，不仅在法律上说不通，在现实中也不可行。”

　　但城市社区的单元式建筑毕竟有别于农村社区的独门独院式建筑，由业主独自承担改造任务也是不可能的，于是由谁作为老区改造的主体，改造的经费从何而来，就成为困扰政府、业主、开发商和物业管理公司的一个难题。从而也成为诱发物业管理纠纷的一个隐患。业主会问物业公司：“我们把小区交给你们管理，交了管理费，现在小区破旧了，你们却不管，是何道理？”物业公司也有委屈：“我们收的管理费是用来进行小区的卫生、保安、绿化及公用设施的日常管理和维护，小区整体的翻新和改造已经超出了我们的职责范围。更何况我们想管也没有经济能力来管。”

　　罗新民以他们管理的滨河小区为例算了一笔账。该小区竣工于1984年，共有30栋多层建筑，住户880户，占地60630平方米，建筑面积91432平方米。1997年由开发商城建集团和城建物业公司共同出资进行了一次较为全面的改造，投入资金800万元，改造项目50余个。其中大项如房屋外墙清洗粉刷220万元；区内绿化改造156万元；道路整治98万元；连廊改造49万元；污水管道改造21万元；小区围栏重建20万元；网球场改造13万元；空调移位10万元。其它一些零星工程如房屋楼栋编号、小区标志、地面修补、天面防水等少则数千元，多则数万元。作为深圳市最早、规模最大的国有房地产开发企业，城建集团将这些费用全部承担下来，去年又委托其下属企业城建物业公司具体负责对园岭住宅区、碧波花园、滨江住宅区进行了部分改造。

　　老区改造的钱到底谁来出？

　　3个老区的临街部分改造完成后，作为业主真有天上掉馅饼的感觉，自己不花一分钱，居住环境却焕然一新。于是又引发了新的矛盾，还没有改造的老区纷纷要求物业公司着手改造。城建物业根据城建集团的部署已制定了将全部老区彻底改造一新的计划，但粗略估计所需资金将超过5000万元。

　　老区改造中业主到底要不要承担什么责任？记者采访了市建设局、市住宅局的有关专家。他们比较一致的看法是，原则上由业主共同承担合理合法，但考虑到老区改造对开发商所具有的广告效应，及密切业主和物业公司关系的需要，在进行小区改造前，采取业主出一点、物业公司投一点、开发商补一点的资金解决办法是切实可行的。也就是说，寻求市场化的解决方案，才是现阶段老区改造工作合乎市场经济规律的选择。

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　　有偿回搬改善居住

　　何谓“有偿回搬”？简言之，通过政府扶持、企业参与、居民出资，改造旧区新建住宅之后，自愿出资的居民重回故里住新居。出资家庭在享受相当优惠的房价同时，极大地改善了居住环境。这就是近年来上海静安区在旧区改造探索中，走出的一条新路子。

　　三年前，静安区结合本地“区情”，提出了政府扶持、企业参与、居民出资、有偿回搬的旧房改造新思路。换言之，政策优惠一点，居民出资一点，建成后的楼盘一部分作为商品房出售再平衡一点。而作为资金筹措，居民出资的这“一点”至关重要，这部分现金约占总成本的三分之一，有效地解决了改造项目的启动资金。

　　静安区旧住房成套改造办公室的有关负责人介绍道：“三个一点”缺一不可。居民出一点，解决了启动资金；政策优惠一点，有效地降低了改造成本；部分楼盘作为商品房出售，保证了改造项目的收支总量平衡。回搬居民得到了远低于市场商品房楼价的实惠，承建商亦有积极性参与。如此，这种在政府扶持下的市场行为，就得到了持续、良性的运作。

　　“捆绑开发”模式改造旧房

　　上海杨浦区首次创造了居民旧宅与企业“捆绑开发”模式。即在政府部门统一规划下，企业通过土地置换与居民旧区联动改造开发，企业得益，居民受益，开发商降低成本，置换一片，开发一片，最终完成整街坊改造。

　　首期启动的定海“穷街”改造工程，52家工业企业将陆续通过转制、搬迁和土地置换等形式进行拆迁，其中涉及多家国有大中型工业企业。根据有关改造规划，定海路街道“穷街”一期改造工程将以房地产开发商参与的市场运作模式进行运作，投入资金达33亿元，将开发建设5个“成本不高品位高”、“楼盘不贵设施全”、普通工薪阶层能买得起住得舒心的现代新型住宅小区。

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　　旧房改造要防再生“新旧城”

　　如何进行旧房子改造？有专家认为，旧城改造应注重“减法”而不是“加法”的使用。所谓“减法”即是：旧城在拆旧建新时，应先以人为本，进行高标准、高起点的超前规划设计。不能让开发商为谋求更大利润，而擅自提高单位建筑用地的容积率，要尽可能多留广场、绿化用地。否则，即便拆了旧房建了新房，会因建筑太密，广场、绿地少得可怜，住房功能跟不上时代步伐，给人一种“有新房无新城”的感觉，从而产生“新旧城”。

　　与此同时，旧城改造还应遵循实事求是的原则，不能盲目贪大求全。把旧房子全给拆了，新房的建设资金却接济不上，被拆迁户也无法得到妥善安置。因此旧房改造必须谨慎从事。

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