房地产业近两年来好比出水芙蓉，格外性感迷人，其快速成长是中国经济增长中最令人兴奋的事情。

　　住房革命的春天姗姗来迟

　　有关研究表明，我国的经济增长速度的确与消费率有关。与其他国家相比，我国居民的最终消费率长期偏低15～20个百分点，属典型的低消费国家。消费不振不仅导致市场疲软，更导致扩张投资形成的生产能力不能被迅速有效的消化掉，从而令过剩经济更加火上浇油。影响消费增长的原因很多，其中之一就是我国城镇居民的消费结构从“吃、穿、用”的温饱型向“住、行”的小康型升级的过程中，住房消费没有及时进入寻常百姓家。

　　本来，根据亚洲先进国家的消费品市场的成长经验，消费革命第一浪和第二浪之间通常需要经历7～10年的积蓄准备期，而在我国，由于对住房消费的长期压抑以及消费信贷的发展滞后，这一“消费等待”的时期进一步拉长，从而对整个中国经济周期形成不利影响。

　　所幸的是，从1997年国家宣布住房要成为经济增长的支柱产业后，制度变革与消费信贷迅速铺开，住房革命的春天终于姗姗来迟。从消费结构变动周期的经验波长和我国近年来的市场表现看，我国城镇居民消费结构从变动平缓的积蓄准备期向变动剧烈的消费革命期过渡的时机正逐步成熟。由于建筑业、房地产业、汽车工业、交通通讯业、旅游业等消费升级主导产业的产业关联度大，因此可以预料，我国居民消费一旦升级到以“住”和“行”为主要内容的阶段，消费结构升级将产生持久的、强大的经济势能，进而成为国民经济稳定快速增长的主动力，带来较长时期的中国宏观经济景气。

　　房地产竖起宏观经济新支柱

　　想一想都让人乐！就在通货紧缩压力频频加大、财政投资骑虎难下之际，仿佛“杨家有女初长成”，房地产业青春地登上了舞台，这是中国经济多么幸运的事情！

　　据国家统计局数据，2001年，全国完成房地产开发投资6245亿元，比上年增长25.3%，增幅提高5.8个百分点，进一步观察其他各项指标，可以说是全面开花，真的是厚积薄发、势不可挡。

　　一是开发投资增势强劲。与2000年前高后低的走势相比，2001年房地产开发投资保持了持续、强劲增长的势头。一季度投资同比增长22.9%；二季度增长28.2%；三季度增长31.4%；四季度增长27.4%，增幅均高于上年同期水平。

　　二是分物业投资全面增长。在全部房地产开发投资中，住宅投资4279亿元，增长28.9%，占全部投资的比重68.5%，比上年提高0.8个百分点；办公楼投资318亿元，增长8.7%，比重5.1%，减少0.9个百分点；商业营业用房投资721亿元，增长31.6%，比重11.5%，增加0.3个百分点。

　　三是到位资金增长快于投资增长。当年房地产开发到位资金7378亿元，比上年增长29.8%，增幅提高3.7个百分点，也高于同期房地产开发投资增长水平。其中，国内贷款1639亿元，增长27.2%；企业自筹资金2100亿元，增长31.3%；定金及预付款2848亿元，增长32.2%。

　　四是土地开发稳步增长。完成土地开发投资487亿元，比上年增长28.6%，增幅提高0.3个百分点；本年购置土地面积21661万平方米，增长41.9%，提高1.9个百分点；完成土地开发面积14509万平方米，增长40.9%，提高18.7个百分点。

　　五是施工面积继续扩大。商品房施工面积77213万平方米，增长21.5%，增幅提高6.2个百分点。其中，新开工面积35946万平方米，增长27.2%；竣工面积27303万平方米，增长18.6%。

　　六是商品房销售价格增速前高后低。年初以来，商品房平均销售价格增长较快，至年底又明显回落。全年商品房平均销售价格为2226元／平方米，增长5.8%，但仍高于上年增长2.5%的水平。其中，商品住宅平均销售价格为2068元／平方米，增长6.0%。

　　七是商品房空置面积小幅回升。全年商品房空置面积超过1亿平方米，比上年增长10.5%，增幅提高3.9个百分点。其中，商品住宅空置面积7754万平方米，增长9.5%，比上年减少0.7个百分点；空置一年以上的商品房所占比重39.2%，低于上年水平。

　　2001年房地产开发运行的强劲态势表明：随着国家房改政策的深化和各项扶持住宅建设相关措施的逐步到位以及我国加入世贸组织的影响，房地产不仅在政策导向上，而且已经开始在实践中成为拉动全国经济增长的支柱产业。

　　利好多多演绎房地产的春天

　　不过，“自古红颜多薄命”，房地产能否最终演绎中国经济春天的故事，会不会在长成“倾国倾诚”容貌前便告香消玉殒？2001年，在我国全部新增投资增长中，房地产投资增长占了近四成。因此，争论房地产是冬天还是春天，在一定程度上完全可以看作是争论中国经济将走向冬天还是春天。不过，以笔者的判断，本次房地产启动，连同目前正大幅启动的汽车市场，带有很强的消费周期和商业周期的特点，是一系列利好因素发挥作用的结果，完全不同于1992年的政治与政策周期的启动，可望表现出较好的稳定性和冲击性，其中包括外部需求下滑的冲击。2002年房地产断不会进入冬天，宏观经济表现也决不会太差。

　　笔者同意这样一种分析：当前所谓房地产“虚火太旺”的看法也罢，“2002年将是房地产行业的严冬，二月份甚至可能出现崩盘，七八月份最严重”的论断观点，至少有四大因素没有考虑到。一是没有考虑到入世问题会很快解决，从而没有考虑到入世对房地产需求产生的增量影响；二是没有考虑到中国城市化速度会突然加速，特别是户籍制度的控制作用大大放松，从而没有考虑到城镇人口增加对需求产生的影响；三是没有考虑到个人消费信贷的规模会迅猛增加，几乎从零迅猛增加到数千亿，从而没有考虑到由此对消费需求的强大支撑；四是没有对商品房空置的情况进行科学分析。有人说，中国房地产已处于过剩状态。其实，中国目前90%以上的工农业产品都处在供大于求的状态，而房地产商品恰恰可能是这些供不应求的特殊商品中的一种。这是因为，分析供求状况更多地要看相对量而不是看绝对量。如果“十五”期间，我国平均每年增加近5亿平方米的开发量，而闲置量每年只增加700万～800万平方米最多1000万平方米的话，这个比例其实是非常低的(乔根平，《决策咨询》)。

　　展望前路，由于中国房地产刚刚登台，同时由于中国房地产的发展具有一定“补课”的性质，笔者相信中国房地产业还会出落得更加千娇百媚。按世界银行1992年发展报告，在有统计指标的23个低收入国家中，我国城镇居民居住支出占总消费支出1983年只有1.57%，1993年上升到2.51%，到1997年才上升到3.55%(廖英敏，1998，《住宅商品化与住宅产业发展对需求不足的矫正作用》)，居民住房消费比重明显偏低。另外，我国对住房的投资同样长期偏低。其中1949年～1977年城镇住房投资占GDP的比重才0.78%，1994年最高时也不过5.34%，长期的投资不足进而造成了我国居民住房面积的长期偏低。直到2000年底，中国人均住房建筑面积才达20.4平方米，只相当于10年前中等收入国家的水平。可以预料，在人均住房面积达到30至35平方米之前，我国城镇居民都将保持较为旺盛的住房需求，而房地产业正好“好风频借力，送我上青天”。

　　赵晓●

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