连夜排号“底商”热销

　　3月19日上午8时许，位于朝外大街的怡景园售楼处人头攒动，数十人聚集在这里兴奋地等待着认购该项目二期3、4、5号公寓一二层裙楼部分的商铺。据售楼人员介绍，前一天晚上，已有二十余人开始排号，然后按照排号先后次序在面积达4000平方米的底商中挑选商铺。而此番热闹情景出现在平时“不声不响”的怡景园，令人有些出乎意料。

　　据悉，出售的这部分底商只是怡景园商业中心乙区的一半面积，位于乙区南部，而乙区北部4000平方米的面积准备出租给经营“洋味”商品的品牌店，形成充满异域风情的国际特色商业街“老番街”。除了这8600平方米的底商，还有2万平方米的甲区和20万平方米的丙区商业区未做好最后的定位。为该项目做策划的环宇信达行总裁邓智仁先生认为，底商的市场供量很小，而目前有底商的新建楼盘又不是很多，同时，一些老商业街区的改造拆迁，又使大量的商铺经营者急于寻找新的落脚点，形成了一定的商业流动，于是位于旺市旺区的项目底商的市场前景看好，并且还会有一段时间的发展空间。事先并未打出广告的怡景园以及京城其他一些楼盘底商今年以来的热销似乎印证了这一点：轮也该轮到底商旺了！

　　楼盘特点+周边环境

　　燃旺“底商”关键是定位

　　虽说底商的市场前景乐观，但开发商在社区规划时切不可盲目跟风，做底商需要一些条件的限制，一定要根据项目自身的特点，考察周边环境后，才能比较准确地做出项目底商的定位。一般来说要考虑以下因素：

　　1、商业旺区最好临街

　　地处商业氛围浓郁的繁华商圈，拥有稳定的客流，如果临街更好。当然，一些已形成“小市镇”态势的郊区项目也适合建底商，一做社区业主的商服配套之用，二为吸引周边半径三公里以内的客流，这也会带动楼盘人气的上升。无论是市区还是郊区，都要求公共交通路网发达便利。

　　2、经营理念应错位

　　开发商在调研周边商业状况时，首先必须以社区业主的需求为主，然后再认真研究附近的各种商业业态，寻找既符合业主需要，又尽量避免类型雷同，实行主题具有鲜明特色的错位经营理念。此外，应注意底商的经营档次要与项目自身的形象相符。

　　3、整体风格要统一

　　底商的经营品种与范围可以多种多样，也有一些技巧。比如餐饮，要依项目本身已有的客户的数量及其消费能力而定，高档项目的底商可以主打某风味为主，以家常菜为辅，这样就排除了一般的流动客流；娱乐以社区需求的康体项目为主，一次性投入长期受益且利润较大；尽量选择特许经营或连锁店，因为成熟的品牌可以更快地进入市场，成功的品牌又能提升物业的形象。要注意大型底商应该设有统一的门面外观，以一个最能表现其特色的商业中心名称的整体形象推出，从规划开始，便由开发商委托给一家专业的管理公司，实行所有权与经营权分离的规范的管理，让该商业中心在人们的眼中是一个统一的品牌形象，而各品牌零售店分别经营自己各具特色的商品。

　　4、有租有售化整为零

　　小面积的底商容易成功，而大面积的底商最好有租有售，并尽量化整为零，将大面积切割成一块块小面积，一二十平方米的面积最受投资或经营商铺者的青睐。

　　5、硬件设施要跟上

　　楼盘的底商在布局和设施方面最重要的是保证楼盘业主的私密性，有先进的安全设施使商店与住区分开，让社区原先安静整洁的环境得以保持，所以应该设有业主专用的电梯，自动刷卡或设有保安，除了业主之外，逛商店的顾客绝对上不了其他楼层；还应有自动扶梯、专用货梯等；空调、水电、消防等配套设备设施应完善；要有足够方便使用的车位。今典花园、冠成园等项目的底商的安保设施做得就比较完备。

　　有“根”的营生好“活”的买卖

　　投资“底商”风险小回报高

　　如果拿底商与住宅和普通商铺做比较，投资底商的风险小、回报高，优势明显。

　　首先，买家对投资前景有信心。因为底商不像住宅那样，几乎不存在房屋质量方面的纠纷。

　　其二，投资底商的风险很小。这是由于楼盘多处于成熟区域，已有一段时期的附近客源积累；楼盘入住后，面积只占社区很小部分比例的底商，非常好“养活”，永远拥有稳定的社区客源。因为开发商已对整个底商进行了有条理的规划，底商的经营内容包括范围、商品、风格等很容易与客户需求相吻合，开发商比起底商的投资经营者更了解楼盘的业主们日常的生活习惯和需求，销售什么样的商品能够适销对路，开发商起到了传递与沟通信息的作用；

　　其三，底商的投资回报高。一般来说，投资住宅的回报率为10%左右，而投资底商的回报率则高达15%至17%。在上海，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。许多楼盘的底商在销售或招租时还有各种优惠，如果看好了一个旺区旺楼，根据自己的经济承受能力用贷款和部分资金支付底商房款，再用以后收取的租金还贷，还是挺划算的。

　　投资“底商”要心细

　　1、选择投资目标时要选繁华街区的规模楼盘。这样才能保证长期稳定的客流量。社区有规模表明开发商有一定实力，底商面积也较大，开发商或其所委托的管理公司对底商的管理将有保证，并且容易形成某一个主题特色商业中心。

　　2、看底商的投资前景眼光要放长远。有经验的商铺投资者认为，商铺是否利润好要耐心地等待四年以后。这是由商铺的位置、整个商业区的结构、城市发展规划以及商铺的管理模式、对经商者所提供的服务质量等所决定的。

　　3、除了底商的售价和租金，还要清楚物业管理费用。这将影响商铺的未来收益。

　　4、购买底商可以通过银行贷款。一般最高贷款额度为6成，总价不超过300万元，贷款期限为10年，首付40%。需要注意的是，买底商和住宅一样买的也是建筑面积，而不是使用面积。许多商铺由于层高较住宅高、建筑结构不同而设立了一些粗大的廊柱，所以商铺的使用面积一般比住宅低，投资买家要有心理准备。

　　5、挑选底商时，尽量选择楼盘的首层，靠近商场入口或扶梯。注意所选铺面是否适合出租，是否方便租户改造，可以改造的余地是否足够等。

　　本版撰文叶晴

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