3月14日，由商地置业公司、华润置地(北京)股份有限公司、SOHO中国有限公司、广州富力地产股份有限公司四家公司参加投标的北京市广渠门外东五厂国有土地使用权出让招标结果揭晓，广州富力地产股份有限公司以31.5889亿元人民币的投标价中标。招标结果揭晓当天，前来接收中标通知书的广州富力地产股份有限公司有关人士当即表示，根据成本和目前北京楼市发展势头，未来社区住宅销售价格将不低于8000元/平方米。

　　而一直以来，业内外人士都认为地价高、土地暗箱操作是北京房价居高不下的原因。到底房价和地价之间存在什么样的关系？同一块地，同样的地价，同样的规划条件，不同的开发商操盘，会做出什么样的房价？广渠门外东五厂这块土地，广州富力操盘房价不会低于8000元/平方米。那么，同样这块地，北京的开发商新华远房地产公司总经理任志强、惯于营销的现代城总经理潘石屹、以管理成本见长的今典花园总经理张宝全三人来操盘，房价又会是多少？本报记者分别请这三位开发商对广渠门外东五厂这块地进行了开发测算。

　　按广州富力投标的标书，地块基本情况：容积率为2. 7，地上建筑面积为115万平方米，地价为31.5889亿元。

　　-任志强：

　　房价在8000元/平方米

　　任志强认为在此次招标条件中，容积率并不是作为法定条件提出的，这样就潜伏着一个问题，即将来开发过程中，会不会存在突破容积率，地上建筑面积达到115万平方米以上，甚至达到130万平方米的可能。如果允许容积率超过标底，等于招标规划的不公平。在记者的要求下，任志强勉强按地上建筑115万平方米进行简单测算。

　　按任志强的经验，一般房地产住宅开发项目的城市规划要求必须有15%的配套(包括教育、幼儿园、商业、社区配套等)，这就意味着115万平方米中，可销售面积只有85%，即可销售面积为115万平方米——5%=97万平方米。这样可销售部分的土地价就为31.5889亿元——7万平方米=3256元/平方米。此外，这个地区其他费用分别为：

　　大市政费约在500元/平方米(包括道路、站点)；

　　小市政费约300元/平方米(包括环境、绿化、站点)；

　　建安成本约2200元/平方米(包括分摊不可销售面积的建安费用)；

　　平均资金成本利息约230元/平方米(如自有资金充足可减少)；

　　各种税费约450元/平方米；

　　销售成本和管理成本约为385元/平方米；

　　此外，还要涉及公用设施成本可能提高、门窗或外立面的特殊装修，勘察、设计、地下基础处理、不可预见费等，成本约在7300元至7700元/平方米之间。

　　任志强认为，“这样的房屋成本，加上利润，销售时房价一般就得在8000元/平方米左右。但房价并不是简单由成本决定的，而是由市场需求决定的。但很显然，8000元/平方米将是一个不低的价格。”

　　-潘石屹：

　　两种定位，不同价格

　　潘石屹向记者透露，如果他拿到这块地，可能会考虑两种操作策略，而这两种策略将带来不同的房价。

　　第一种：大众化住宅

　　地上建筑面积115万平方米的土地价格应该是31.5889亿元——15万平方米=2746元/平方米。根据现代城的经验，这个地区的大市政配套费应在500元/平方米。根据现行的分摊办法，建100平方米的房子，可销售面积为93平方米，也就是说，房子的可销售率为93%，那么，这块土地每平方米的土地成本为：

　　土地成本=(2746元/平方米+500元/平方米)——3%=3490元/平方米

　　按现代城的运作经验，包括管理成本、营销成本、小市政费用、设备、建安成本等在内的费用，标准稍微低一点，塔楼的建安费用一般为2500元/平方米。

　　这样，假设最后销售的房价为7500元/平方米，那么：

　　营业税一般为销售额的5%，即7500元/平方米——%=375元/平方米

　　所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=7500元/平方米——0%——3%=495元/平方米

　　土地增值税按营业额的2%交=7500元/平方米——%=150元/平方米

　　这样，房价的成本价=3490元/平方米+2500元/平方米+375元/平方米+495元/平方米+150元/平方米=7010元/平方米

　　7010元/平方米的成本价与假定的销售价格7500元/平方米差490元/平方米，也就是说，如果最后房子卖到7500元/平方米，那开发商就能每平方米净挣490元，净利润率=490元/平方米——500元/平方米=6.5%

　　第二种：高档住宅

　　按现代城的运作经验，如果在这里建高档住宅，每平方米的建安成本再增加700元就差不多，即建安费用为3200元/平方米。

　　这样，假设最后销售价格在8500元/平方米，

　　那么，营业税一般为销售额的5%，即8500元/平方米——%=425元/平方米

　　所得税按惯常的算法为假设的营业额的20%再乘以33%=8500元/平方米——0%——3%=561元/平方米

　　土地增值税按营业额的2%交=8500元/平方米——%=170元/平方米

　　这样，房价的成本价=3490元/平方米+3200元/平方米+425元/平方米+561元/平方米+170元/平方米=7846元/平方米

　　7846元/平方米的成本价与假定的销售价格8500元/平方米差约650元/平方米，也就是说，如果最后房子卖到8500元/平方米，那开发商就能每平方米净挣约650元，净利润率=650元/平方米——500元/平方米=7.6%

　　同时，潘石屹明确，“第一种价格只能是毛坯房，第二种售价能做到厨卫精装修。”

　　需要说明的是：潘石屹把所得税和土地增值税计算在房价中的算法遭到任志强和张宝全的质疑，认为这两项成本不应该加在房价当中，而应由开发商承担。

　　-张宝全：

　　均价约在6000元/平方米

　　今典花园空间.蒙太奇总经理张宝全和任志强一样，提到了容积率的问题。张宝全认为，容积率并不包括地下面积，因此，如果他来操作，2.7的容积率，48万平方米的地块，地上可销售面积就可做到48万平方米——.7=130万平方米。

　　包括拆迁成本、三通一平、出让金在内的土地成本=31.5889亿元——30万平方米=2430元/平方米。

　　而根据目前北京住宅市场的建安成本，塔楼的建安成本也就在1600元/平方米；按安地房地产开发公司的操作经验，这块地块面积比较集中，周边市政状况较好，大小市政费用加起来，约为500元/平方米；营销、管理加上税费等成本，约为600元/平方米；加上200元/平方米的其它费用，综合成本=(2430元/平方米+1600元/平方米+500元/平方米+600元/平方米+200元/平方米)=5330元/平方米。

　　张宝全认为，“拿静态成本算房价是没有意义的。目前北京房地产市场上存在拿最高成本来定价的错误做法。应该从动态的运作上去计算房价，包括利润率，应是单位时间内的投资回报率，有时静态利润率不高，但投资回报率却很高，而房地产经营应关注投资回报率，即实际投入成本和产出利润的比率关系。因为，第一，滚动开发，可以用前期的资金开发后期的楼盘，不用再向银行贷款；第二，上面计算的全是地上面积，还没有算地下可销售面积，刨掉地上不可销售的面积和地下不可销售的面积，可销售面积也能达到130万平方米以上。另外北京市的配套标准约15%，但只有7%的行政和教育配套不可销售，其它均可销售或经营；第三，大规模开发，有利于管理费用降低，营销成本降低。”因此，张宝全称，要是他来操作这块土地，均价6000元/平方米没有问题，而且利润率特别是投资回报率还很可观，可以达到买房人和开发商双赢的境地。

　　张宝全还强调，“市场的房价和实际成本并无绝对关系，这块地位于CBD后，有CBD后花园之称，规模大，操作好了，市场售价卖到8000元/平方米是毫无问题的，但需要弄清的是，这个价格并不是因为成本所致。”

　　文/本报记者余美英

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