本报记者朱华夏

　　虚假广告坑了人

　　上海的肖先生等待法庭开审已经半年了。

　　两年前，他看中了一幢三层联体别墅，按照房产商的承诺，他免费得到了20多平方米的阁楼。一年后，他被告知所购房产实测面积比原先暂测面积多了点，必须补交房款才能入住。未曾细想，他也就交了。

　　搬进新居没多久，他就听说隔壁邻居为了补交房款在和开发商打官司。原来，他们所补交的房款竟是当初承诺赠送的阁楼，当初的售楼广告竟是被工商局查明的虚假广告。再一打听，按规定，阁楼不应计入面积。

　　他想追回自己阁楼的房款。

　　但肖先生的案子两次被束之高阁。前一次，因为邻居案子没了结，后一次，因为邻居是以庭外和解方式了结的，法院要再研究。

　　据了解，仅上海市，为阁楼该不该算面积而打的官司，牵涉到十几家楼盘。按照各区法院有退有补的不同判决，开发商退补阁楼的房款可能达上亿资金。

　　《消法》管商品房吗

　　其实，肖先生想追回阁楼房款的要求，在消协人士看来属自我保护尚不到位。《消费者权益保护法》第49条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其所受损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。也就是说，按照《消法》，肖先生所购房屋的开发商已构成欺诈行为，加上工商局也认定其广告为虚假广告，他有权要求退房，并获得同等房价的赔偿金。

　　可惜，到目前，这个规定对肖先生毫无帮助。在司法界，商品房是否属于《消法》保护的商品，能否用《消法》调整尚未定论。他们认为，商品房已有一套齐全的法律法规体系，既约束开发商动迁、征地、建造、发售、转让、退换等一系列的行为，也约束着购房者，较之《消法》更详实、全面。而且，房产和其他商品不一样，由于金额巨大，开发商和购房者必须签订预售合同，其中规定了一系列的赔偿方式，一旦发生纠纷，自然以双方约定为审判依据。何况，房产会因不同楼层、方位、房型等因素而产生不同的价格，参照普通的“保修包退包换”规定执行，实际上无法做到。

　　和司法界的观点不同，消协认为《消法》理当适用于房产。

　　上海市消费者协会赵皎黎秘书长说，尽管房产目前有很多法律法规条文约束，但真正像《消法》这样由全国人大通过，具有大法效力的法律寥寥无几。除1995年实施的《房地产法》外，其他大部分为地方建委、地方人大通过的法规条文和行政命令，且各地解释各异。她举例说，建设部早在《商品房销售管理办法》中发文规定，广告内容要写进预售合同，但又有几家照做呢？她强调，在法律效力大于法规、行政命令的情况下，商品房应当属于《消法》调整范围。即使从约定赔偿条文看，房产纠纷也要参照《消法》。由于信息不对称，购房者在签署合同时，往往处于信息弱势一头，那些专门的合同术语、条文，更加深了他们的理解难度，一些不公平的格式条款由此大行其道，造成日后法律诉讼时的不利局面。

　　市场风险谁承担

　　一位业内人士私下透露，目前不少房产开发涉嫌欺诈、质量不合格等各种问题，一旦执行《消法》约束条文，整个房产牵涉的退赔资金十分巨大，并将全部转嫁给银行、政府、社会。

　　上海的舒先生就遭遇了这样的情况：他所购房产是由两家公司合伙开发的，半途一家破产，另一家不愿承担独家开发的风险停止开发，造成烂尾楼。开发商逼迫购房者退房，房价以原价退还，并借破产为由，只赔偿部分违约金。舒先生不愿退房，希望开发商履行合同条文，即支付违约金后继续履行合同，完成施工。结果，法院却不顾合同规定，作出令舒接受违约金退房的决定。结果，开发风险以消费者权益受损害为代价完全化解，新接手的开发商得以毫无负担地以每平方米高出原价千余元的房价售楼。

　　不过，大连、哈尔滨等地开发商已经为他们的欺诈性销售房产行为，付出了退一赔一的代价；浙江、福建等地也出台了房产“三包”的规定……也许，该约束的不止是开发商。

　　让保护更有效

　　婴木又一个“3.15”过去了。而各种各样的投诉，并未因为“3.15”的过去而减少。请看：房产、建材、装修、家具、电脑、手机，还有汽车，都是“贵重物品”，一旦出现质量等问题都不会是小事，且常常难以顺利解决。其中，只有手机执行了“三包”。而购买房产、汽车等商品，有时可能是一个人一生中最大的消费，如果得不到有效保护，“维权”就要大打折扣了。

　　人们的担心是有道理的。比如，《商品修理更换退货责任规定》已经出台多年，至今仅容纳了20类商品，而那些可能会使经营者付出高昂赔偿代价的商品多未纳入保护范围。

　　法规滞后，受损失的不仅仅是消费者，还有社会的———缺乏约束，客观上使生产者和经营者有了偷工减料的空子可钻，这会搞乱市场。

　　我们相信，在切实整顿市场经济秩序中，上述问题一定会稳步解决，经营者正当利益和消费者合法权益都会得到有效保护。

　　——编后

　　《人民日报.华东新闻》(2002年03月20日第三版)

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