特约记者杨丽萍 本报记者杨晓立北京报道

　　世纪华夏“探路”，东方恒基紧锣密鼓，房地产投资基金破茧欲出

　　目前，《投资基金法》正在紧锣密鼓制定中，根据全国人大《投资基金法》起草小组负责人介绍，产业投资基金管理的管理办法有望在年内浮出水面。这一管理办法的出台对作为资金密集型行业的房地产业无疑是一个利好消息，房地产投资基金也将应运而生，由此带来的将是一场前所未有的房地产融资变革。

　　在国外，早在20世纪六七十年代就有了单项的房地产投资基金，房地产行业已经成了金融投资的一部分。2000年，美国成立了针对中国市场的房地产投资基金，而就在近日，高盛公司也宣布成立了此类机构。

　　在我国，虽然直到现在还没有真正意义上的房地产投资基金，但是，房地产投资基金筹备、酝酿工作也在悄悄地进行中。

　　2001年5月，由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立的北京世纪华夏资产管理有限公司可以算是房地产投资基金从讨论到实践的“探路人”。

　　“我们公司是以专业的投资银行手段协助房地产集团以及银行、金融资产管理公司等金融机构进行房地产类的金融资产管理、金融产品创新和资本运作。”北京世纪华夏资产管理有限公司董事总经理吴海滨先生向记者表述公司职能。

　　同年9月，同样性质的资产管理公司也在上海出现。

　　同时看好房地产投资基金发展前景的还有一些著名的房地产中介机构。

　　据北京东方恒基地产董事长倪源先生介绍，他正在着手与包括金地集团在内的房地产上市公司和金融机构积极接触，并就设立房地产投资基金进行商讨，如果政策允许的话，年内可能会有实质性动作。而长期从事房地产投资顾问与销售代理的伟业顾问公司成立的伟业资产管理公司更是加强了对开发商的融资服务，并成功地为某项目开发商融资2500万元人民币，这成为北京市场上房地产中介机构首次为开发商提供的资金支持。虽然如业内人士所说的，伟业的融资服务多少还带有一些中介的色彩，但行为之中已经有了一些房地产投资基金的影子。

　　据了解，北京一些大型公司也已将设立房地产投资基金列入了日程，有的甚至开始“地下”操作。看起来，一切准备就绪，就只欠政策这一东风了。

　　金融门槛加高，上市几率小，国际资本大军压境，房地产开发融资不得不借投资基金东风助推

　　中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件加上最近的再一次的降息使房地产投融资体制发生了很大的变化，房地产开发企业要通过银行间接融资变得不再那么容易。

　　而在过去二十多年里，中国房地产开发企业的主要资金来源就是银行贷款和预售房款，据统计，到去年年底，由工行、农行、建行、中国银行的房地产贷款就接近5000亿元人民币，上海、广东建设银行的房地产贷款占银行贷款的比例甚至达到20%以上。

　　而自有资金在投资中只占很小的一部分。据记者了解，我国三分之一的房地产开发企业的自有资金只有1000万元左右，可以预言，随着金融业门槛的加高，中国住宅产业的发展商将出现巨大分化，一大批没有资本实力的开发商将“严重失血”，最终被淘汰出局。

　　而上市作为目前房地产企业直接融资的主要方式，即便解冻，最终能够真正实现上市的企业还是少数，目前，在我国2万多家房地产企业中只有50多家企业实现了在证券市场上市融资，加之我国二板市场迟迟不能成立，使上市对于大多数开发商而言成为可望不可及的事。

　　房地产开发企业不仅陷入了内部融资的困境，其赖以生存的内部融资环境已经发生了重大变化，在外部发展环境上也要经受严峻考验。

　　世纪华夏资产管理公司总经理吴海滨先生在接受记者采访时说：“入世后，国际资本对中国房地产业的冲击，并不是以单个资本的形式出现的，而是伴随着金融资本、保险资本、电讯资本、汽车资本以及其他相关产业资本，以一个完整的产业链形式出现的。”

　　中国的房地产开发企业目前的局面显然很窘困：对于房地产这样一个资金密集型产业来说，如果开发商出现融资危机，资金链一旦断裂，无异于房屋失去大梁一样，屋倒财空。产业资本和金融资本结合是解决这一问题的惟一途径。如今住房抵押贷款证券化很显然已陷入难产，如果今年年内，《投资基金法》真的能够顺利出台，房地产融资将出现重大转机。

　　投资主体易位，开发商变“经理人”，融资变革引发观念革命

　　之所以说《产业投资基金管理暂行办法》对于房地产业来说是一场融资变革，主要是因为传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，而社会游资将以发行基金份额设立基金公司成为房地产项目投资的真正投资主体，这个投资主体更多的将是一个投资联合体，而投资方式主要是股权投资。也就是说，投资主体的改变将使开发商的核心地位不再。“房地产投资基金将通过发行基金份额的方式把社会资金吸引过来，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具，真正实现房地产投资的社会化、大众化。”北京世纪华夏资产管理有限公司基金部经理张顺健先生说。

　　用倪源先生的话说，这时，房地产开发商将以投资人的经理人的身份出现在房地产行业，它将和房地产评估机构、销售代理商、物业公司等一起受雇于投资人。

　　那种以房地产开发商为中心来圈钱、刨地、销售的传统地产开发模式也将因房地产投资基金的介入而逐渐改变，以前那种“有地卖地，有楼卖楼”的产品经营管理型战略将没有生存空间，房地产将更多地运用资本运作的模式来实现其盈利的目的。

　　首先，房地产投资基金对拟投资的房地产开发企业和项目进行全面的评审，从中优选出高素质、高成长性的企业；基金对被投资的开发企业输出资本、输出管理，进行全面的扶持和辅导，使其走上快速发展的轨道；经过4-5年或稍长时间的培养发展，基金将努力促使被投资企业实现公开上市，或者以其他方式实现基金投资股权的公开或非公开市场的退出，实现资本溢价收益。在这个过程中，房地产开发商可能更多的是一个执行者的角色。

　　虽然现在也有一些开发企业在进行资本运作交易型战略，但其运用还远未到位，甚至有的把房地产资本运营当作一种时尚，把资本运营理解为“点石成金”。

　　这一点，吴海滨先生的见解颇为深刻，他说：“有些企业以投机的心态来运作资本，形成了一些企业家‘炒资产’的思维定势；而有些企业把房地产资本运营理解成为简单的企业并购，盲目追求资产规模的快速膨胀，在债务和管理上陷入困境。”

　　从这一角度来看，房地产投资基金的融资变革还是一场观念的变革，开发商在做惯了“暴利孤岛的岛主”之后还要成功地完成向“经理人”的角色过渡过程，房地产投资基金时代将成就一些既懂房地产也懂资本运作的复合人才。

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