余玮

　　对于北京这样的一个大都市而言，住宅郊区化显然是不可避免的。那么，它是如何产生的、又应该走一条什么样的发展道路呢？

　　从20世纪八十年代起，北京居民开始向郊区搬迁，近几年，住宅郊区化的趋势越来越明显。北京最早住在郊区的是一些城区的拆迁户，由于危旧房改造和后来兴起的大规模的房地产开发，城区不少人迁居郊区。另外，由于人们传统的生活习惯，部分老年人对郊区的生活也比较适应，所以乐意在郊区居住。

　　“住宅郊区化”是城市规划中有机疏散理论的成功实践。喧嚣的大城市与快节奏的现代方式压抑了人的个性，悠闲和快乐的健康生活成为人们的理想追求。

　　随着奥运村建设的逐步展开，京郊房地产也开始走红。还有一个原因是，大批农民居住向市郊城镇集中。近几年，平均每年有10余万农民进城镇购房落户，目前京郊农村的城市化水平为40%左右。随着市郊现代城镇体系建设的不断发展，会有更多的城里人到郊区购房，也会有更多的农民到城镇变为市民。

　　城市人口急剧膨胀，环境、交通问题越来越困扰着都市居民。城市绿地日渐被钢筋混凝土建筑物所挤占，街道上爬行的“甲壳虫”无时无刻不吐出让城市“感冒”的废气，使京城上空形成一个偌大的“黑锅盖”，光污染、噪声等也使得城市居住环境日益恶化，严重威胁市民的身心健康。

　　为了迎合现代人追求健康的心理，一些城区物业加大绿化面积，别出心裁地推出中庭花园、空中四合院等创新，借用公园美景同时营造小区绿意的“双景花园”也登上了舞台。高绿化率的结果是每户分摊的土地获得成本增加，将来物业管理中的绿化费用自然也少不了。因此，在城区要呼吸到新鲜的空气都要以提高土地成本、建筑成本、绿化管理成本为代价，此类项目售价要比同类项目高得多时，郊区住宅的价格优势显露出来，还以环境宜人著称。无法忍受城区喧嚣与污染的人，纷纷选择郊区那充满清新、宁静的休憩居所。在郊区买房买个好风景，买个闲暇的好心情，生活郊区化成为京郊购房者的新理念。

　　据调查：不少想改变居住环境的市民和跟子女分户居住的老年人及低收入的人群等，他们喜欢城郊结合部、尤其是外环线附近的多层住宅，因为这些地带交通方便，环境优良，房价又比内环(二环内)每平方米低2000元左右。与发达国家的住宅郊区化是一种由于市区污染严重、空气、环境质量差，自觉的将住宅转移向郊区的主动行为相比较，北京乃至于其他大城市的住宅郊区化则带有自发的、无奈的、被迫的选择。部分低收入的工薪族和一些外地在京工作的青年，收入水平决定了只能在郊区购房，不得不惜放弃一些生活便利买郊区住宅。京北一些低价小区经济适用房的热销也说明了这一点。

　　时下，到远郊区的购房者主要是收入颇丰的社会名流、民营企业老板和外企高级经管人员等高消费者，他们选择的目光瞄准于单体或者联体别墅、一梯两户的错层楼房。别墅这类高档项目，90%都位于郊区，甚至是河北。一些有见识的开发商多以郊区别墅的环境招牌、公寓化的实惠价格吸引客户。目前居住在郊区的人群主体还是那些先富起来的一部分人，郊区住宅对他们而言意味着一种身份、一种生活品位。

　　精神上有品位的或物质上富有的，大多在京郊购置高档公寓或别墅，住址主要在京顺路、机场路沿线、顺义、亚运村北部和西山脚下。

　　一向沉寂已久的郊区房地产业走出低迷，渐入佳境，供求关系趋暖，增长势头强劲，价格走势更为坚挺。以前为数不少的市民“宁要市区一张床，不住郊区一套房”，在城市交通的发展与“环保意识”的觉醒大背景下，部分市民购房观念冲破牢笼，怀揣“郊区住宅梦”持币待购。市民的购买热情激活了郊区房市，而郊区房市的活跃更激发了市民的购买力，得以形成一个相辅相成的良性循环格局。然而，一些郊区购房者认为城郊真正像样的优势项目不多，尤其规划、设计方面问题多多，他们只是为房价所限而被动接受城郊安居。为此，在推进京城住宅郊区化的过程中，我们的设计师还得多花费一些心思，适当的时候还须来一场“学习的革命”，借鉴与参考一下外地的乃至外国的经验，让我们的郊区住宅“做出彩”来。

　　郊区住宅从面向少数群体的“奢侈消费”转向面向普通人的“大众消费”，已成为不可逆转的趋势。许多开发商在郊区开发中并没有注意到这一点，仍盲目开发高档、中高档住宅，致使其空置率居高不下。面对郊区普通者，应该以舒适、实用、经济为前提，研究、开发满足普通居民的居住需求的住宅。有社会责任感的发展商应该认真考虑如何通盘规划设计，使不同收入层次的消费群体能够和谐相处，友好、尊严地生活在一起，共享城郊文明的成果。

　　伴随经济的增长和城市的发展，住宅郊区化的进程在国内包括北京在内的大城市中一直处于持续过程中。

　　但是，目前北京的交通现状差强人意，对郊区住宅的发展构成了主要限制，瓶颈明显。同时，政府也该给予积极的扶持，在郊区住宅的市政配套和征地费用上应给予适当的优惠和补偿，免交部分的土地出让金和市政配套费，在审批手续上给予简化等，以加快郊区住宅的建设。

　　京郊环境优美，地价相对便宜，随着有关政策、方案的出台与实施及交通、市政等相关配套的到位和住宅设计的理想、市民生活方式的转变，择居郊区将成为时尚。

　　《人民日报海外版》(2002年03月18日第十一版)

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