今天是3·15消费者权益保护日，上周六，作为本报安全购房系列活动的一部分，本报购房者援助中心举办了首次购房签约法律知识讲座。作为首次提出“204条购房补充协议”的秦兵律师为到场的100余位本报读者就签约防范购房陷阱进行讲解。

　　小区建“飞湖” 业主难举证

　　某小区广告上称，小区将建一个湖。入住后湖就不见了。业主说当时买这个房子是考虑到湖才买，于是起诉。法院问业主是否因为这个湖才签约？业主此时很难拿出证据证明当时有此约定。这种情况下，因业主没有约定对方就不承担违约责任。因为法律规定有约定才有责任，没有约定就无责任。

　　-总面积增加 能用的少了

　　比如面积问题，开发商把面积数据给业主后，看着建筑面积一点问题都没有，绝对比买的大。但是真正的使用面积却小了。诉讼时，法庭会问有何证据证明对方违约，消费者一般都说你看建筑面积是多少，而建筑面积确实没有问题，使用面积的问题因为最初消费者没有约定而无法举证。很多消费者败诉就是举证不能，即无法证明我的使用面积是多少，核心问题就是举证不能。

　　-找卖家协商 业主跑断腿

　　关于协商地点问题。房子卖完后售楼处也随之拆除，而好多开发商是在延庆、怀柔注册。如果每次都到这些注册地成本又将很高。在一个当事人跑了三年的案件中，这名消费者在安贞里买房子，后来房地产公司要求到公司注册地大兴协商，到大兴不一定能等到人，开发商说我没有违约，我的注册地点就在这儿，是你不来，你们想想这个沟通成本、交通成本有多高？

　　-五证用复印 买家难分辨

　　看房时大家都知道看五证，开发商把五证给你了，大家分不清楚真假，一般人只看复印件，很少有人坚持看原件。大家最好坚持看到原件，最重要的原件就是土地使用证上面写的土地使用期限，上面还有一个章，有两种，一种叫北京市国有土地使用证，再一个叫北京市国有土地临时证。这块地通过合同从房管局买来，假设1000万元，交400万元就可以拿到临时国有土地使用证，这个和正式的使用证在外观上非常相似，打起官司来才知道厉害。临时使用证只有打起官司来才交，结果他一直持有，消费者看到它有使用证，但是它只交了40%的使用权，如果剩下的60%不交则业主拿不到使用证。这种陷阱比较隐蔽。

　　-楼前再建楼 遮挡没商量

　　业主买房时开发商提供的资料显示楼前无遮挡，等住进去时楼前却盖起高楼，把你的房子挡了个严严实实。无遮挡的房子可能是100万买的，打官司的时候开发商能赔多少钱呢？现在北京市规定，原来能全照阳光的，现在照不到了，法律规定给你赔偿2000块钱，而且是一次性的。

　　-居室不隔音 生活受打扰

　　近期有个业主要求退房的案件，这位业主遇到的情况是邻居吃饭、窃窃私语的声音，在他的房子里都能听清楚，隔音效果就是这样，这是材质的问题。还有设计的问题，产生了共鸣，可能你的隔壁，或者隔壁的隔壁，在你的屋子里都可以听到，虽然这种情况很少，但是如果让我们遇见了，就很让人烦恼了。

　　-赠送燃气炉 卖家推责任

　　目前有好多小区使用的是独立供暖，用燃气炉烧天然气取暖，现在好多燃气炉是意大利、德国进口的，前一段时间发生过这种事情，家里没人，水烧干了，燃气炉发生爆炸。由于爆炸是卸压式爆炸，即哪个地方压力小，气流就往哪里窜，会把玻璃冲开，产生的气流会把家具都冲出去。假设人也被冲出去，咱们找谁赔？很多开发商说赠燃气炉，但赠送不承担责任。如果出现问题的话，两层三层还好，再高一些的话就危险了。签约时要写好“购买”，就是规定只要发生产品质量责任，我不找别人，就找开发商，所以合同的前提不是赠送，我是买的，出了问题就找开发商。

　　-宅旁化粪池 夏日味难闻

　　有关周边环境有两个案子，一个是海淀那边的项目，业主买房时委托律师，由于律师提出很多建议开发商不同意，其中有个争议就是屋外不能再有任何的不当建筑物，影响景观，最后没签下来。业主自己又去找了开发商，他自己找到开发商把这条去除了。去年8月份，消费者找到我要求代理退房。原来，该业主居住的小区没有化粪池，整个小区的粪便都流到开发商在这位业主家旁边建的池，而化粪池要有个口才能保持压力均衡，于是一个大井盖子作为放气口，每天释放出味道——离这位业主家仅12米远。这位业主的房子靠近树林，本来环境是比较好的，但现在几乎80多万就白花了，谁愿意去住这样的环境？

　　再一个是西三环和西四环之间，有个小区，一开始卖房时开发商用很高的板子挡住一部分地段，买房人在现场会看到有很多广告，入住时才发现是现代化的垃圾处理厂。一到夏天开窗户会有气味飘过来。他会证明气味符合国家标准。现在刚出了几个关于室内气味的标准，原来出的都是大气的气味标准，适用于工业上，在既没有约定又没有法律规定的情况下，业主事后很难得到救济。

　　-买房没车位 出行不方便

　　车位问题可能在今后会日益突出，买房人往往签约时不重视车位，住进去以后就会发现没有车位会导致房屋没法使用。一位业主花了七八十万入住一套公寓。买房时没买车位，等想买的时候，开发商说买吧，开发商说车位每平方米28000元，而他的房子买的时候是6700元/平米。不买车位就根本没法回家，他当时回家要把车停在离家很远的地方，下车走回去。因此买房时就要考虑到车位的问题。

　　-小区更了名 房子贬值了

　　房子做投资用的时候，名称相当于一个商标，比如现代城现在就成了商标，买了现代城的房子就感觉是中产阶级。有的时候广告做的是一个小区，真正让你拿到产权证的时候是另一个小区，这个时候有可能因为名称的变更导致你的房价贬值。比如说某小区，后来变成另一名字，房价下降了很多。到了打官司的时候，产权证写的是AA小区，合同签的是BB小区，法官说相互之间没有关系，业主的诉讼会被驳回。

　　-房子被抵押 买家担风险

　　宣武区有个项目某某园，合同写明720个工作日以后才能拿到产权证，给购房人看的都是复印件，购房人的律师要求看原件，结果查到土地使用证的另外一部分，用针全部缝上了，律师说一定要打开，开发商最后只好给看了，原来开发商把房屋抵押给某某建设银行。这会导致购房人在交了全部的房款情况下，如开发商抵押不能还清，业主的房子也会被抵债，这叫秘密抵押，你得不到任何补偿。秘密抵押是很大的欺诈，它导致你的合同目的全部落空。所以说消费者权利最重要的是知情权，就是一定要知道在建工程和土地是不是被抵押了。

　　-整理/本报记者刘新雷

　　律师出招应对房地产陷阱

　　北京隆安律师事务所秦兵律师在拟订《204条购房补充条款》后，近日在本报购房者援助中心举办的“购房签约”讲座中，提出建议本市为购房消费者制定权益保护条例。据称，如此意见被采纳，“204条补充协议”有一半不必签订(有关签约讲座详细内容见本报3月14日《广厦时代》)。

　　附：

　　《北京市商品房消费者权益保护条例》立法要点征询意见稿

　　一、依据及宗旨：为促进北京市商品房交易市场的健康发展，保护消费者权益，根据中华人民共和国《合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》等有关法律制定本法。

　　二、降低价格：

　　1.交易费用：北京的房屋交易费用不应高于上海。

　　2.现房销售：北京市应当考虑在未来3年内消除期房预售，实现现房销售。

　　三、销售广告：

　　1.要约邀请：广告应作为出卖人的要约邀请，符合合同法规定的广告内容还应当作为要约。

　　2.要约构成：广告可以作为双方签订商品房买卖合同的组成部分，在合同中没有约定或者约定不明的，买受人有权以广告为依据就相关问题提出权利主张。

　　四、买卖合同：

　　1.订购合同：订购合同可以收取定金，但无法达成协议的应当在三日内退还，否则双倍返还。

　　2.标准合同：在参考《204条商品房买卖补充合同》的基础上，提出符合北京市情况并能保护消费者权益的《北京市商品房买卖合同范本》。

　　3.推广执行：政府在采用标准合同时，应当进行公示辩论后经过消费者投票表决，再在全市范围内执行。

　　五、知情权：

　　1.公开查阅：任何人均有权查阅土地抵押情况、在建工程查询及土地出让金支付情况。

　　2.公示制度：市政府应当在政府网上公开商品房项目的全部许可情况，包括土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

　　六、预售监管：

　　1.贷款监管：预售期房的买受人有权成立消费者权益保护机构，对开发商预收款的用处进行监管，防止滥用预收款的行为。

　　2.质量监督：预售期房的买受人有权成立消费者权益保护机构，对开发商商品房质量进行监督，提高工程质量。

　　七、销售面积：

　　1.使用面积：北京市应当推荐按使用面积进行销售；

　　2.面积报告：出卖人提供的商品房面积测量报告中必须包括使用面积。

　　八、预售公告：

　　1.公示物权：商品房买卖合同经备案后视为物权成立，当出卖人不能按期交付商品房时，承建人不得就买受人已经支付房款的商品房行使法定抵押权。

　　2.转让制度：考虑到从预售登记后到取得产权证时间较长，家庭情况会发生重大变化，应当允许权利人进行转让。

　　九、产权证：

　　1.自办产权证：允许消费者自行办理产权证，对于已经备案的商品房项目，无须由买受人提供出卖人资料。

　　2.办证期间：市房屋管理机构应当在买受人交付办证资料后90日内向消费者交付《房屋所有权证》，如果不能办理完毕的，则政府应当按每日万分之三的标准，向申请人核减征收的各项费用

　　十、业主委员会：

　　1.筹备机构：在房屋没有交付前消费者可以成立业主委员会的筹备机构。

　　2.启动程序：业主委员会的选举程序可由业主自行完成，无须物业公司组织。

　　3.身份限制：业主委员会成员的身份无须以支付物业管理费为条件，出卖人的代表不得超过委员会委员总人数的1/3。

　　4.注册登记：业主委员会选举产生后，应当由小区行政管理机构注册登记。

　　十一、社区环境：

　　1.禁止施设：在小区内禁止建立各种无线电发射基站与大型广告牌。

　　2.持续使用：考虑到消费者可能在小区居住70年，因此小区内应当强制修建适合老年人的建筑物。

　　3.强制绿化：目前绿化水平较低，在达不到绿化标准的情况下，出卖人应向居住者按日进行赔偿。

　　十二、物业管理：

　　1.大修基金：为保证大修基金的安全使用，小区管理机构应当委托银行代收大修基金，业主无须支付给物业管理公司。

　　2.交接程序：物业公司的交接程序应当法定，不履行交接程序的物业公司应当承担严格的民事责任。

　　3.维修保险：建立房屋质量保险制度，由保险公司来对未来的质量维修承担责任。

　　十三、赔偿责任：

　　1.最低赔偿：建立房屋质量最低赔偿额制度，每案最低赔偿额不应低于5000元。

　　2.费用承担：在房屋诉讼中，出卖人应当承担买受人的公证费用、保险费用、贷款费用、律师费用、价格损失及其他费用。

　　3.伤害责任：由于出卖人提供的室内外设施造成消费者伤害的，最低赔偿10万元，致人死亡的，赔偿数额不低于100万元；此部分赔偿费用与保险责任无关。

　　十四、欺诈责任：

　　1.一房多售：将同一单位的商品房同时出售给两个以上的人的。

　　2.楼房间距：出卖人承诺楼房间距不能实现，致使不能满足居室日照时间的。

　　3.滥用预付款：出卖人将收到的预付房款挪做他用的，致使工程不能按时进行的。

　　4.隐瞒抵押：未经买受人明示许可将商品房、土地使用权、在建工程进行抵押的。

　　5.无权销售：出卖人没有支付完土地出让款、没有取得土地使用证，致使买受人无法取得房屋所有权证书的。

　　上述五种行为视为欺诈行为，法院不应当判决合同无效，应当在认定出卖人承担违约责任的同时，双倍返还买受人已经支付的全部房款。

　　十五、责任保险：

　　1.消费者债务：消费者因生理原因无法支付贷款时，由政府及保险公司支付贷款，除非有证据证明消费者有多处贷款，否则不应当强制消费者搬离住处。

　　2.出卖人责任保险：目前有多起案件中虽然消费者获得胜诉，却无法拿回钱款，建议强制开发商在进行开发建设初期投保责任保险，提高开发商的履约能力。

　　十六、立法行政：

　　1.对话制度：建议北京市市长、主管副市长及房屋行政机构人员每月与消费者举行一次对话，向其反映市场动态。

　　2.受理投诉：建议人大代表就此问题能够每月与消费者进行一次对话，并且在北京市人大常委会设立专门机构，根据消费者对房地产质量与物业管理的投诉，制定出符合实际情况的规章。

　　十七、司法公正：

　　1.集体诉讼：建立房地产集体诉讼的受理程序，降低消费者的诉讼成本。

　　2.公益诉讼：建议法院受理由专业人士就环境侵权所提起的公益诉讼，并免收诉讼费。

　　3.举证责任：在房屋质量、面积、所有权及设备质量诉讼中，由出卖人举证证明自己没有过错，不能举证的，应当认定出卖人有过错，并且认定由出卖人承担赔偿责任。

　　4.诉讼费用：考虑到购房者的费用均为贷款，而诉讼费则占到总房价的6%以上，因此应当考虑减半收取诉讼费，并且考虑由政府提供诉讼贷款。

　　5.法院选择：考虑到北京城区地域差异不大，建议东城、西城、宣武、崇文的消费者在一审时可以在四区法院中任选其一，在上诉时在第一或第二中院任选其一。

　　-文/隆安律师所秦兵

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