为迎接3.15消费者权益保护日，上周六，作为本报安全购房系列活动的一部分，本报购房者援助中心举办了首次购房签约法律知识讲座。作为首次提出“204条购房补充协议”的秦兵律师为到场的100余位本报读者就签约防范购房陷阱进行讲解。

　　在签合同的时候注意广告内容，争取把广告商的条款多写一些在合同里。

　　合同法规定广告是要约邀请的一部分。第一步叫要约邀请，第二步叫要约，第三步是签约。如果非常明确的广告，比如楼层、价格都有规定，这就构成了要约，合同法有这样的规定。在《204条购房补充条款》中，第一条就写明销售广告必须构成合同的一部分，当购房人无法举证的时候，就可以把广告作为依据。

　　在“204条”中，还设有一个“合同目的”条款。如果不写明白购房目的，有时开发商会因房屋抵押等原因阻止购房人拿产权证，导致购房人对房产不能出租、转让。这时候就要写明白，第一要住，第二可以转让，第三可以出租。购房人要把自己的合同目的写清楚。当合同目的无法实现的时候，就是合同落空，就可以解除产权证，可以要求法院撤销和开发商的买卖合同。

　　第二部分，套内空间。购房时要把买的房子定义搞清楚，房屋面积包含了使用面积和公摊面积。因公摊面积很难查证，所以签合同一定写清楚具体每一个房间的详细尺寸，尽可能的要求开发商提供平面图和立面图。

　　第三部分，商品房质量。关于沉降情况，就是不均匀沉降，是非常重要的。还有一条是平直度，还有墙体裂缝，几乎每个墙都有墙体裂缝，但是看裂缝是怎么产生的，如果因为施工产品的微裂缝没有什么，最危险的就是因为房屋不均匀沉降导致的墙体45度角裂缝是最危险的。因此，在“204条”中提供了这样的表述：“倾斜角度不得大于0.1度”。同时，目前在房屋质量和过去的评价发生变化，现在已改为竣工备案制度，房子建好以后四方签字，开发商、承建商、监理商、施工商签字，四方只要说合格就可以了，然后把备案表交到北京市质量监督总站，准予备案并不代表政府对质量的最终认可。

　　购房合同里需要写明开发商提供这种备案表，证明房屋具最基本的质量要求。

　　第四部分，公摊面积。现在面积争议最多的就是公摊部分，购房人拿到的面积实测表写了总面积是多少，公摊是多少，但是公摊为什么是这么多面积？公摊在什么地区？购房人要和开发商约定公摊是哪一部分，公摊的数量是多少，更重要的是要在测量报告中提示注明公摊的部分及具体尺寸。

　　第五部分，商品房面积。商品房面积现在规定得比较多，第49、50、51条规定了三种面积。建筑面积是全部的面积，使用面积基本上指的是地毯面积。现在最容易出现的是整个商品房的面积增加了，而且不会超过3%，而你真正的使用面积减少了，套内面积减少了，而且减少不会超过3%，业主难有退房机会。在“204条”第50条的第5款提供了这样的约定，就是如果交工的时候建筑面积增加了，套内面积也要增加，否则的话开发商违约。

　　第六部分，室内环境。一般在冬至这天，朝南的房能有四个小时光照就算比较好了，要在补充条款中约定。第60条关于噪音，现在有些房子为了降低成本，墙是越来越薄，影响隔音效果。因此在“204条”在设计了“墙体隔音情况不得低于政府标准的最高要求”条款。

　　第七部分，建筑设备。经常遇到的问题就是泄漏，入住以前，最好能够让对方出示测量报告，就是你这个地方是不是做过打压实验。如果泄漏导致装饰家具损害的，出卖人应当以5倍赔偿。关于电梯，我们写得比较细，实际上新的条款都写了，电梯的等待时间不超过五分钟，平均时间三分钟。

　　第八部分，电气部分的68条是电源品质。咱们现在施工的时候，往往接一个临时电，是按市政的动力电供应的，使用的对象是大负荷的机械设备，所以它不是特别稳定，不适合民用电气。现在我知道有个小区，交房两年多了，使用的还是临时电，到夏天一开空调，开五分钟就断电，就得等这个楼慢慢有人来修理。一般要求在入住后两三个月之后申请民用电，民用电和工业用电的标准、电源的品质是不一样的。

　　第九部分，供暖燃气。12月份的时候，刚天冷的时候，报纸上的文章比较多，说业主入住很长时间了没有暖气，很痛苦。在“204条”一般签有“假设没有燃气需要开发商免费提供液化气罐”，保证业主的取暖和生活使用。

　　有一位购房人按此条款与开发商签约，结果入住后开发商大概一个星期就给他一罐气，送到家门口，很方便，这个事儿以后会越来越突出。

　　还有供暖，有好多小区使用的独立供暖，家里有燃气炉，烧天然气取暖，现在好多燃气炉是意大利、德国进口的，很多开发商说赠燃气炉，如出现质量问题，由于赠送不承担责任，所以要在补充条款写好“购买”，我们新的条款都写明白了，假设人死亡或者发生事故，最高赔偿30万，至少有点安慰，否则的话出问题没法解决。你去告生产厂家，生产厂家都是国外的，合同条款约定业主可不找别人，就找开发商，所以合同的前提不是赠与，是业主买的，出了问题就找开发商。

　　第十部分，装修标准。现在很多房屋是毛坯房，消费者自己装修，就根据自己的标准爱好写清楚一些，以后我们会出一个专门的装修合同。

　　第十一部分，周边环境。最容易出现的是在业主购买的房屋周围，特别是低层建筑，会出现你想象不到的事情，如垃圾处理厂、化粪池等影响业主居住环境质量的建筑物。在补充条款中可对这些进行约定。还有车位，这个可能以后都比较重要了，目前已有很多纠纷是因为车位引起，一些业主会发现入住后没有车位没法使用，所以购房时一定要写清车位每个月多少钱。

　　第十二部分，社区设施。社区名称相当于一个商标，有的时候房产广告做的是一个小区，真正让你拿到产权证的时候是另一个小区，这个时候有可能因为名称的变更导致你的房价贬值。还有打官司的时候，许可证写的是AA小区，合同签的是BB小区，法官说相互之间没有关系，业主的诉讼请求会被驳回。第97条，居住安全。一般要在条款中约定只要入住就不能再有其他施工了。第98条，商品房标识。如果没有标识的话，尤其老年人容易走失，家里有老年人的话就要注意，房子一定要有个清晰的标识，能让老年人和孩子准确的回家。

　　第十三部分，房屋交付。签约时就要写明交楼时该支付的款项，超出这些内容的如装修管理费等不能收取。根据合同法规定，交付一般是所有权的转移，对于房屋，在未经房管局登记时，就不是所有权的交付，房屋允许你使用，但是没有取得所有权，国家规定这种房子没法出租，没法转让，在“204条”中约定交付效力，比如交付后买受人即享有出租、收益等等权利。

　　第十四部分，所有权证。我们规定一点，业主可以自己办产权证，原来都是开发商办，如房产公司正常经营可以给你办，如果有一天破产了，就没人办了，你的契税、钱都在他那儿，就带着走了，再也没有人给你办产权证了。我们建议，买房人一旦发现开发商有这种让你不安的事件出现，比如说可能破产之类的，你赶快自己去办产权证。北京市有数千家开发商，根据政府人员和经济学家的分析，十年之内相当一部分开发商要灰飞烟灭，如果你买的房子是吞并别人公司的还比较好，始终存在，如果是公司破产，业主的房在没办产权证的情况下，就有可能被作为破产财产清算。所以我们设定条款允许消费者自己办理产权证，赶快办产权证，这样房子就安全了。

　　第十五部分，初步验收与保修。房屋建筑质量维修办法规定比如说防水是两个雨季，采暖是两个供暖期，有个合同是保修一年，这个时候你要坚持一下一定要超过一年。

　　第十六部分，前期物业管理。在这个问题上，购房人要算清楚入住时物管费是多少钱，有时开发商承诺的数额等入住后物业公司不认可，而此时业主已买了房，不能不住了。

　　第十七部分，业主管理委员会。业委会是降低救济成本的途径，业委会组织集体诉讼可以给业主个人降低成本。有些证据可以集体使用，单个人打官司只可以一次使用，多个人的话可以大家使用，举证成本可以大大降低。

　　第十八部分，消费者权利保护。消费者权利保护重点是工期知情权，如约定12月31日交房，到12月初只建成三层，而一个月不可能建成房子。在“204条”中设有条款，把工期写清楚，三层什么时候出现，主体什么时候竣工，到时候出现违约，业主觉得开发商不可能12月31日交工的时候，就提前和开发商打官司。现在媒体报道有很多诉讼，基本上开发商面临破产，消费者都打赢了。这个时候早打官司很重要，不要把官司留到最后。

　　第十九部分，担保权利。最危险的是购房人交钱买了房，开发商把这些在建工程或者已竣工工程抵押给银行或者其他单位，获得贷款开发其他项目。

　　抵押可导致购房合同目的全部落空。所以购房人一定要知道在建工程和土地是不是被抵押了。

　　第二十部分，变更权利。往往是主体的变更，房子从入住到拿到产权证两三年的时间，这个时间容易出现夫妻离婚、一方死亡或者失踪，发生最多的就是离婚，一旦离婚涉及到财产分割的问题，到了开发商那往往说要交变更费才能变更，因为合同里写的是另一方所有，所以合同要写清楚当出现某种特殊原因的时候，购房人可以把房子转让出去。

　　第二十二部分，退房条款。退房程序最容易出现问题，退房条款一定要写清楚，约定退房时开发商必须把所有房款于某年某月某日还清之后才能转卖，在此之前不能转卖，否则可能出现钱房两空的事情。

　　第二十三部分违约责任和第二十四部分买受人损失。当对方违约以后要赔偿购房人的损失，购房人的损失有哪些一定要列明，因为在交涉不成时只能打官司，开庭时需要购房人举证，证明哪些是购房人损失，当无法证明时就用合同约定。

　　第二十五部分，争议与其他。“204条”中设定了举证责任。在诉讼中消费者最大的过失就是举证不能，我们就是把举证责任推到开发商，开发商只要不能证明，就可要求开发商赔偿。

　　第二十六、二十七部分为合同附件、法律法规及标准。

　　关于“204条”现场答疑

　　问：开发商不与购房人签订补充协议怎么办？

　　秦兵：签订补充协议也有技巧。不要一下子就把204条全部拿出来，对方一看就晕了，他和你谈204条，沟通的时间可以卖好几套房子，购房人可以在里面摘一摘，曾有一个购房人把里面的条款进行选择，每一次谈判加上几条，先选容易的，逐步深入，最后再到难。让对方的售楼员有一个适应的过程。

　　关键是购房人第一要保持尊严，第二要选择好自己认为最重要的条款。

　　问：怎么才能了解要买的房产是否被抵押？

　　秦兵：在房管局，都有叫权属处，或者叫权属中心，那个地方就有一个叫抵押登记的地方，但是它不对普通消费者，每次律师去都要开介绍信，那上面都写了在建工程是不是抵押了，土地使用权是不是抵押了，根据编号查到，然后我们看到土地出让合同、在建工程出让合同等，在土地使用权的最后一项有他项权利进入，就是把这项房子有没有抵押，抵押给谁，抵押的期限是多少，有时候给你看土地使用权证，光看复印件，就是故意把这部分删掉了，不进行复印，你也看不见，所以消费者一定要看原件。这是抵押的问题。

　　问：204条和标准购房合同的关系是什么？

　　秦兵：我们自己只能说是一种补充的关系。

　　问：所购房屋风险责任何时转移？

　　秦兵：对不动产来说，从登记之日起转移风险，我签了一个项目，开发商说你从交了钱以后，风险就开始转移，一般不动产出现风险比较少，火烧、塌陷、战争等比较少，你拿到房屋所有权证以后，风险开始转移，有的强制说你一交钱风险就开始转移，这是不对的。

　　问：期房与现房的区别在哪里？

　　秦兵：期房就是这个房屋现在还不存在，所以你要规定工期，随时准备使用你的不安抗辩权。

　　问：房屋在建的过程中，地产商破产怎么办？

　　秦兵：在国外你买房子，尤其是德国，有一个预告制度，你购买了房子以后，在你没有取得所有权证前，你先做备案，可以对抗第三人，一旦出现开发商破产的情况，买受人已经支付的东西，就不能做破产财产进行清算。

　　问：认购协议、定金等，有没有法律效力？

　　秦兵：根据商品房的销售管理办法，开发商在未取得预售许可证时认购是违法的，不能收定金。在取得许可证的情况下，如果双方就主合同无法达成协议，开发商同样应退定金。

　　-整理/本报记者刘新雷

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