“八五”和“九五”10年间，本市房地产各年度的开发完成投资额年年高于当年的销售收入额，各年度的竣工量年年高于当年的销售量，给人的总体印象是，投资势头强劲，产出总量持续高于市场实际消化量，产销之间的关系表现出持续产大于销的失衡现象。

　　这一现实向人们提出了一个不容回避的问题，即：以商品房住宅为主体的房地产产品也同其他诸多类别的商品一样，存在着一个产销比率问题。由于房地产在各年度销售的产品往往并非是当年投资或所竣工的产品，因而把房地产业各年度的竣工量和销售量之间的比率关系称为“产销比”更为贴切，但为了表达的方便，暂且还是称为“产销率”。从微观上看，对于各个具体的开发商、具体的房地产项目而言，“产销率”概念似乎并不显得特别重要；但从宏观上看，如果一个地区按既定的时期段，逐期把房地产开发中的产出量和销售量之间的比率关系规范、真实、及时地予以公布，将是具有很重要的意义的。

　　-京城房地产业前10年的产销率不容乐观

　　北京市在“八五”和“九五”的10年间，在房地产的投资完成额累计为2134亿元，同期的销售收入额累计为1425.8亿元，销售收入与投资之比率为66.81%；房地产的竣工量累计为6553万平方米，同期的销售量为3164.7万平方米，销量与产量之比率为48.29%。也就是说，收入少于投资三分之一，销量不足产量的一半。如果加上“十五”开局的2001年竣工的1804.9万平方米和销售1205万平方米，产销率虽提高了近4个百分点，也只达到了52.28%。

　　如此低的产销率，实质上是投资效率低和潜在风险高的量化表述，本应引起业界内外人士的高度关注。而事实上，多年来，由于在人们心目中未曾明晰地树立起房地产业产销率这一理念和信息传递机制而被忽视了。确切地讲，几乎处于被人漠视的状态。

　　-产大于销的严重现实一直处于半隐性状态

　　北京的房地产产销率为何在人们的眼皮底下出现了如此严重的被忽视现象？究其原因，除了不重视之外，更存在认识上的误区。

　　误区首先在于，把当今本应在市场上客观地形成的产销关系简单地等同于以往计划经济时期的按所谓有计划按比例的原则倒算出来的供需关系；以未来某一既定时段的需求空间的相对无限性或者叫不确定性，掩盖了在该既定时段里有实际支付能力实现购买的总量的相对有限性。误区之二在于，受传统的计划经济管理模式影响，过分地强调了完成投资额和竣工量。如果说公建和基础设施可以通过完成投资额和竣工量来衡量其进度和价值实现的话，那么以商品房住宅为主的房地产开发，就不能简单照搬这一套——住宅和民用商务建筑只能在实现销售或经确权之后才能产生使用价值和社会效益。否则，如果只是投资额完成了或房屋建成验收竣工了，却未能实现销售(包括出租)，产品就会变成“库存”。“库存”多了就可以视为积压。

　　误区之三在于，房地产开发的非市场因素压力承载量过大。比如，过高地指望它承担拉动内需任务和当地经济总产值指标、税费收入水平、社会公平和稳定等。加上行政性的搭车受益期望值过大，使房地产业承受的来自政府和政策的驱动力常常超过正常的应有水平，而出现投入过度。误区之四在于，许多投资主体误认为，在其他产业行业投资前景不够明朗的经济环境中，即可把房地产业作为投资的避风塘，如果运气好还能顺手牵羊捞上一桶金；还有一些企业把转产涉足房地产业当成了解困脱困的捷径。这种问题的主要后果就是严重的产大于销，极容易造成市场波动的加剧。本市在今年二、三季度将有可能感觉得到这种影响。

　　-树立房地产业产销率的完整概念，重点在于按市场规律办事，从整体上提高投资开发的集约化水平

　　产销率在其他许多行业中早已习以为常，从它的基础数据采集计算直至在一定范围内的发布，已相当规范和成熟。比如机械制造业、汽车业、电器业等等。看上去似乎并没有什么经常让人感觉到发聋振聩的轰动作用，但它却使与这个行业相关的各方面，从中受益匪浅。比如行业管理层从产销率的升降之中，能从整体上观察到投入产出与市场容量之间的变化趋势，并据此对本行业进行及时必要的调控或引导；市场销售商通过对产销率的跟踪观察，可以掌握市场需求和货源的走势变化，随时掌握自己的商业运作节奏和营销计划；至于购买方包括消费者，则可以据此判断某类商品的市场走势和投资价值，无形中也会影响其购买商品的行为。

　　房地产业的市场信息披露远不如汽车等产业那么及时有效。在大众媒体上看到的统计数据往往比较零乱，无论可比口径、时间范畴、数据的性质、数值的采用还是相互之间的比照关系等等，常常出现错位或缺陷，尤其在产业内各要素数据之间的相互关系方面不够直观、不够确切甚至出现差错。其中，各地方披露的房地产销售量的依据的扎实程度差异就比较大。更值得一提的是有些地方只着重公布销售量，而忽视公布同期的竣工量和空置量，更很少见到这些地区的房地产业各个时期段的累计竣工量与销售量之比，即产销率。由此，往往使人们看到了销量逐期增长的喜人的一面，而对由于成品房滞销和空置房积压所形成的市场风险却失去了必要的警惕。这其中的危害性最大的莫过于使一个地区的房地产投资从整体上产生粗放性和盲目性的缺陷，最终形成这样一种局面：如果从单个项目看可能都各有特点、质量都有提高，性能价格比也都有改善，但从整体上看，最终谁也难逃所在地区由于总量意义上的产大于销、供大于求的系统风险所造成的重大损害。

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