搞物业管理真难——昆明一位物业经理的苦恼

　　新华网北京3月12日电

　　新华社记者曹滢

　　“现在搞物业管理，真难。”昆明市正顺物业公司经理董和平提起他的公司，就头疼不已。“一不小心就被投诉，与开发商、专业公司的关系难以协调，夹在中间，处处难做人。”

　　近年来，老百姓对物业管理的投诉大幅度上升，而另一方面，物业公司自身亏损严重，举步维艰。董经理反映的情况并不是个别现象。

　　按照物业管理条例，物业公司一般是由业主大会聘请，签订协议后才能接管小区。然而，在大多数地方业主大会制度并没有真正实现，因此目前绝大多数物业公司还是由开发商指定的，与业主之间并没有什么协议，“这样一来，我们该做什么，能做什么，住户并不清楚。遇上什么麻烦都找物业公司，我们没法解决时，往往就会引起住户的不满，造成物业公司与住户之间的矛盾。其实，仔细分析物业投诉，70%都是开发商遗留问题，真正该由物业公司负责的，只是很少一部分。”

　　据了解，昆明260多家物业公司，有95%是由开发商派生出来。老百姓入住后，发现施工质量不过关、配套设施缺乏等问题，找不到开发商，就只好找物业公司。“我管辖的这个小区建于上个世纪90年代末，与现在新建的小区相比，硬件配套设施自然差了些，于是，有的住户提出要在街头安装红绿灯，有的要求增加娱乐设施，可这应该是开发商的事啊。”

　　住户目前反映最多的，当属墙壁开裂、下水道阻塞、水管漏水等工程质量问题。如果过了保修期，物业公司就与住户协商，实行有偿服务。对此，董经理表示，“我们也希望尽量为老百姓排忧解难，但我们是企业，受到财力、物力等因素的限制，往往力不从心。现在多数群众对物业管理是有偿收费还不能接受，反而认为我们只收费，不管事。”他苦笑着，摇摇头说。

　　按照规定，物业公司的职责主要包括保安、卫生、绿化、公共设施维护等4项内容，普通小区收费定价从1角到1元不等。由于昆明的住宅小区大多面积较小，运作成本相对较高，几年来，他的公司一直处于亏损局面。

　　昆明物业管理协会秘书长唐晓林告诉记者，物业公司的亏损，目前主要还是依靠开发商补贴，从十几万到上百万元不等，因此现在根本没法割断它们之间的关系，否则物业公司将无法运行下去。两者之间千丝万缕的联系，导致了物业公司与开发商之间责任、权利、利益分不清楚。据了解，现在全国大多数省份都还没有出台相应的物业管理地方性法规，缺乏具体操作方法，物业公司现在就处于这样一个进退两难的尴尬境地。

　　“还有，物业公司与专业公司之间的关系也是剪不断，理还乱。”代收有线电视、煤气、水电等费用是物业公司的一项内容。但在实际工作中，董经理告诉记者，总表与户表之间常常会出现非人为的差错和故障，“无论是煤气，水电公司损失，还是住户交多了钱，都得由我们来承担，水电费的投诉可还真不少。”

　　“物业公司的职责和权利本来很小，是住户们把我们的能量放大了。除了逐步理清各种关系、明确各自责任之外，真希望大家相互之间能多多沟通，增加理解啊。”(完)

　　物管费--管理者与业主心中的痛

　　新华网昆明3月12日电

　　新华社记者曹滢

　　对于昆明和正小区物业管理公司工作人员来说，每月收缴物业管理费是件让人头疼的事情。因为对物业公司服务不满意，大部分居民长期以来拒绝交纳物业管理费，还把物业公司告到了消费者协会。而物业公司也是满肚子怨气。双方各说各有理，各有各的苦处。

　　和正小区的居民以拆迁搬迁户为主。走访住户，居民纷纷反映，物业公司收了费却不管事，对大家提出的要求不理睬。住户李女士告诉记者，去年单元自来水总管破裂，找了物业公司，他们说“平时小的修修补补我们可以做。这类大的问题，我们管不着，你们该找哪里找哪里”。

　　该找哪里呢？开发商早就没了踪影，没办法，只好自己解决。经过一番折腾，这个单元的几户人家各出了150元钱，请来施工队安上新水管。

　　居民们认为，水、电、煤气等配套管道坏了，单元下水道阻塞了，理应是物业公司的责任；小区内的公用设施太少，需要增加几张石桌椅，街口安设红绿灯，不找物业公司还能找谁？另外，小区内丢失自行车现象比较多，摩托车、汽车的零件也常常不翼而飞。“我们交的管理费应当用在为这些为大家服务的项目上，可是物业公司呢，好像只会浇花扫地。”

　　物业公司该管些什么事，管理费交得合不合理，带着这些疑问，记者来到了和正小区物业公司。

　　公司办公室墙上最醒目的位置，挂着昆明市物价局颁布的物业管理收费办法。按照这项规定，小区居民每月每平米应交纳物业管理费1毛7分，一般住户每月的费用在十元左右。收费办法旁边还写着，物业公司负责小区保安、绿化、卫生、公共设施维修几个服务项目。

　　物业公司董经理告诉记者，由于这里是搬迁户小区，物价局规定的管理费参照了最低标准，即使收齐了，也只能维持小区正常开支的70%。除此之外，公司还有停车费，经营两项收入。在支出中，工作人员的工资占了70%，另外，自来水、煤气等专业公司的配套改造也常常要求物业公司出一部分钱，公司是入不敷出，根本谈不上盈利。更何况，现在住户拖欠管理费已达24万元，公司已经难以支撑下去了。

　　昆明市物业管理协会秘书长唐晓林介绍，现在昆明市住宅小区的物业管理费普遍存在拖欠、拒交的现象。有的小区收费率甚至只有30%。因此80%的物业公司都在亏损。正在实施的自来水一表一户改造工程，因为物业公司和业主拿不出钱来，全市三分之二的小区工程“搁浅”。

　　“至于物业公司的服务范围，”这位负责人说，“物业公司的职责和权利其实很小，是住户们把它放大了。”在物管协会去年接到的住户投诉案件中，对物业公司的投诉，分析起来有70%以上是开发商遗留的问题。住户认为理应由物业公司解决的问题，物业公司却表示，无论从财力还是职责上来看，对此都无能为力。“这也是造成住户与物业公司之间矛盾的一个重要原因。”(完)

　　小区呼唤业主大会

　　新华网昆明3月12日电(记者曹滢)伴随着居民住宅小区的迅速发展，基层组织建设却远远滞后，导致业主的合法权益得不到保障，物业公司管理面临困难。因此无论是业主还是物业公司，都强烈呼唤成立合法的业主大会，加强小区的建设和管理。

　　在我国现行的物业管理相关条例中明确规定，业主大会是住宅小区行使房屋所有权和管理权的组织形式，决定小区内关于业主利益的重大事项，承担着聘请、监督物业公司的职责。但是由于种种原因，目前真正成立了合法业主大会的小区少之又少。据了解，在昆明市，民间自发的小区业主大会已有10多家，可是至今还没有一家得到民政部门承认，获得合法地位和法律效应。

　　一些小区居民在与记者交谈时提出，当业主与房地产开发商或物业管理者发生矛盾时，消费者就是弱者。唯一的办法只有向消费者协会投诉。只有成立了业主大会，大家才能团结起来，争取合法权益。昆明市消协一位工作人员也表示，在众多投诉中，最难处理的就是物业管理问题，因为它涉及的政府部门和专业公司太多，各有各的制度，互相之间难以协调，消费者势单力薄，最后往往不了了之。

　　目前大多数物业公司都是从开发商手中直接接管小区，与业主之间并未签署过具体协议。这样一来，物业公司的职责和权利不明，要么收了钱不办事，要么办了事收不了钱，与业主之间缺乏理解沟通，互不信任。昆明市物业管理协会秘书长唐晓林指出，小区内没有基层组织，物业公司成了与群众关系最直接、最密切的部门。在群众心目中，它甚至代表了基层政府的形象。而物业公司本身其实只是企业，现在也还不成熟和完善，这种角色错位导致了物业管理矛盾重重，举步维艰。

　　昆明市信访局副局长李旭升经过长时间的基层调查后认为，解决小区问题的根本，就在于成立合法的业主大会，通过它来清理和达成业主、物业管理者、专业公司以及政府之间的关系。但是现在成立业主大会的难点在于民政和建设部门的规章制度有所冲突，而在社团管理条例中，国家还没有出台相应的具体法规，使民政部门的审批无法可依。(完)

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