6日，看似平淡的第三届香港房地产服务博览在上海举行。

　　与前两届相比，此次展览方阵容堪称豪华。首家在中国内地领有正式牌照的独资国际物业顾问公司戴德梁行主席梁振英亲自率团，香港贸发局协邀香港测量师学会、香港物业管理公司协会、香港地产代理专业协会、香港建筑师学会齐齐亮相。业内人士不禁惊呼：航母登滩。

　　香港方迥异于以往的举动透露出耐人寻味的信号：上海楼市日益成熟，并向中高档方向迈进，而与此适应的房地产服务业的高端市场渐渐呈现出黄金般的颜色。

　　当然，经历过90年代初期“泡沫之痛”的投资者的神经依旧敏感，他们忧虑上海楼市会不会像北京那样虚炒过旺而面临寒冬。

　　外资挺进沪上房产

　　资料显示，上海房地产去年成交总面积达1800万平米，比2000年上升1／3，全年销售量比新落成楼房还要多，而上海房地产业对GDP的贡献率上升高达6%，创历史新高。

　　戴德梁行执行董事、上海公司总经理张国正先生在接受记者采访时表示，比起90年代初期大泛泡沫的全国房地产业，上海如今的市场正逐步进入正常的轨道。

　　就香港服务业的进军，张总如此解释：目前，整个亚太区投资环境呈现疲态，甚至负增长，而投资者必然要寻找新的投资出路，相对而言，中国大陆尤其在上海，房产从业人士趋于理性，显现出稳健的态势，这必然吸引大量外资进入房产市场，香港房地产服务业自然不会坐失良机。

　　他认为，为期4天的博览会不一定能取得立竿见影的效果，博得较大“斩获”，但至少在市场接受中介服务业参与到整个行业开发过程方面，扮演了先行者的重要角色，这也表明了港资、外资对于上海市场的信心。

　　住宅档次被逼提升

　　据2002年1月份中房指数显示，上海综合指数较上月上升6点，升幅为0.8%；其中住宅指数较上月上升6点，升幅为0.8%，办公楼指数则较上月上升3点，涨幅为0.3%。可见，上海房地产价格在去年升幅10%的基础上，继续保持稳中趋升的态势。

　　相对于人气飙升的沪上房地产业以及香港服务业的登滩，2002年上海楼盘的价格是否会出现猛涨呢？上海房产经济学会副会长、上海财经大学房地产研究中心主任印?华教授提出8字预测———稳步发展，小幅上扬。

　　印教授认为，目前在上海市场上已经很难找到每平米3000-5000元价位的新建楼盘。原因是，现今旧区改造的成本高，从而拉高了房产开发商的财务成本。例如，政府为保护困难居民实施的市场化动迁补偿，以前在“简屋”方面可能每平米补偿几百元，现在虹口区就上升到三千多元。开发商的建设成本相应拉高。对于开发商而言，解决成本上扬有两个办法———提高楼房容积率和提升住宅的档次。前者必然扩展城市的钢筋水泥之林，不利于城市发展，后者便成为主要趋向，这将造成今后普通工薪阶层买房越来越困难。

　　中高档大战一触即发

　　分析此次香港房地产服务博览就能发现：低收入阶层的商品房或经济适用房市场，只需要简单的物业前期预算及后期管理，而香港物业服务供应商的收费在国内哪怕是堪称“极点市场”的京沪穗深也难以望其项背，显然，港商服务定位大多还是瞄准了上海的高档住宅群。

　　戴德梁行上海公司张国正总经理与印教授的看法不谋而合，但他是凭市场操作实践来看待的：每平米2000-4000的价位在两三年前就有很多开发商往上推了，但这个市场潜力还是很大，现在的热点在7000元左右的价位，但到15000元以上又是空白，出现了两头空中间塞的现象。张总估计，今年上海楼市活跃程度不会比2001年低，而境外小投资者将成为一个重要的动力。

　　两位专业人士也同时指出，上海房产发展目前并不太平均，经过一段时间，中高档楼盘大战有可能再次发生，如果开发商做不好市场定位，一味盲目开发性价比不合适的产品，必然陷入到大战之后的泥潭。印教授认为，如果内地开发商都搞中档偏高，那么每平米6000-8000元的房屋将大量涌现，两三年之后，居民收入水平跟不上的话，将出现此类楼盘的结构性供过于求，在市场自发调节下，必然会重新出现一轮降价竞争。

　　楼市泡沫长不大

　　“客观而言，上海房地产市场的泡沫不能说一点没有，个别楼盘的确存在无视市场规律，炒概念的现象”，印?华教授如是说。

　　但对于个别泡沫会否扩大到沪上整个房地产业，印教授的回答十分坚定———“不可能”。他说，“在上海，无论是老百姓、发展商，还是政府，都比过去愈加成熟”。这些从一个案例中可以或多或少窥见：在马桥开发的一个别墅群，开发商最先策划的定价在每平米5000元左右，之后原开发商转手给一位入沪的北京老板，想通过“炒概念”、“软住宅”的北京理念将每平米房价骤然提升到1000美金，结果一年下来，卖房数维持在个位，相反，近4000-5000元的其他别墅群销售火爆。

　　印?华教授的另一个理由是，上海的政策实力。这位自1997年担任“房地产业如何成为国家经济新增长点”国家课题研究组组长的教授对记者历数了一个个提案的实现：降低契税、降低交易手续费、延长按揭期限、降低首付款比例、个调税购房可以抵扣、已售公房上市交易等，“这些在包括北京、广州等全国其他城市都未能完全实现的方案，在上海已成为给房地产业各方带来实惠的现实”。

　　晨报记者王骥飞

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