本报记者吕壮

　　北京市民普遍关心的问题之一是商品房价格居高不下。去年，北京市商品住宅平均价格为每平方米4700元，是全国平均价格的1倍多，上半年销售面积增长13%，而销售额却增长了41%，增幅高达25.8%，2000年北京城镇居民人均可支配收入10350元，平均每户收入约3.4万元，买一套80平方米的住房需资金约37.6万元，房价与家庭收入之比高达11：1，远远高于发达国家和国内其他城市。怎样解决北京商品房价格居高不下的问题？全国政协委员、北京市城市规划设计院总建筑师王东在两会期间对此进行了分析和建议。

　　王东委员首先分析了北京商品房价格居高不下的主要原因：

　　一、土地成本高，炒作现象比较普遍。毛地价由土地出让金和城市基础设施配套建设费两部分组成。北京市区土地毛地价随区位不同，每平方米从600到950元不等，土地炒作现象比较普遍。据统计，截至2000年底，北京市有房地产开发企业3929家，而真正具备开发能力的只有500多家，其他企业则忙于“圈地造城”，其中有相当一部分是在炒地皮，一个项目往往几易其手。炒地皮成本摊入商品房成本，成为房价偏高的重要原因。同时，有些开发企业缺乏实力无法建设，一些则持地观望，等待高价，又造成大量土地闲置。

　　二、征地拆迁成本高。北京楼面拆迁费用按平均容积率计算，二环以内每平方米3000至4600元，三环到四环之间每平方米1400至2900元，近郊房地产开发征用耕地补偿费也在每亩30万至40万元。征地拆迁费占商品住宅开发总成本的30%-40%。征地拆迁费用过高带动商品房价上涨，而商品房价上涨又带动拆迁补偿费增长，形成恶性循环。

　　三、市政配套行政事业费高。北京市征收的大市政配套费、四源费(供水、污水排放、燃气、供热)、道路等用地代征费均高于其他城市，而且在征收各种市政配套费后，许多配套项目仍由房地产开发企业承担，加大了建设成本。

　　四、开发企业的高回报率和最大利润也是房价提升的重要原因。

　　五、供求比例失调，市场需求量大。现高档住宅供应量大，市场前景堪忧；经济适用房市场前景看好，供应量却明显不足。2000年北京经济适用住房开工267万平方米，2001年锐减为150万平方米，实际开工仅为34.6万平方米。北京市今后5年内需拆迁34万户，每年至少需要200万平方米的经济适用房。经济适用房供需矛盾十分突出。

　　针对上述情况，他提出以下建议：

　　一、加强政府对住房市场的宏观调整。一是要在对市场发展走势、供求关系进行深入全面分析的基础上，确定房地产业发展速度和规模，制定相应的政策。二是要研究水资源、土地资源、环境资源的容量和支撑能力，提出房地产中长期发展战略，加强总量控制。三是重视住房发展计划的制定，完善住房供应体系，解决和改善工薪阶层住房条件。根据市场导向制定中长期规划。

　　二、规范土地市场。要坚决改变土地供应无度、无序的状况，下决心克服目前一哄而起的“圈地运动”，规范、完善房地产一级市场，制止抢购土地、狂炒地皮的行为。建立土地使用制度和适应城市建设发展需要的土地供应计划。建立土地一级市场，以城市规划为目标，以经济发展为依托，以土地供应计划为基础，逐步建立国有土地收购储备制度，以规范的行为，投放市场，改变目前土地随项目走的审批制度，加强对土地的宏观总量控制及土地供应的源头管理。

　　三、坚持推进经济适用住房建设，为工薪阶层的工作和生活创造最基本的住房条件。在规范房地产开发市场的同时，要从住房建设、管理体制、方针政策方面制定保障工薪阶层、低收入群体利益的社会保障政策，有利于中低收入家庭购买经济适用住房，为最低收入家庭提供廉租住房。面向工薪阶层，开放、培育住房二、三级市场，鼓励居民卖小房、买大房；卖旧房，买新房；卖次房、买好房，通过换购住房，扩大住房消费。引导开发企业根据市场需求，不断调整户型、面积和价位，使投入市场的住宅多元化。同时，政府应根据市场经济的规律，对房屋价格的利润构成给予适当的约束，使住房价格逐步趋向合理。

　　背景

　　望楼兴叹

　　国家统计局统计表明，2001年上半年北京市房价平均上涨了25%，每平方米售价高达4771元，是全国平均售价的两倍，涨幅也居全国之首。而中国经济景气监测中心对北京消费者进行的调查显示，申奥成功，在开发商欣喜的同时，消费者更多在望楼兴叹。

　　北京成功申办2008年奥运会，房地产市场随之升温。早有心理准备的消费者对此表现出认同的态度，接受调查的消费者，60.9%宣称当初就曾判断一旦申奥成功，房价肯定上升。

　　谈到房价上涨与收入的关系，在接受调查的消费者中，55.2%的人认为“房价的涨幅将高出我收入的涨幅”，15.2%认为两个涨幅基本持平，也有4.8%自信地宣称“房价的涨幅将低于我收入的涨幅”，表示“很难说”的人24.8%。目前，北京市的房价与居民家庭年收入的比例为1：22.5，远远高出全国平均水平，而对房价涨幅高出收入涨幅的预期，很可能会继续拉大这一比例。

　　面对房价上涨过快、收入增长却相对滞后的状况，消费者将作何打算？40%表示将考虑避开高温地段，38.6%暂时没有主意，10%表示会随遇而安更多忍耐，分别有5.7%、5.7%表示将求助亲戚朋友、等待政府解决。反映出居民收入增幅尚低、收入来源单一的问题。政府试图以提升居民收入、发放住房补贴、拓展信用贷款等举措来解决问题，并且问题也真的因此得以缓解，但若要从根本上解决购房瓶颈，还需要采取综合配套措施。

　　新房子价高，消费者望而却步，那么二手房是未来的考虑目标吗？调查显示，33.2%表示“我当然考虑”，44.2%表示“我继续关注”，以上计有近八成的消费者支持二手房市场和潜在市场；只有22.6%明确表示“我不会考虑”。

　　问及消费者的购房计划，22.5%表示三年内有购房计划，23.5%表示五年内有购房计划，而超过一半、54%表示五年内都不会考虑购房。这不能不说明北京房地产价格过高使人望而却步。

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