2月28日上午，本市土地交易市场在鼓楼西大街北京市土地整理储备中心正式挂牌成立并开始营业。当天下午，市土地交易市场举行了首次国有土地招标活动，广渠门外5家工厂48公顷国有土地在交易市场的大厅举行了招标。

　　包括现代城、华润北京置地、广州富力、商地置业在内的京城内外4家房地产公司参加了招标，最高出价逾32个亿。目前有关专家正在进行评标，评标结果将于近日公布。

　　土地暗箱操作现象严重一直是许多业内人士认为北京房价居高不下的重要原因。本市成立土地有形市场，组织本市国有土地的拍卖意味着什么？有人认为，土地拍卖将使本市土地市场透明化，最终将拉低房价；而有人提出，此次招标最高出价过高，招标将“鼓励”许多想进入北京房地产市场的外地和外行企业盲目出高价最终将抬升房价。那么，广渠门外国有土地的招标到底会拉升房价还是会降低房价？北京国有土地走市场化道路将对北京房价产生什么样的影响？本报记者对政府有关部门、开发商和部分业内人士进行了采访。

　　-政府初衷：

　　打破土地暗箱操作使房价趋向合理

　　据市国土房管局局长苗乐如介绍，本次土地招标是在本市土地交易市场挂牌成立后举行的首次国有土地招标活动。根据市政府最新发布的《关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度的意见》，今后，六类土地交易必须在土地交易市场进行。土地交易市场的建立既可以将本市土地交易的双方纳入社会监督和政府管理之下，避免私下交易和暗箱操作，使其成为市土地储备中心代表政府进行土地招标、拍卖的场所，又可以成为全市各区县、各单位转让土地交易的场所。同时，使北京的地价透明，有利于房价趋于合理化。

　　开发商：招标拿地便宜还是其他方式拿地合算

　　那么，对开发商而言，目前，除了参加土地招标外，北京还有什么方式可以拿到开发土地？相比之下，招标拿地合算还是以其他方式拿地合算？

　　据北京市国土房管局土地出让处的处长陈倩介绍，目前，房地产开发除了国家行政划拨方式外，开发商拿地的方式主要有协议、参加拍卖和招标等。

　　其中以协议为主，一般土地方和发展商谈好后把项目立项、规划等手续都做完后，到房管部门来“补办”出让手续。

　　那么，招标拿地合算还是以其他方式拿地合算？不妨先来看看2月28日最后参加广渠门外投标的4家都是什么类型的开发商。SOHO中国有限公司、华润置地(北京)股份有限公司，这两家公司是近年来在北京楼市比较活跃的、属于市场化脚步走得比较快的房地产公司。另外两家则是外地想进京的房地产开发企业——曾在深圳开发过都市名苑的商地置业公司和广州富力地产集团有限公司。这几家公司都有一个共同点是：和土地方走关系通过协议拿地的可能性相对北京土生土长的一些国营房地产企业来讲要费劲些。而北京那些土生土长的国字头房地产企业没有参加招标。

　　而记者了解到，实际自2001年12月29日有关这个地块再次招标的公告发出后，除了上面4家公司外，还有12家公司买了标书——包括北京天鸿宝业房地产股份有限公司、广州深圳百仕达实业有限公司、新加坡嘉德房地产公司、中海发展(北京)有限公司、中国希格玛有限公司、北京万科房地产有限公司、北京安地房地产开发公司等国内外的房地产开发公司。记者通过各种渠道采访了解到，这十几家公司没有最后参加招标，主要原因是“还有希望以比招标更便宜的方式拿到土地，为何还来参加招标？没必要”。北京天鸿宝业集团总经理巴峥嵘告诉记者，“买标书纯粹是为了提前了解北京市政府有关土地招标的一套运作程序，因为大家从市场上公开竞争拿地是趋势，但目前，我们还能以协议的方式拿到土地，有比招标更便宜更合算的方式拿到地，我们为什么要参加出价可能要高的土地招标活动呢？”

　　土地招标抬升地价还是降低地价

　　那么，从这次招标的出价情况看，是抬升了地价还是降低了地价？

　　对本市土地价格和现状非常了解的首创集团总裁刘晓光算了一笔账：

　　50万公顷的占地面积，2.7的容积率，那么，建筑面积应在135万平方米，如地上按85%计算，应在115万平方米。而该地区三通一平加出让金的地价按4家单位中最低出价27亿多元计算，应该在2400元/平方米左右，即总地价款应该为地上115万平方米——400元/平方米=27亿多元，而从4家的出价看，华润置地出价27个多亿，现代城出价28个多亿，而两家外地公司分别出价31个多亿和32个多亿。按最高价32亿多计算，平均每平方米的土地成本在2800元，加上2000元／平方米的建安费用，500元左右的税费，每平方米的成本价就达到了5300多元。而现在当地一个普通项目卖5700多元/平方米已经不太好卖了。刘总认为，土地走招标、拍卖等市场化道路是对的，但真正达到完全规范市场的目的还需要时间，逐步加以规范，因为北京楼市的大环境目前还不是很规范。

　　北京万科总经理张力也提出了担忧：北京在近两三年由于各种利好因素，势必还会吸引大量外地或外行甚至外国资金进入投资市场，再加上首都的优势，北京土地稀缺性会加剧，这将使北京的土地呈现供不应求的状态，这就意味着北京的地价近几年不但不会降，反而会升。而因为土地需求的增加，很多想进入北京楼市的企业和投资人在没有其他渠道通过协议拿地的情况下，会不惜代价花高价去拿地，这样无形中北京的地价会提高上去。

　　地价抬升或降低对北京房价的影响有多大

　　市国土房管局局长苗乐如说，实施土地储备制度后，土地供应实行计划管理，并按市场需求严格控制建设用地供应总量，这将从源头上规范北京市的土地市场，增强政府的宏观调控能力。

　　北京万科总经理张力认为，房价的构成主要有地价、拆迁费用、建安成本、税费和利润等五部分构成，地价只是其中的一项，从深圳和上海20世纪90年代经历的房地产市场低潮看，地价和房价没有必然联系，房价降了，地价未必下调。所以，现在要判断招标对北京房价将起提升作用还是降低作用不太好说，得根据开发商的运作能力、管理能力和利润目标等方方面面的因素来判断。现代城总经理潘石屹流露了对招标可能导致房价上升的担忧——

　　两家外地公司出价明显高出市场价，今后的土地招标中也不排除这种出高价志在必得的情况出现。

　　安地集团董事长张宝全认为，土地招标不会直接平抑房价，但会稳定北京的房价。因为目前北京楼市房价混乱就是由地价混乱造成的，比如说相邻的两块地，我是以1亿元的地价拿到的，你是以2亿元拿到的，你比我开发早，卖出了6000元/平方米的价格，那当我开始销售的时候，我绝不会因为自己土地成本高而定低价，我会以你的价格为参考来定价，这就是造成目前北京房价多数按高成本定价，而不是以真实成本定价的现实原因。只有通过土地市场公开竞争，土地市场规范了，北京的房价定价标准才有可能得到改变。房价才有可能趋于合理。

　　对此，首创集团总裁刘晓光认为，今后，要逐步创造条件，使在北京的开发商拿地都要走市场化、规范化的道路，即政府制定一个市场规则，走招标、拍卖道路。在这种情况下，政府可以通过调控每年进入房地产市场的土地供应总量来调控供求关系，而供求关系决定房价，最终实现政府调控房价的目的。

　　北京土地市场化道路还有多远

　　不难看出，业内人士一致认为：只有在北京土地完全市场化的前提下，政府才有可能通过调控每年的土地供应总量来调控房价。那么，北京土地市场化的路还有多远？

　　市土地储备管理中心主任史贤英认为，从今年开始，为了使土地价格透明化，即使是协议出让土地，也必须到土地交易市场公布价格。今后，随着北京市土地收购储备制度的建立，北京有形土地市场将逐步建成。

　　据了解，目前，市土地交易中心还在进行大兴西红门镇200多万平方米经济适用住房项目以及中关村商务核心区海淀欣苑项目的招投标工作。近期，还会将一批已收回的闲置土地以招标、拍卖方式推向市场。

　　文/本报记者余美英

　　地产老总闲话广渠门外土地招标

　　业内人士怎么看待这件事？土地实行招标是降低地价还是抬升地价？记者采访了部分开发商。

　　首创总裁刘晓光

　　是方向，但要逐步形成土地价格市场化

　　首先可以肯定的是，以招标的形式来出让广渠门外东5厂的50万平方米国有土地，对北京房地产市场来说肯定是好事，代表北京土地市场的发展方向——

　　今后，国有土地的出让就应该走市场化道路。

　　但从北京目前整个经济大环境和房地产市场环境来看，市场化程度不是很高，所以，开发商拿地还有其他的方式，比如和土地原持有者进行协议拿地。而且，从某种角度上看，目前协议拿地目前还有一些优点，如能快速调动方方面面的积极性，加快首都城市化进程等。

　　最后来看看出让的地块儿是否具有升值潜力。按标书的有关规定进行测算，标的大约在27亿元左右。而这次招标的最高出价是32个亿，算下来房子的成本价就在5300元/平方米以上。而现在当地一个普通项目卖5700多元/平方米已经不太好卖了。这就提出一个问题，土地招标到底是抬高了地价还是降低了地价？结论很清楚。

　　这就说明，市场化运作是方向，但需要意识到市场化过程是一个很复杂的系统工程，不能操之过急，需要从开发模式、投资者资金成本等方面进行系统研究。否则招标价高了，容易使房价上升；招标价低了，会伤了其他已拿到土地的投资者的积极性，对北京楼市大量吸引海内外投资者不利。

　　华远总裁任志强

　　降低地价来降低房价不现实

　　在土地公有的前提下，通过招标或拍卖出让土地，很大程度上是价高者得。因此，通过降低土地成本来降低房价是不现实的。

　　另外，土地的价值在于它的产出价值，如果产出价值不提高的话，再高的地价也卖不了高房价；相反，如果低价的土地做出了很高的产出价值，一样可以卖出高房价。因此，土地价格和房价不成比例。

　　那么如何来平抑房价？我认为在土地出让金中拿出10%到20%作为中低收入者的住房补贴，补贴到人头上才是办法。

　　现代城总经理潘石屹

　　土地招标可能拉高北京房价

　　据我们的测算，广渠门外这块地的市场合理价格应该在25亿元左右，而从4家单位的出价情况看，两家北京公司出价基本符合这个价格，而另两家公司——广州富力地产集团有限公司、商地置业公司(2000年曾在深圳开发都市名苑)的投标价格却过高。公开竞标会不会使一些想进入北京房地产市场的外地企业或外行企业不惜代价拿地？这在某种程度上不仅达不到政府的初衷，相反会拉高北京的房价。

　　华润置地总经理郭钧

　　招标预示北京楼市进入春天

　　这次广渠门外土地招标的意义不在这块土地最后以多少价格出让，而在于4家大发展商的参与说明大家对北京楼市很看好。这意味着北京楼市度过冬天，开始解冻进入春天。

　　至于土地招标能影响房价多少，我认为现在只是尝试阶段，只有重点区域国有土地才会采取这种模式操作，而市场上更多的土地出让方式还是协议，所以对房价的影响目前不太好判断。换句话说，房价最终是由市场的供需关系决定的，不是由土地价格决定的。

　　安地董事长张宝全

　　招标改变北京房价定价标准

　　从意义上看，只有土地市场规范后，北京房价才能规范：目前北京楼市房价混乱就是由地价混乱造成的。比如说相邻的两块地，我以1亿元的地价拿到，你以2亿元拿到，你比我开发早，卖出了6000元/平方米的价格，我就绝不会因为土地成本低而定低价，我会拿你的高价为参考来定价。

　　从方式上看，招标显然比2000年的拍卖要好。2000年广渠门外这几片地拍卖不成功，是政府充当了经营者，让参加拍卖的发展商仅充当投资者的角色；把地分割成小块来拍卖，不利于开发商规模运作；加上当时北京楼市刚进入个人购房阶段，大家心里没底，流拍是自然的。而这次不一样，发展商即买方是经营者，政府让发展商按框架去做产品，符合市场规律。最重要的是，也规范了土地价值评估的标准，这对稳定房价将起到非常大的作用。

　　从结果看，最高出价32个多亿，我认为这是目前市场可以接受的价格，比上次的起拍价(41个亿)整整低了近10个亿。

　　从对市场的影响看，一方面说明目前北京市场前景还是被大家看好的，另一方面，土地招标的作用不是平抑房价，房价最终是由供需关系决定，但这种运作方式将逐步改变北京房价的定价标准，使之更合理。

　　北京金地总经理陈长春

　　土地招标应该招经济标

　　在深圳，目前发展商要拿到新增的开发土地，必须参加招标或拍卖。深圳招标采用的是经济标，发展商出价就行，且以价格来定结果，谁出价高谁得土地。而广渠门外招标，价格却不是决定因素，还要进行评标，这就有很多不确定因素。对开发商来说，风险还是比较大，因为你根本算不清楚能不能做。北京土地招标操作模式还应该再规范。

　　天鸿宝业总经理巴峥嵘

　　有其他渠道拿地就不参加招标

　　宝业买了标书的初衷是为了了解一下情况，土地要走市场化道路，国有企业在拿地方面的优势必然逐步丧失，必须先对招标有个了解。但在目前，我们还有别的渠道能拿到地，就绝不参加有可能花更多的钱才能拿到地的招标活动。

　　北京万科总经理张力

　　招标不会使土地价格降低

　　万科买标书只是想了解操作过程，为日后参加投标做个准备。广渠门这次土地招标不会使地价降低，有4点原因：

　　一是北京近2到3年，招标、拍卖政策不可能完全实行，而由于多种利好因素，大量资金将涌入北京楼市，土地稀缺性将继续加大，供不应求将使北京地价总体呈上升趋势。二是“七通一平”的熟地成本在加大。三是政府做土地招标或拍卖，本身也不希望土地价格太低。四是北京土地需求仍在加大，一些人为了拿到地，会不惜一切代价。以上诸多原因将使土地价格提升。

　　另外，从沪深楼市的经验看，房价下降和土地价格并没有多大关系。

　　文/本报记者余美英

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