物业形态的变化，暗和着“市道”演进的节拍。集团消费时代结束了，100多米长、几十米高的大板楼也淡出了人们的视野；及至中等收入家庭成为购房主体的时候，住宅开始低下高昂的头。2002年，物业形态的变化愈发透出亲切近人的笑脸。

　　1 低密度住宅 四面开花

　　受土地成本高企的影响，三环以内特别是二环以内的住宅，多以高层、高密度的面貌出现，业内流传着一句俗语：寸土不留，坚决盖楼！这是对城区住宅的“形象概括”。尤其是一些黄金地段的楼盘，容积率往往在1：4以上，据说CBD核心区的某楼盘的容积率达到了1：12。过高的容积率透出城市化的无奈。

　　随着四环路的畅通，以及绿化隔离带的建设和城乡快速交通体系的构成，2002年，低密度住宅正呈“十面埋伏”之势。四环路以外，地域广阔，土地成本低廉，为实力型开发商大规模的开发提供了便利条件。据了解，天鸿集团将在长营规划开发占地240万平方米的低密度住宅；华润置地分别在城南、城北、城东展开其新市镇计划；珠江地产正在通州开发占地300亩的珠江国际新城；万科地产在京沈高速路边开发的青青家园眼下正在热销；首创集团正在亚北温榆河边投资开发200万平方米的经济型别墅；位于东坝乡的北京奥园今年上半年即可入市。以上楼盘属中低密度、中低价位，对城内居民构成强势吸引。

　　低密度住宅以经济型别墅、TOWNHOUSE、多层板楼为主，而且多为大盘。只有这样，才有能力配备完善的配套设施，同时令单位面积成本降低。

　　低密度住宅在城乡结合部成批涌现，意味着更开阔的视野、更充足的采光、更充分的绿化、更舒适的居住。这是对都市居住品质的优化。

　　2 新式塔楼 取代方塔

　　尽管城乡结合部的低密度住宅四面开花，但三环路以内的物业形态仍将以塔楼为主，这在很大程度上是土地成本决定的。然而，大行其道的一层10户以上的方形塔楼，其弊端已被人们所熟知：朝向不佳、采光不良、进深过大、通风不畅、户型别扭……

　　近两年来，一层八户以下的蝶式塔楼，日渐走红，如望京地区的宝星园、京通快速路边的珠江绿洲、南城的蝶翠华庭等楼盘，堪称是城区塔楼的换代型产品，在朝向、采光、通风、视野、户型格局、楼内纵向交通等诸多方面，明显优于传统的方塔，而且，蝶式塔楼的外观简洁俊朗，也非昔日的方塔可比。

　　在广东、上海等地，一层5户甚至一层3户的塔楼已大行其道，同时，小高层楼盘更多地涌现出来。受此影响，京城笨拙的方塔开始了“洗心革面”。随着蝶式塔楼的不断涌现，风车式塔楼、板连塔楼等革新型产品也在丰富起来。今后，每层8户以上的塔楼将逐渐淡出人们的视野。

　　3 小户型住宅 成批涌现

　　北京房地产市场最初的形成，受益于庞大的集团购买力和先富起来的社会阶层，因而，养成了户型大、总价高的弊病。

　　需求决定着供给。正像低密度住宅的出现和塔楼的演进一样，每一次产品的创新，都是市场激烈竞争的结果。集团消费已经隐退，先富起来的阶层已完成了第二次置业，中、低收入家庭开始成为市场主流，他们需要的是总价50万元以内的住房。受土地、建安、税费等刚性成本制约，楼盘单价不可能在短期内大幅度回落。在此情况下，设计精巧的小户型以总价较低而大受欢迎。

　　近年来，由今典花园等小户型引发的热销行情一浪高过一浪，但仍然无法满足购房者的需求。许多楼盘的小户型往往开盘之初即被抢购一空，余下的大户型反倒成了开发商的“心病”。

　　记者对去年下半年入市的新楼盘粗略统计后得知，小户型的比例不足15%。许多单价约为6000元／平方米的中档楼盘，只因大户型比重过大，从而把大批急需小户型的客户挡在了门外。即便是经济适用房也存在同样问题，小户型早在期房阶段便已售罄，而大户型以至现房仍乏人问津。这种需求错位直接导致了楼盘的滞销。

　　业内人士认为，2002年，户型“减肥”将是楼市的一个明显特征，60平方米左右的一居室、80至90平方米的二居室、约100平方米的三居室将成为楼市新宠，受到持续追捧。

　　4 精装修住宅 渐成主流

　　北京市去年发布文件，规定2001年12月1日之后立项报批的楼盘必须提供精装修。今后，北京楼市将逐步取消毛坯房。

　　专家把毛坯房比喻为未安装车轮的轿车，属于半成品。而精装房却可以节约采购成本、提高施工效率、避免装修扰民、保护建筑结构免遭肆意破坏，体现了集约化大生产的优势。先后开发珠江骏景、珠江绿洲、珠江国际新城、珠江愉景等精装修楼盘的珠江地产认为，精装修是住宅产业现代化的要求所决定的。

　　毫无疑问，精装修是住宅未来的方向，但也有人表示担忧：个性需求如何在统一装修中得以体现？如何保证精装修在较长的销售期内不落后？上述问题有待完善的市场管理制度和成熟的开发理念来解决，更有待于购房者观念的转变。其实，开发商提供的精装修菜单，即体现了对购房者个性的尊重，而后期的家庭装饰也可有效彰显业主的风格。

　　总之，2002年精装修楼盘会逐渐多起来，特别是整体厨房设施与整体卫生间设施将在住宅精装修中被大量运用。先行一步的当代集团已与海尔集团建立战略性联盟伙伴关系，共同组建了“筑屋工作室”，对家电产品进行有效集成，此举首开京城楼市先河。杨哲彬

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