-法院判令物业公司交权

　　2002年1月25日，广州市白云区法院一审判决：广东信托房产开发公司与广信物业管理公司向春兰花园业主委员会交出物业管理权。有关人士称，业主告倒物业公司，法院判决物业公司交权在广东还是首例，在国内也不多见，但判决能否得到执行，法律是否管得了物业行规，还让人存有担心。

　　-广信物业是开发商请来的

　　广州春兰花园1996年开始交付使用，目前，已入住900多户，尚有300多套未售出。

　　春兰花园是广东省信托房产开发公司(以下简称广信房产公司)开发的。1997年5月8日，广信房产公司与广信物业管理公司签订《春兰花园小区委托管理合同》，约定广信房产公司委托广信物业管理公司对春兰花园的物业实行统一管理，期限自1997年5月8日至2002年5月8日。广信物业管理公司隶属“广信”。

　　-业主选了自己的业委会

　　春兰花园建成和交付使用多年仍迟迟未办理该物业的综合验收手续，多栋楼宇至今还没有通过单体验收，配套设施也不足。综合验收未通过，但管理费照收，业主有意见，矛头指向了广信物业管理公司。

　　1999年12月，春兰花园的业主们投票选举产生了“春兰花园业主委员会”(以下简称业委会)，同年12月16日，广州市白云区房地产管理局以《关于春兰花园业主委员会申请备案的批复》同意春兰花园业委会成立。业委会成立后，着力解决了小区电量不足等问题。

　　-业主与管家矛盾激化

　　2001年1月，广信物业管理公司和业主长期积聚的矛盾激化了。广信物业管理公司张贴通告，称“由于业主长期交不齐水电费，供水供电企业已发出断水断电通知，并且由于收不齐管理费，公司亏损长达半年，所以停止一切物业服务，撤出小区”。

　　业主们称，他们并不是拒交水电管理费，而是因为这个小区未经综合验收就投入使用，至今仍是临时用水、临时用电，业主生活极其不便。去问物业管理公司，又答复说“春兰花园的临时用水、临时用电问题以及其他遗留问题是业主与开发商的问题，与小区物业管理处及物业管理公司没有关系”。既然都扯皮，那就干脆不交费。

　　小区停水了，业主只能全部使用消防用水。垃圾露天放置无人问，拆房的废墟无人理，整个小区路两边没几个座椅，没有自己的信箱。经业委会斡旋，广信物业管理公司终于返岗。

　　-业主首次招聘管家

　　业委会决定公开招聘“管家”，这在广州还是第一次。

　　业委会认为，招聘有充分法律依据。《广东省物业管理条例》第20条规定，业主委员会成立后由业主委员会选聘物业管理公司对小区物业进行管理。因而业委会具有决定选聘物业管理公司的权利。《广州市物业管理办法》第24条也有类似规定。

　　在广泛征求业主意见的基础上，业委会于2001年7月23日制作了物业管理服务招标书，公开向广信物业管理公司等7家单位提出邀标。在主管上级、公证人员和业主代表监督下，经过8位评委打分，广州新一方物业管理公司荣获第一名，成为春兰花园的新管家。

　　据业委会介绍，新一方完全是凭实力中标的。这次招标共有7家物业管理公司参加。在满分为960分的评审中，新一方得873.8分，比第二名多出近90分。精明的业委会还到竞标公司管理的小区与业主交流，甚至连电机房和水泵房也要检查。在竞投过程中，“新一方”既没有动用行内流行的招数“价低者得”和“送大礼”，也没有学竞争对手做出交纳10万元作按金、免头3个月管理费等承诺。而是”专门抽出30多人组成设备组、绿化组等，到春兰花园现场勘察10多次。新一方近10万字的标书里，包括对小区的考察内容和方式、物业概况、现存问题和管理设想等，并且有专门的市场调研部和企业策划部负责执行。

　　-新旧管家争夺物管权

　　2001年8月27日，春兰花园业主委员会致函广信物业管理公司，要求在9月1日前办理春兰花园的物业管理移交。

　　广信物业管理公司在小区的公告牌上张贴的复函表示，广信物业管理公司在春兰花园实施物业管理是受广信房产开发公司委托，在没有委托方通知之前，不会向任何人办理春兰花园物业管理移交手续。开发商广信房产开发公司则在函中表示：这次业主委员会组织的招标活动，广信房产作为春兰花园大业主未被邀请参加并行使发展商应有的权利，因而它缺乏合法性和公正性；春兰花园是房产公司未开发完小区，还有许多资产关系未理顺，在9月1日前办理移交管理权是不可能的；由于有部分业主欠交管理费用，为维持春兰花园的正常管理运作，公司已经垫支了几十万元费用，在移交管理权前请业主委员会协助收回欠费。

　　9月1日上午，新一方公司的数十名工作人员列队进入春兰花园，受到数百名业主的夹道欢迎。9时许，业主委员会负责人宣布：新一方公司从现在起开始履行物业管理权。新一方公司遂分成四组进行交接工作，但广信物业管理处门窗紧闭，无人上班。在大门门岗，广信物业聘请的保安不肯让位，并声称“一分钟也不会离开”。新一方在业主委员会的配合下按部就班地开始了自己的物业管理工作。

　　9月5日，广州市白云区房管局就两个“管家”争夺春兰花园物业管理权一事表态：广信物业公司应移交物业管理权。9月6日，广州市白云区国土房管局向广信物业管理公司发出53号文，指出春兰花园物业管理工作应由经业主委员会组织招标活动选聘的物业管理公司负责，同时建设单位与之签订的物业管理合同自行终止，要求公司于9月15日退出对春兰花园的物业管理。房管局明确将物业管理移交接管时间定为9月14日下午2时30分。

　　2001年9月14日，在广州市及白云区国土房管局的要求下，春兰花园业委会到广信物业公司办理交接手续，但这第二次交接工作仍然受阻。

　　9月14日下午2时30分，广州市及白云区房管局有关人员会同白云区公安局京溪街派出所、春兰花园业委会和新一方公司等，一起来到春兰花园管理处。但广信物业公司管理处的一位领导认为，他没有权利办理移交。各方协商了一个多小时未果。此后，春兰花园的物业由广信物业和新一方共管，其中广信物业负责主要管理工作，新一方并未全部退出管理工作。

　　-业委会状告旧管家

　　2001年10月29日，春兰花园业主委员会不得不将广信物业管理公司告上公堂，广州市白云区法院公开审理了此案。该案在业界极具代表性，备受媒体关注。

　　1月25日，广州市白云区法院做出一审判决：广东信托房产开发公司与广信物业管理公司要向春兰花园业主委员会交出物业管理权。

　　法院认为，首先春兰花园业主委员会是通过合法选举产生和依法经过有关部门批准成立的群众自治管理组织，物业管理权是业主赋予业委会的一项权利，并非建设单位所有。春兰花园已交付使用的建筑面积达70%以上，且使用已超过一年，并经业主投票选举及白云房管局批准成立业主委员会，业委会合法有效，具有诉讼主体资格。

　　其次，小区物业管理权本属于业主。开发商广信房产公司与购房者在签订《房地产预售契约》时约定，由该公司或其委托的物业管理公司进行物业管理，但这是依据有关法规规定，为保证购房者在业委会未产生前能享受完善的居住条件而签订的。一旦业委会成立，建设单位和物业管理公司应按规定将物业管理权移交给业委会。因此，业委会成立后即享有小区的物业管理权，有决定选聘物业管理公司的权利，而建设单位与物业管理公司签订的物业管理合同即予终止。

　　第三，《广东省物业管理条例》第20条规定，业委会成立后由业委会选聘物业管理公司对小区物业进行管理；该《条例》第21条又规定，建筑物及其附属设施未经综合验收前，建设单位不得移交管理权、并承担物业管理费用，是为了保护业主和房屋使用人的利益，并限制建设单位在建筑物综合验收前将其应承担的物业管理等义务转移，这并不是对业委会选聘物业管理公司的权利限制。开发商将春兰花园建成和交付使用多年后，仍迟迟不办理该物业的综合验收手续，在业主入住期间仍向业主收取物业管理费，还以此为由拒不交出物业管理权，严重违反诚实信用原则，违背了业主的意愿。

　　白云区法院判决：判决生效之日起30日内，广东省信托房产开发公司、广东广信物业管理公司共同将春兰花园的物业管理权及小区物业管理费结余部分、全部的物业管理档案资料等相关物业管理资料移交业主委员会，广东广信物业管理公司同时撤出春兰花园。

　　-判决能否得到执行

　　记者近日重访春兰花园，在业主委员会临时的办公地点看到，业主委员会主任叶春生正准备张贴暂停向广信物业管理公司交纳物业管理费的告示。

　　一审虽然胜了，但叶春生和业委会其他委员并不太乐观——被告广信物业管理公司已经表示会继续上诉，这意味着新选聘的物业公司短时间内还管不了小区。

　　眼下，叶春生和春兰花园的业主们正在焦急地等待，一方面等待判决的执行，一方面期望国家尽快出台《物业管理法》，让购房者有一个更好的维护合法权益的法律环境。新一方则郑重表示，目前虽不希望自身卷入官司，但必要时不排除采取法律手段的可能性——我们不能无限期等下去。

　　业内人士指出，不管此案最终结局如何，对房地业的影响都是深远的。

　　-文/羊城晚报记者李宜航

   短信点歌，带去你真挚的祝福！  3500条闪电传情，让她想不看都不行