2001年北京楼市在业界内外和社会各方面舆论的热切关照之中，销售走势表现出先热后冷的温度变化和先疾后缓的走势变化，最终以全年平稳增长的结果宣告收盘。同在2001年，上海市的房地产市场表现出的强劲势头令北京的业界同仁咋舌不已：全年实现销售1820多万平方米增量商品房，同时还实现了1422万平方米二手房的交易量，两项之和比北京两项总和整整高出了2000多万平方米，相当于北京的二到三倍。相比之下北京楼市的走势显得滞重而平淡。尤其是“二手房”市场，交易量为3000余套，合计约为20万平方米，仅相当于上海市的1.5%。不难发现，本市房地产市场存在着严重不足之处。但辩证地看，这也正是一个潜在的和重大的后续动力。

　　-大力启动“二手房”市场刻不容缓

　　本市房地产市场化运作已近20个年头。虽然历史并不算长，但这其中却经历了一个市场从启蒙到发育、从发热到渐冷，进而又经历了触底反弹且稳步发展的大轮回。然而，在这个轮回中，无论是从不同级别市场的纵向链状环节看，还是从市场内部的交易品种横向结构看，都一直潜伏存在着严重的缺损——二手房交易市场至今未能真正有效地启动起来。这种状况，目前已经显现出拖累本市增量商品房市场销售持续健康增长后腿的苗头。

　　在“九五”时期的五年间，本市商品房的各年度销售量持续较快增长，相比之下，2001年的年度增长率，从去年下半年的势头看，已明显降了下来。虽然这种基于较大基数的增长放缓成因复杂，但联系上海近年来的实际情况看，“二手房”市场对增量房市场的烘托和支撑作用没有发挥出来，不能不算是一个重要原因。

　　资产的可交易性和可流通性，就使业主可能对房产不能“从一而终”。业主在获得自有房产之后，随着诸如个人身份、地位、财产、家庭结构或年龄的变化等等，也会产生对自有房产进行更替、增减等处置的需要。然而，在计划经济条件下，这一切，都被非经济性和非市场化的行为模式所抑制了。从这个意义上看，北京的二手房市场几年来都激而不活，深藏于人们观念中的后遗症不能不算是一个障碍。

　　上海的经验证明了一个市场逻辑。既然寿命长、价值大、增值保值性强的二手房自身有再交易的需求，市场就应该有一个有利于它交易的机制。从而取得一加一大于二的效应。北京的二手房市场需要的是大力启动，不论是把它当成亡羊补牢的措施，或是作为未雨绸缪的铺垫，现在都显得刻不容缓。

　　-二手房市场启动晚有其合理性

　　在我国城镇住房体制改革之前，一小部分中高收入群体就率先成为了房地产市场化改革初期首批购房主力，其时的商品房的档次定位也自然就偏高。这种状况在1997年以前尤为明显。由于这一部分中高收入群体的财力很强，基本无需借助卖出原住房。因此说，新增商品房市场启动的早期，既不必要也不可能由二手房交易市场来配合或支撑。

　　20世纪90年代末，本市的房改大面积推开，公有住房陆续卖给了广大职工和居民，但只是享有部分产权，即“小产权”，必须在购买满五年之后才准有条件地上市交易，而且必须满足原大产权单位审核同意并行使优先赎买权等等。各种税费名目繁多，份额过重，使这类商品房的可流通性几乎被阉割了。二手房市场启动也形同虚设。

　　从供应量上看，前些年市场上中低档商品房价位和经济适用房的供应量相对偏紧，没有足够的可供大多数中低收入家庭任意选购的商品房源。对于大多数人来讲为了减少中转搬家的困难，如果不落实所要购买的新房，也很难先行出售原住房，这也正是二手房市场不能与增量房市场同步启动的时间逻辑之所在。

　　-二手房市场启动的时机已成熟

　　北京市房地产市场从“九五”中期即1998年逐渐显露出勃勃生机以来，一部分开发商也把市场目标的消费层次逐步从高端向下调整，适合中低收入家庭购买的商品房逐年增加，城郊周边也陆续开发了大批中低价位的普通住宅，出现了因购买力不足引起的阶段性的供大于求。如用北京公布的历年竣工量和销售量相比，商品房空置量是相当惊人的。据统计，近几年北京的竣工量为：1997年682.3万平方米，1998年842.8万平方米，1999年1208.6万平方米，2000年1365.6万平方米，2001年达1804.9万平方米，五年累计为近5904万平方米。而同期的销售量则分别为：290.9万平方米、409.1万平方米、544.4万平方米、956.9万平方米和1205万平方米，五年累计为3300万平方米左右。两者之差净积压约2600万平方米，相当于本市整个“九五”期间实际销出总量2200万平方米的一倍多。如果把已基本建成尚未报验竣工的面积加上，将是一个更加大得惊人的数字。它提醒我们，一方面，增量房市场提供了充沛的房源，使原有住房条件不够理想的广大居民，有了升级换代的物质前提，如果他们能借助二手房市场将原有的较小的、较旧的、较差的或位置不合适自己的已购公房或自有房卖出变现，再添上一部分资金，就可以较轻松地通过购新建商品房来解决、改善住房问题；另一方面，也能减轻空置房源的压力，拉动投资和内需的增长。与此同时，还可以使收入更低的家庭和无住房者，能够买到相对廉价的住房。这种不同级别市场间的衔接，必将使各界议论已久的社会性的住宅梯级消费结构变为现实，于社会各方均不失为多赢。

　　从资金流动的角度看，二手房市场是缓解总房价高与低收入之间矛盾的关键穴位，同时，也是一种纽带，通过这个纽带，可以把被长期离散在住宅市场之外的中低收入者逐步联系进市场体系。我们也曾关注到北京市去年通过危旧和城市改造这条渠道。这当中变相地隐含着二手房交易的一部分市场功能，但结果倒不如说更多地表现于房地产开发的土地征购上。

　　-二手房将引爆北京楼市二次释放

　　北京市房地产市场的第一次能量集中释放已在世纪交替的前后年份完成。市场销量在持续五年多高速增长并累计销售数千万平方米房子后，2001年的销量增势趋缓和空置房及准空置房的巨量堆积现象有力支持着这一判断。

　　从去年三季度以来的市场情况看，这种趋弱的势头不会在近两年中发生有根本的扭转。预计，在今明两年中，市场本身需要进行技术性、结构性和适应性调整，同时，新一轮购买力也需要耐心涵养和重新聚积，市场将在这一过程中进行充分蓄势。二手房市场的大力启动，既是对潜在购买力的一种有效的调动，也是对包括购买力内部各个不同层次和不同部分及增量与存量房和资金等要素资源的再配置过程。只要在政策上加强引导、税费上加大减让、机制上更合理灵活、手续上更加简化，经过两年时间的努力，在其他必要条件的共同作用下，北京市房地产市场预计从2004年起至奥运会举办之前的几年中，必将还有一次大规模数量型的购买力能量释放过程。

　　-激活北京市二手房市场需要全方位努力

　　北京市的二手房市场至今没有被激活，原因是多方面的。比如说，消费者方面，北京人的理财观念就不如上海人活。各种税费份额过大、手续繁杂、费力耗时，令卖房人无不发怵。更为难办的是，北京市的房产权属关系复杂。中央在京单位和军产的房屋占了全市的一半左右，而房改进度和政策规定有一定的差距，北京市又很难统一协调，使这一块的流动性更差，几乎处于板结状态。此外，北京的二手房大多处在老城区，地段相对较好，地价较高，导致二手房的要价较高，也抑制了成交量。

　　在这里最值得一提的是，多年来各级管理部门对解决普通居民住房改善问题上过多地强调了建经济适用房和远近郊区低价位房这一思路，而忽略了普通居民远离市区的居住成本提高，尤其是全家人的交通问题，使这些居民以旧换新和舍近求远的决心难下。与本应引导相当部分中高收入者向城市外围转移的正确思路，刚好来了一个不大不小的错位——据权威部门统计，2000年底，本市的空置商品房的分布是，远近郊区占总量的88%以上。

　　这些问题，用发展的眼光和改革的精神去重新审视，都不难得到合理解决。只要有关方面从大局着眼，该让的让，该减的减，该改的改，该放的放，从自身做起，假以时日，一定会有令人鼓舞的结果。

　　-文北京市政协城建委委员李晓林

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