本报记者程国慧

　　前不久，中房集团总裁孟晓苏预言，2002年和2003年仍将是我国房地产业的又一发展期，届时房地产业的投资规模会继续增大。在2001年新增加的投资中，有一半以上是新进入的企业投进的，这也从一个侧面对这一预言作了注脚。房地产业作为一个资金密集性的行业，红红火火的背后，决定市场能否持续健康走好的一个重要因素是，房地产企业是否有足够的资金实力支撑，以及融资渠道是否畅通。

　　银行贷款一直是房地产企业最大的融资渠道，2001年，单就个人住房贷款余额就达到了5598亿元。而随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实，加之房地产贷款属于中长期贷款，出自风险方面的考虑，各家银行对房地产贷款将更为慎重。目前，建立健全多渠道的房地产融资体系，已引起包括开发商、购房人、银行等多方关注。

　　上市融资难看好

　　从融资的成本上看，通过上市进行股权融资是房地产企业最经济的选择。进入2000年后，随着房地产市场的逐渐走好，房地产企业上市逐步解禁。截至目前，在我国两万多家房地产企业中只有50多家的企业实现了在证券市场上市融资，与近1200家上市企业相比，比例不算高。中国证监会首席顾问梁定邦说，从目前的政策上看，对房地产企业上市要求与其它类企业没有什么两样，国内房地产企业之所以很难得到投资者的认同，与其经营特点和资产预期收益是相关的。

　　投资者投资地产股，目的是通过地产的增值为自己带来投资回报。目前，地产企业拿来上市的只是要开发好并出售出去的土地或项目，这种土地或项目作为房地产企业的待产品或产成品必须尽快售出，否则会影响企业资金周转，而售出后，企业又不得不寻找下一个开发项目。这种不确定性，对投资者而言，就是缺乏长期稳定的预期收益。随之而来的就是很难受到投资者青睐，即便上市后，股价的市场也不容易被看好。

　　由于房地产开发的特殊性，决定了以房地产开发为主营业务的企业，即便通过上市也难以做成“巨无霸”的百年老店。清华大学房地产研究所所长刘洪玉教授告诉记者，2000年年底有一项关于全球上市房地产公司五十强的统计，五十强企业平均资产规模只有26亿美元，中国内地的“深圳万科”总资产是7.4亿美元，排在第16位。从统计结果上看，与通常认为房地产公司非常大的概念有些区别，国际上许多大的房地产公司开发的房子有很大比例是为了长期拥有和经营，支持这种置业投资的资本优势决定了其竞争优势。

　　债券融资有空间

　　对于众多的开发商而言，能够上市的毕竟是凤毛麟角。要解决房地产企业融资渠道窄的问题，中国社科院金融研究中心副主任王国刚开出一剂“药方”，眼下银行贷款门槛逐渐提高，另外银行贷款利率也不低，无形中加大了开发企业投资成本，在这种情况下，开发企业通过发行公司债券不失是一条比较好的途径，通过透明、规范运作，也能推动房地产企业并购。

　　据介绍，目前我国公司债券的发行额度还是相对很低的；从全部企业的债务资本结构看，大约不超过2%的份额是通过发行中长期债券筹得的，与股票筹资情况相比，在1995年以前，企业债券筹资规模要大于股票(除1993年外)。而从1996年开始，235亿元的A股股票筹资额就已经远大于当年150亿元的企业债券筹资额。最近几年，两者的差距就更大了。2001年，国家一共批准了9家公司，实际上有6家发行，总额度不超过200亿元。房地产企业通过发行债券具备一定的市场空间。

　　创新品种待“探路”

　　传统的融资渠道已越来越难以满足房地产开发企业的需要，通过股权融资和发行债券，也只是少数企业可以享受的待遇，于是在千呼万唤中，创新房地产金融工具也逐渐露出头角。据中国建设银行总行房地产金融部总经理刘铁民介绍，从1999年，建设银行就着手把住房抵押贷款打包进行资产证券运作的课题研究，从目前看，条件是一步步在成熟，什么时间推出，确定以什么机构去操作，运作规模有多大，相信会逐渐明朗起来的。业内人士预估，搞活房地产金融二级市场，不亚于搞活“二手房”对房地产市场的推动作用。

　　作为房地产金融的另一创新品种———房地产投资基金，是实现房地产投资大众化和融资社会化的重要途径。目前这一品种也有了从理论讨论迈向实践的“探路人”，去年5月，由中国五矿集团房地产、北京首钢集团房地产、北京城建集团房地产、中国石油天然气管道局房地产、万年投资集团共同发起成立了北京世纪华夏资产管理有限公司。“世纪华夏”是以专业的投资银行手段协助房地产集团以及银行、金融资产管理公司等金融机构进行房地产类的金融资产管理、金融产品创新和资本运作。去年9月，同样性质的资产管理公司也在上海出现。随着今年10月可能出台的《投资基金法》对产业投资基金的原则性规定，房地产投资基金也会随之产生，并走到前台。

　　业内人士估计，房地产投资基金的推出，对于房地产业来说将是一场融资变革，主要是因为传统模式中以开发商为投资主体的格局将被打破，而社会游资将以发行基金份额设立基金公司成为房地产项目投资的真正投资主体，这个以股权投资形式的投资主体更多的将是一个投资联合体，开发商势必要完成向一个职业经理人的角色转变。

　　《市场报》(2002年02月05日第一版)

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