-首创集团在亚北温榆河投资兴建占地2500亩上城国际花园

　　-珠江地产在通州工业区开建占地3000亩珠江国际新城

　　-华润置地在东、南、北将分别开发新市镇项目

　　-万科地产将在京通黑庄户开发占地5000亩新楼盘

　　-天鸿集团将在长营规划占地240万平方米中低价住宅

　　在劲炒了一年之后，2001年的京城房地产主角Townhouse在2002年来临之际，将“接力棒”迅速撒向京郊大地——独立住宅、集合小镇、多层洋房，开始齐头并进。2002年不再是Townhouse的独角戏，不同种类的低密度住宅将纷纷面世。

　　-多低才是低密度住宅

　　低密度是相对于城区容积率较高的高层建筑而言的，城区住宅的容积率在3～6都是正常的，在CBD如财富中心，容积率则达到了12。那么多低才叫低密度住宅呢？根据市规划院对于北京绿化隔离带项目的规划要求是，容积率在1.5以下，限高18米。依此规定，容积率在1.5，是低密度住宅的临界点。对于Townhouse而言0.8是容积率的临界点。

　　低密度住宅的区位大都在五环左右的近郊区，因此低密度住宅基本上可称为郊区住宅，但不排除在近城区地段有个别的楼盘容积率低于1.5。

　　-“低密度住宅”缘何热起来

　　随着二环之内、三环之内，甚至四环之内的土地供应越来越紧张，商品房不得不向近郊区发展。去郊区盖房子，意味着什么呢？意味着对房地产公司的实力要求，顿时抬高。一方面，由于郊区住宅购物、教育、健身、就医等日常消费配套，要在社区内解决，这就要求社区必须具备一定的规模，一个10万平方米社区还要建各种配套显然是不现实的。在近郊区盖低密度住宅，需要大规模拿地，一个社区几乎就是一个小镇，企业没有实力，做低密度住宅也就无从谈起。另一方面，由于央行对个人贷款的限制，不到现房不发放个贷，这对于期望“借鸡生蛋”的中小公司而言，根本就没有资金实力到郊区征地。 动辄上千亩的占地规模，已注册的4500家房地产公司又有几家有此实力呢？因此，首创、天鸿、华润、珠江、万科，纷纷进军郊区低密度住宅也就在情理之中了，随之而来的是一场巨人之争已在所难免。

　　-低密度住宅 有几种模样

　　在郊区蓬勃兴起的低密度住宅，将构成2002年楼市的一个个亮点。如果从价位上分的话，低密度住宅可分为两档，一是高档低密度住宅，如别墅，或双拼别墅，价位在6000～8000元每平方米之间，二是中低档低密度住宅，如Townhouse,以及户型较小、总价较低的四～六层的多层住宅，价位在4000～6000元之间。

　　如果从产品种类上分，郊区低密度住宅将呈以下几种型态：

　　一、 高档别墅

　　这种产品类型已在北京郊区形成一定气候，如京顺路沿线及京昌高速沿线的别墅区，户型面积在300平方米以上，售价在每平方米8000元以上。这部分产品目前在北京已接近饱和，没有太大的发展余地。

　　　二、 经济型别墅

　　北京尚未出现。在上海已有现房项目康桥半岛。户型面积在200平方米左右，总价在100万～150万左右。而同样的总价，在城区只能买到塔楼或板楼的150平方米左右的住宅。据了解，准备火热出炉的华润置地在大兴的翡翠城，将会有经济型别墅出现；而首创集团与富阳地产合作开发的亚北温榆河畔的上城国际花园，也会有面积在200平方米左右的袖珍别墅出现。对于住腻了塔楼，想出城的购房者而言，经济型别墅值得期待。

　　三、 Townhouse

　　2001年扯起了大旗，但主要供应量将在今年释放。在今后很长一段时间内，Townhouse 将是北京郊区低密度住宅的主力品种——容积率在0.6～0.8之间，每家每户有天有地。

　　2002年可能会出现的一类Townhouse，是密度高于0.8，也就是说比现在的Townhouse社区要密集的住宅类型，但正是由于土地被充分利用，购房总价款可以降低。这类经济型Townhouse，对于年轻白领会有相当吸引力。

　　四、 集合小镇

　　即一个社区内既有Townhouse，也有多层洋房。目前已有项目如亚运新新家园，不仅是联排别墅，该项目的4层公寓也获得了市场好评。据悉，2002年将要上市的金地地产在亦庄开发区的格林小镇，为体现北欧风情的集合小镇。

　　五、 密度较低的多层住宅

　　将出现在北京十大边缘集团区域之内。容积率在1.5以下，限高18米。虽然是多层住宅，但与城区容积率达到2或3的小区相比，仍显得较为宽松。户型经济，总价较低。2002年的一个典型范例将是东坝的北京奥林匹克花园。

　　-在哪儿买低密度住宅

　　对于高档低密度住宅而言，自然景观成为第一要素，当然交通、地段也不可少，但近山或近水，成为高档低密度住宅的必备条件。 在2002年，最值得关注的是温榆河沿线，在北部上游，将有首创集团的上城国际花园，在通州段将有珠江地产的珠江国际新城。正是看中了温榆河的水景资源，地产大鳄们才纷纷圈地动作。

　　另外，则是西部的近山项目，中关技科技在望儿山将推出Townhouse项目，在凤凰岭附近，也将有近百万平方米建筑面积的低密度社区出现。

　　对于中档低密度社区而言，交通条件成为第一要因，如京通高速、京沈高速、京开高速、京昌高速沿线将成为郊区化住宅的热点区域。如万科的青青家园，以及华润置地的翡翠城都扼守着交通便利要点。

　　除此之外，郊区低密度住宅将会尽量靠近成熟的小城镇，如亦庄便是较为成熟的一个卫星城。

　　2002年，低密度到底会有多少供应量，现在还不得而知，但从年初大型房地产开发公司的动向可以看出，今年的郊区住宅将会有一幕接一幕的好戏，而在地产巨人比拼的同时，购房者看到的是更新更靓的房子，买来的是更舒适、性价比更高的产品，说到底，一句话——竞争越激烈，买家越合适。

　　文／本报记者　全伟

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