姚文争

　　相对于商品房，已购公房二手房(以下统称二手房)的投资一次动用资金少、风险较低、投资年限短、租价变化小、收益率高，因此不失为一种长期稳定的投资方式。在今年的二手房淘金中，买房人最先认清的，应是京城东西南北各区域不同的投资环境。

　　二手房投资受青睐

　　在目前房地产价位过高、升值空间较小的情况下，二手房投资无疑是一种投资少、见效快的投资方式。不过您在真正投资时，还要考虑其他一些因素，具体问题具体分析。

　　二手房以较高的投资回报，正在成为一种最受欢迎的投资房产品。据不完全统计，目前二手房成交量中，投资购房者占15%，并且人数在迅速增长。但在全市范围内，二手房分布较广，区域分散，各地区二手房供应量及租赁需求情况不同，其投资回报率就不尽相同。从当前市场交易情况分析，各区域表现出不同特点：

　　东部投资收益最高

　　东部地区受CBD、燕莎等多个商圈影响，市场基础较好，租务需求量大。同时，由于团结湖、劲松、十里堡等小区规模较大，可供二手房源多，约占全市总房源量的40%，供需相对平衡。

　　其中二三环之间，二手房投资比例高，原因在于：这些地区的小区比较成熟，交通便利，周围商业环境较好，有完善的医疗、教育环境及必要的生活设施，出租率高，租金平稳，地价升值潜力大，投资价值高。但目前可供投资的二手房源很少，呈有价无市状态。

　　三四环之间距CBD核心区不远，CBD狭小的中心生活区和昂贵的价格，无法满足大量的普通写字楼职员的居住需求。另外，该地区濒临东四环主干道，周边有大量的公交车和地铁线路通往国贸，配套设施相对完善，价格便宜，有大量的二手房源可供选择。因此，在相当长的时间内，受CBD影响，该地区投资潜力巨大，这种利好的因素甚至波及到东四环以外。

　　南部潜在投资热度高

　　南城地区含有一定量可供选择的二手房源，如方庄、蒲黄榆等，但由于城区配套设施不完善，商业办公区域较少，租赁市场不够活跃，从短期来看，投资回报率低。不过随着今后几年市政府对南城加大改造力度，改善投资环境，其中不乏潜在投资热点区域，如目前已有所升温的椿树园地区。该地区位于SOGO东南，临近地铁，自从宣外大街改建后，其地理位置优势明显，带动租金上扬，现在一居室租价为1800元／月，与其他同类区域的租价相当，同样的房屋比相距不到2公里的菜市口高出600元／月，投资回报速度明显加快。

　　同在南二三环之间，地铁五号线的开通将大大改善该地区地铁沿线的交通环境。两广大街的改建，商业设施的配套，地价将相应升高，租务市场活跃，将拉高投资回报。

　　西部投资回报有保证

　　由于西部集中了各大部委、军队等机关大院，可供二手房源不足。金融街、阜成门、西直门金融商业区繁华，一线地铁往西沿线交通方便，中关村众多高等院校和高科技企业云集，流动人口多，租赁需求量大，供需相对紧张。尤其是中关村地区，近几年开发的新项目又大多以公寓和商住两用为主，有限的有效二手房源远不能满足市场需求，据统计，二手房供需比例为1：15，远远高于1：8的正常水平，投资回报率很高。

　　北部投资回报不稳定

　　北部集中开发的项目多，居住氛围成熟早，可提供的二手房源量多。虽然社区配套完善，交通便捷，商圈繁荣，租务市场需求量大，但租金波动大，特别是在亚运村和望京地区。亚运村周边新项目增多，开发速度快，无疑会对租务市场产生冲击；望京地区位置偏远，房源过多，租赁空置期相对较长，影响了投资回报效果。因此在这两个区域投资回报率不稳定。

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