周芬棉

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”，可是当众多“寒士”将自己全部积蓄用来购买商品房后，发现购买的“广厦”与开发商的许诺以及自己的梦想大相径庭，于是满腔的欢喜变成了失望、无奈继而转变成愤恨。近几年来由商品房的销售及入住引发的纠纷已经成为一大热点，其中原因固然很多，但是我国相关法律制度极其匮乏是一个重要的因素。

　　1994年通过的城市房地产管理法是迄今为止惟一的一部法律，建设部发布的城市新建住宅小区管理办法以及商品房销售管理办法是仅有的两部规章，除此之外就只有一些依据法律和规章制定的规范性文件。然而这些线条粗疏、效力有限的规范性文件根本不能担当规范楼市的重任，因此就出现了许许多多不合理的作法。

　　例如，许多售楼者在买方看了样品房或者确定了房号时，要求其交纳几百元的所谓“留号费”，这种作法难以找到法律依据；或者要求购房者在签订正式合同前，先交纳一万到两万元的定金，称之为定金实际上却是预付款，与合同法关于定金的规定不相符；或者在售房时许诺的绿化面积，待到入住以后，眼看着那些可爱的绿地一点点被开发商新建的高楼残蚀，那些已经入住的人不仅有上当受骗的感觉，而且如果那些绿地被作为公摊面积的一部分，开发商的这种作法就是侵权。而作为直接依据的商品房销售管理办法线条太粗，由建设部会同工商行政管理部门制定的商品房买卖合同示范文本强调的是管理，许多条款由开发商和购买方双方约定，其中也有关于可以退房、解决纠纷的条款，但这对于无论在财力上或者信息占有上均处于劣势的购房者来说，要保障、维护自己的权利是极其困难的。

　　如果规范业主和物业管理之间关系的法律法规比较健全，那么这对于业主合法权益的维护将会起到一定的作用。因为物业管理服务的对象是业主，物业公司应由业主推选的业主委员会决定。遗憾的是，这方面的法律规范不但更为稀缺，而且许多物业管理公司与开发商之间有着密切的利益关系，不但不为业主服务，反过来还侵犯业主的合法权益。目前只有建设部发布的城市新建小区住宅管理办法，尚没有一个完整的法律体系。深圳等少数城市制定了住宅小区物业管理条例，北京也只有居住小区物业管理办法，全国半数以上的省、直辖市及较大城市没有地方性法规。即使在这些已经制定的法律规范中，对于物业管理公司的权利、义务、收费以及与业主委员会的关系等等许多方面的规定，仍然存在缺陷。

　　当然，在业主、开发商以及物业管理三者法律关系当中，我们关怀的目光也不能仅滞留于某一方，并非只有业主感到“委屈”，或许开发商也有自己的难言之隐，物业管理公司可能也有自己的无奈，既然它们之间具有一定的法律关系，那么在每一种法律关系中，任何一方都既是权利的享有者，也是义务的承担者。而法律规范要做的就是立足于合理、公平的理念，科学构建每一方的权利和义务，以求得各方利益的平衡。

　　诚然，我们可以信手拈来许许多多的理由，如市场经济体制正在建立之时、整个社会信用机制不完善或者作为购买方的消费者法律意识不强等等，但是，我们不能否认一件事实：即现今的楼市无论对于老百姓还是对于整个国民经济来说，都不是无足轻重之事。在这种情况下，我们只能尽快制定相关的法律法规，使法制的光辉照亮楼市的每一个角落，除此之外别无他途。毕竟只有法律才是靠得住的。

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