我国房地产业正在不断发展，市场方面，包括政府，都需要为地产融资做一套设想。在国外，地产业有多种融资渠道，比如产业投资基金(REIT)和资产证券化就是两个比较大的渠道。在我国，地产公司通过上市融资是可行的，问题在于定向能不能定得好。现在没有任何政策禁止地产公司上市。只要达到公司法的要求，找到承销方，都是可以上市的，法律上没有一点障碍。

　　产业投资基金是否可行？

　　除了通过上市融资以外，用REIT或者资产证券化形式融资是否可行呢？REIT形式在美国、澳大利亚运用得最多，主要原因是那里人们的法律意识非常强，早在二十世纪七十年代后期政府已经提倡，而且通过一套法律，鼓励退休基金以谨慎投资的形式来投资各种现金流好、比较稳健的一些投资工具。对于一般的REIT形式，买了地然后又全部卖掉的情况极少，而且也不一定全部自己做，而是与其他发展商一起参与。但在我国内地，REIT形式目前很难进行，一个主要原因在于税收。好多投资形式，都是税务推动的，而我国税务局收税的力度和美国差得很远。其实我们的税率并不低，关键是不交或避税，合法避税在我们国家形成了一个行业。好多民营企业家手上拿着不少钱而不放在银行，主要是不敢见光。随着税务局本身执法力度的加大，企业化进程的推进，要让交税有好处，交税有积极性。在国外各方面的房地产投资甚至80%靠税务驱动，20%靠投资理念驱动。税务驱动是值得提倡的，通过优惠，各方面的投资公司都能出来，房地产投资是第一个受惠的。

　　在国外，房地产产业投资基金最看重什么呢？主要是保险基金和退休基金。高风险的东西是少部分，在房地产开发过程中，更倾向于做写字楼、公寓、学校宿舍等。现在非常时兴做学校宿舍。哈佛大学的好多宿舍，包括最高档的宿舍都是房地产商做的，学校没有任何风险，而且有一点分成，出的只是一块地。但是发展商都有比较永久性的现金流，而且会比较平稳，这种工具就相当于一只债券。今后，我们的社会劳动保障部对退休基金的监管，也要和市场接轨。大家知道，退休基金分成三部分，一部分是社保基金管理，一部分是社会劳动部管理的，个人那一部分是由私人掌握的。前两方面加上企业本身可以提取的，交给机构理财，社会劳动部门就需要指引，具体投资什么，投资中有多少成分是股票，多少成分是固定收入工具。现在的问题是怎样说服社会劳动部门让投资组合开一个口，让那批钱选择某一种投资工具，这是最重要的问题。

　　有了好的现金流，还要管理好。如果买了一个大的写字间、办公楼、管理不好，原来是A级的，过了两三年降级变成B级，再过两年变成C级。我在广州买过一个办公间，原来是B级，后来变成D级，最后很便宜卖掉了，这是管理的问题。所以，真正做REIT，一定要非常有经验的公司才能做好。虽然现在做REIT不是时候，不过我还是建议应该向这条路走。

　　资产证券化呼之欲出

　　另外一条渠道就是资产证券化，这是非常重要的一条融资渠道。为什么美国和澳大利亚的资产证券化比其他国家做得好？其中一个原因是，澳大利亚和美国的按揭除了长期以外，利率固定，使公司知道付出多少钱。比如二十年按揭，五年完全交利息，五年以后才交本钱。在浮动利息市场里，一定要薄利多销，做得非常有效率才会有利。现在在美国、澳大利亚都有不少的公司有这种软件和制度，而且成本比较低，并有4%的收入，比国债好，而且是比较稳定的，就有不少保险公司愿意去投钱。在丹麦、荷兰等国，地产融资都是通过证券化的方式进行的，起码80%融资是通过证券化做的，而且它的按揭证券都是在交易所里挂牌交易的，证券化成了保险基金以及退休基金的主要投资工具。以后的退休基金投资组合中，投向股票市场上的不会超过50%，另外50%可以做房地产市场，不然不会形成固定收入工具。

　　房地产业以后的操作方向，归纳起来，我觉得第一条是土地市场在转让过程中要有透明度，要有可执行的法规。第二，业界本身要培养多种形式的运作，不完全是开发，除了开发还有自用，所谓自用就是收租的方法，包括物业管理。这些年来，肯花钱建房子不肯花钱维修房子的事实有目共睹，这是我们一大缺陷，维修房子是需要花钱的，但维修之后的价值能提升。前一段时间房地产市场主要的问题就是短期操作，把房子卖掉就算了，那是初期市场的运作方法，但是在今后，资本市场的运作，一定要设法维持固定的比较稳健的现金流。

　　作者:梁定邦

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