老龄化已经成为一个人们不得不正视的社会问题。面对这仍在不断增长的庞大人群，以往只把挑剔的目光放在事业成功的中青年身上的房地产开发商们，也似乎从中看到了无限商机

　　根据国家统计局统计数字表明，我国60岁以上的老人已超过总人口的10%，按照联合国规定的标准，我国已经步入了老龄化国家。在老龄化的发展中，老年人对住房的需求也逐渐发生了变化。一些大城市里，多数父母与成年子女更愿意分开居住，这既能使老人活动不受干扰，减轻子女负担，也减少了长期共同相处容易产生的矛盾。而普通住宅由于各项设施并不符合老年人身体、心理等各方面的需求，因此，能够住进一个设施完备、服务周全的银色住宅，倒成了很多城市老人向往的事。

　　“夕阳”产业无限好

　　银色住宅，有的称“银发住宅”、“老年住宅”、“长寿住宅”、“乐龄住宅”或“关怀住宅”，是供老年人居住的专用住宅，是居家养老与社区服务的结合，不仅需要在楼层、医护、交通、服务设施等方面符合老人的特点，更要在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。据悉，我国目前仅有养老院4.2万所，加上社会兴办的养老机构，能够得到收养的老人不足100万。

　　在我国房地产市场上，商品房积压已是众所周知的。迄今，全国商品房积压面积已达上亿平方米，可同样是房地产产品，在一些大城市里银色住宅的有效需求每年至少在数十万平方米，无疑是总体供过于求的房地产市场中的紧俏商品。一些眼光敏锐的房地产商已经看出，随着老龄化的进一步发展，老年人这一庞大的消费群必将会带动起一个巨大的市场。而今，在全国一些地方已引起开发“银色住宅”的热潮。发展商的介入，改变了以往社会化养老完全依靠政府投入资金不足的状况，也使目前银色住宅的品质与功能有了较大提高。

　　让点空间给老人

　　根据我国国情，专家建议银色住宅可采取以下两种基本形式：一种是“老少居”住宅，是指两代或多代人同住一栋住宅，但各有各的独立完整的生活起居间和设施，有分有合，安排得当。走动不便的老年人住底层，上层为年轻夫妇与孩子居住。这种“分得开、住得近”的居住方式，既保留了传统的东方家庭模式，又能适应现代人的需要。另一种就是“老年公寓”这种专供健康老人集中居住的专用住宅。老年公寓与原来的敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，不属于国家或集体举办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理的老年专用住宅，入住的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房等级和服务档次。

　　调查中，不少人表示愿意选择社会养老，尤其是在行动不便的时候。因为现在社会竞争激烈，子女工作压力较大，不愿增加子女负担，不想成为子女的累赘。一位正值中年的宋先生说：“目前我国社会保障不健全，要解决好养老问题，物业管理就很重要，社区要提供医疗保健和细致周到的服务，要让老年人有放心安全的感觉；社区配套设施不一定要豪华，但应齐全。”

　　关爱从居所开始

　　“从六七十岁父母的现实生活中，我已体会了老年人需要的关照。没有电梯的六层楼曾让看病回来的母亲望家兴叹；坐轮椅的父亲，每日下楼晒太阳，楼内却没有轮椅通道；灯泡坏了，窗帘杆脱落，老人要自己登高，没有社区服务帮忙；狭小的卫生间，只容得下一人淋浴，如果想进去服侍老人绝对转不开身……”一位同行说起自家那栋八十年代所建的住宅，无不让人深刻体会老人设施之重要。

　　银色住宅应有一定的可改造性。人从步入老年(60岁)到进入被照顾关怀期(85岁以上)，差不多有二十年的时间，有些设施和设备，只有在行动缓慢期(75岁后)才迫切需要，因此房间要具有一定的改造性。比如扶手，过早安装，会影响居室美观；厕所空间，到照顾关怀期后，才需要有协助人的空间；洗脸盆的位置不宜过低，以免洗脸时前倾曲度过大，较为合适的高度约在80cm—90cm上下，如果是供坐轮椅或坐着洗脸的老人使用，脸盆的高度就要下降。这些都要求房间具有很强的改造性。

　　当然，银色住宅社区内环境要优美，一定要有遛弯、户外健身的地方；针对老年人体能、耐力较差的特点，须有相应的休息空间和设施；社区物业管理要好，要有电话热线，邻里间要相互帮助。社区内或周边环境购物要方便，从业人员态度良好。

　　银色住宅最好和幼儿园建在一起，让老人分享孩童的烂漫。没有年轻人的老人聚居地，只会加重老人的精神衰老。从社区的总体设计与布局上，银色住宅应处处体现出老年人的生理与心理需求，如亭台楼榭、小桥流水等点缀小区间，使老年人身处丰富多彩的社会生活当中，而不致成为孤立的一群。

　　一切准备好了吗

　　其实，银色住宅的开发并不是什么新鲜的话题。早在十多年前，当上海首次将城市老龄化问题提上日程时，就开始关注银色住宅的建设。然而，十多年过去了，全国房地产市场热了一轮又一轮，而银色住宅却依然游离在这如火如荼的市场之外。是房产开发商对这一市场没有足够的重视吗？非也。自1998年起，房产开发已经进入市场细分时代，各个市场的竞争都已几近白热化，甚至大批涌入一些前景难测的市场。在这种状态下，谁都不可能对银色住宅这块大蛋糕熟视无睹。

　　房产与金融密不可分，一项有效的金融工具能全面启动一个市场。就如没有当年的个人抵押贷款，个人购房的时代肯定至今未到。银色住宅的开发，必须要有金融先行，否则定是千呼万唤难出来。可喜的是，国内已有一些发展商和投资人洞察“反按揭”等国外某些市场运作模式的巨大利润，正积极筹划，跃跃欲试。

　　作者:余玮

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