本报记者 程国慧

　　据北京典型住宅指数最新统计显示，2001年，北京住宅市场不同价位住宅价格趋势出现分化，每平方米3000元至4000元左右的商品住宅由于比较契合目前大众主流消费水平，供应量与需求量相比较小，价格稳步上升；每平方米5000元至8000元左右的商品住宅由于市场同类产品较多，需求能力相对较弱，价格出现下降趋势。无独有偶，上海典型的统计结果也表明，单价每平方米在3500元以下的住宅，由于需求强劲，价格涨幅最为明显。

　　房价问题的背后实质上是住宅产品结构的问题。一方面是价格相对低廉的商品房供不应求；另一方面，远远超出人们实际购买力的中高价位住房少人问津，空置房面积不降反升。面对这种尴尬局面，2002年，住宅产品结构如何调整，如何适应变化的市场需求，已经成为房地产开发商不容回避的问题。

　　矛盾之中蕴含商机

　　以北京为例，2001年北京房地产开发、销售都有较大幅度的增长，但销售量的增速明显低于新开工量和竣工量的增速，表现出某种“过剩”的迹象。中国房地产协会秘书长顾云昌说，据此简单地作出房地产市场供过于求的判断未免有失偏颇，这种“过剩”实际上是一种结构性过剩，如果将居民收入水平按高、中高、中、中低、低五档来划分，目前的市场是高、中高收入家庭来支撑的，当这部分人的购买力基本被吸纳后，继续增加的住宅供应由于房价收入比的问题使中收入家庭未能大举入市就形成了结构性过剩。

　　对于中低收入居民来说，市场结构性矛盾则表现为结构性短缺，即市场中缺少适合广大中低收入家庭购买的房子，这类老百姓有一定购买力，想花钱但找不到适合的房子，而这正是房地产市场巨大潜力和商机所在。顾云昌给记者算了这样一笔账，2000年我国人均住房建筑面积达到20平方米，每人年均增加1平方米，到2010年人均住房建筑面积将达到30平方米，按目前我国4.6亿多的城镇人口计算，年均竣工的住房面积就达到近五亿平方米，这样巨大的市场空间和潜含的收益，是其它市场很难比拟的。

　　供需价格难以匹配

　　住宅市场结构性矛盾最直接的市场表象是供需楼盘价格不匹配，即房价收入比过大，房价背离了人们正常的支付能力。

　　据天津的一项购房者问卷调查表明，三口之家占66.6%，家庭月收入在1500-3000元的占63.3%，总面积以80-100平方米的需求最大，可支付房款在16-20万元的占市场主体，大部分被调查者认为与自己的消费能力相比，目前天津市商品房每建筑平方米2494元的平均价格还是偏高。从全国来看，2001年各地的商品房价格均有较大幅度的上扬，平均增长了11%，其中北京市最高，上涨超过25%。目前北京的商品房平均售价超过了每平方米4800元，一些好的地段和特殊的项目售价超过8000元，而北京市民户均年收入为3.4万元，按购买一套80平方米的普通住房需要40万元左右计算，房价收入比为11∶1，大大高出国际上4∶1的合理水平。而上海、广州等大城市商品房的平均售价也超过每平方米4500元，房价收入比维持在8∶1左右。居高的房价让众多购房者望而却步。

　　北京伟业顾问总经理林洁认为，目前楼市供应的楼盘价位和市场需求的楼盘价位不匹配现象让人堪忧。在北京市场，80%的普通购房人要购买质优价廉的中低档物业，价格预期在每平方米3000元左右，而市场上每平方米5000元以上的中高档楼盘居大多数。另外，北京的住房需求市场两极分化的趋势将越来越明显；而每平方米8000元到9000元的高档项目又不够高档，致使这部分的高端需求也难以得到满足。

　　利润来自有效需求

　　从开发商的角度看，开发什么类型的住宅根本上是冲着利润来的，但利润最终能否实现则取决于现实的需求是否能够得到满足。价格是市场供求关系的反映，过高的商品房价格超出居民的实际购买能力，有效需求不能得以实现，也就很难形成有效供给，相应地，利润目标只会成为“水中月”。

　　一段时间以来，市场上中高价格的商品房之所以居多，原因就是这一类型的住宅利润率相对较高，开发商盲目跟风，眼睛更多的是盯住账面预期利润，其结果与市场实际需求形成了背离，不但没获取眼前的收益，反而使投入的资金潜在风险加大。一些开发商往往把目标瞄准收入处在社会金字塔顶端的客户，殊不知这部分人群比例和市场需求空间都是有限的，而针对中低收入群体的产品少，以至策划理念贵族化、套型设计大型化、室内装修宾馆化、小区庭院公园化、住宅风格欧美化等倾向随处可见，造成供求脱节，产品与主流买家错位。最为典型的莫过于去年北京刮起的“townhouse风”，四环到五环之间的新项目便大多成了townhouse，由于这类低密度住宅尚未具备成为主流产品的条件，市场表现得不温不火，让那些曾经热衷于此的开发商多少有些失望。

　　有效供给只有植根于现实的需求，才会成为利润的不竭源泉。在不同阶段，人对住房的需求呈现出明显的梯次性、渐进性。国外学者认为，人的住宅要求分为逐步升级的五个阶段：居住要求阶段、功能要求阶段、个人隐私要求阶段、设备要求阶段、外部环境要求阶段。那么目前在我国什么是真正的现实需求呢？前不久，建设部副部长宋春华指出，85—100平方米的住房套型内部结构好，最经济适用。住宅要做到经济适用，就要提倡“精密设计”，套型不是越大越好。德国、瑞典、日本经历了从70—90平方米，之后越建越大，但到了20世纪90年代初大家不约而同地朝着85—90平方米这个套型来了，这是有规律可循的。

　　有了合理的套型，单套住宅的造价也就会随之降下来，从而在合理的价格空间里打造出“大众精品”来，价格收入比、性能价格比也会趋向人们可以接受的范围内。鉴于此，前不久召开的全国建设工作会议明确强调了住房发展的目标和政策，应当定位于中低收入居民，要继续扩大面向中低收入居民的住房建设。可以想象，以满足中低收入居民住房需求的市场，正酝酿着稳定合理的利润增长点，同时对今年的经济增长形成推动力。

　　《市场报》(2002年01月29日第一版)

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