□本刊记者何苇

　　2001年7月13日，北京获得了2008年奥运会主办权。狂欢之后，留给我们的是冷静地分析，一些房地产专家细细地算了一笔账：奥运使北京的房地产市场升温，将有可能抬高房价。一位房地产开发商对记者说：“压了好几年的楼一下子全部卖出去了。”据国家统计局最新统计的数据表明，最近北京市房价平均上涨了25%，平均每平方米售价高达4771元，是全国平均售价的两倍，涨幅居全国之首。

　　房地产市场升温存在必然性

　　房地产市场出现的这种全面升温态势是不是正常？记者日前采访了建设部、国家统计局的有关人士以及部分房地产商。大家一致认为，当前房地产业强劲增长具有一定的合理性和必然性，增长的基础比较扎实。首先从房地产投资情况看，目前开发资金基本上是国内贷款、企业自筹、定金和预售收入三分天下。据统计，去年曾经仅在6个月的时间内，全国房地产开发投资高达2652亿元，同比增长31.6%，高于同期固定资产投资增速13.2个百分点，占同期固定资产投资的比重为23.9%。其次是购房主体发生了变化，1992年、1993年虽然也曾一度出现过房地产市场高潮，但现在主要是老百姓购房增长迅速。随着住房制度改革的不断深化，住房金融的发展，老百姓的观念有了很大变化，买房在一些城市逐渐成为时尚，这是房地产业健康发展的基础。还有就是政府高度重视空置房的消化、处置，大力压缩空置面积，取得明显成效。这给房地产业加快发展创造了条件。

　　随着房地产的升温，房价也随之上涨，普通老百姓自然着急。“什么时候才能买得起房呢？”

　　据国家统计局固定资产投资司房地产处处长贾海说，按现在的全国城镇居民收入水平，一个家庭不吃不喝，买一套60平方米的住房大概需要6年时间，北京人恐怕要20多年。现在，买房的大多数都是有钱人，普通老百姓根本买不起。房价偏高原因何在？专家分析，房价偏高的主要原因离不开以下四个方面：一、土地开发费和各种收费、摊派比较高。国家最近取消了几十种涉房收费，很受欢迎。

　　二、土地价格压不下来。现在不少人“跑马圈地”，把土地买下来再倒手。一块土地到最终的开发商手里，往往已经炒了三五遍，地皮越贵，从而造成了房价越高。

　　三、广告费太高。一位开发商透露，北京市曾经有一个项目的广告费曾高达每平方米500元钱，而如此昂贵的广告费由谁来付？开发商不能白赔钱，当然只有加在买房的消费者头上，这就意味着消费者买房时有500元钱是分摊到头上的广告费。

　　四、供求关系影响。随着中国加入WTO，日用品关税降低，居民可支配的收入也相应增多，导致居民的住宅购买力增加。另外，申奥的成功，许多外地商人纷纷进入京城，同时增加了北京住宅房的购买力。北京居民的住宅购买力增加以及外来人口在京买房导致了京城住房供不应求，故造成房价上涨。

　　政府不容房价大幅上涨

　　让百姓安居乐业是中国政府一直以来的主张和行动方向，因此政府特别关注房价的走向。前几年，为了让百姓能买得起房，将房价降下来，政府是费了不少心思，也采取了许多措施，不仅为房地产开发企业减轻了负担，也为广大群众购房带来了实惠。如今，奥运刺激北京房地产市场升温，促使房价上涨。政府采取了有效措施，控制商品住宅价格的非正常上涨。为了使房价能降下来，国家宣布取消47项房地税收，并决定在近年投入1700亿元人民币建设经济适用房，以满足低收入家庭的购房。因此，对房价的变化，政府绝不会坐视不管，房价一旦出现过高上涨，不仅影响居民购房的积极性，也会影响中国房改的顺利发展，这都是政府所不愿看到的。所以，一旦房价上涨过快，政府一定会以相关政策和措施进行调整。虽然有政府出面控制房价，但是房地产市场由于受多种客观因素的影响，房价温度一直居高不下。

　　二手房面临尴尬局面

　　二手房市场从开放的第一天起，许多老百姓考虑到二手房的问题，他们就陷入了尴尬的境地：一边是饥渴的购房需求，一边是庞大的空置房群，可两股绳子就是拧不拢，成交率出奇的低。北京的二手房价格之高全国闻名，其重要的原因就是：想买二手房的人一般是没有钱的人，或者说是没有太多钱的人，他们大多数都是因为买不起新房才考虑买二手房的，有点钱也就不过二三十万；而拥有二手房的人呢？又大多数属于有钱人，对二三十万来说，把自己的房卖掉，他们又觉得有点心有不甘，所以宁愿空置着也不卖，甚至有的连出租都不愿意。这样就促使二手房陷入了怪圈。据记者了解到。在西直门附近，一些原粮食部门的房子大片闲置，已经好多年了。它们的房东大多住在另外的房子里，当起了“吃租族”。但一大笔房钱压在手里，毕竟不是件轻松事，他们许多人还是想上市交易。这些房子的租户也很愿意买下现在的住房，租来的房子不敢装修，不敢置好家具，生活质量不高。可是，买卖双方有过多次交涉，在价格上始终谈不拢，至今没有一套成交。据零点公司调查的一组数据，北京市民在过去两年已购二手房的人数仅占购房人数的6%。北京存量房基数为150万套，而2000年全年二手房成交量仅为1100套，这样的成交量仅为上海的1/10，甚至远不及杭州。有调查显示，北京二手房的供求比是11∶1。然而，人为地扭曲供求关系，使二手房价格居高不下。有数据表明，80%的购房者表示愿意买30万元以下的二手房，其中60%希望价格在20万元以内，可市场上这个价位又还过得去的房子少得可怜。

　　买房难入住更难

　　提到入住，消费者和开发商可能都会感到头疼，入住纠纷的层出不穷，让刚刚尝到乔迁之喜的消费者又平添了无尽的烦恼，消费者在购房时常常遇到开发商承诺未兑现(如菜户营附近的“鹏润家园”就是典型的例子)，房屋面积缩水，或者质量有问题、物业问题等等，哪一样都让人堵得慌。

　　提醒消费者，最好把开发商的承诺签在补充协议里。这样，消费者才掌握着有利于自己的法律依据。在与开发商发生纠纷时，才不会吃了亏还没理。

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