杜富华

　　投资房产，即投资人购买房产后，出租或再转卖来获得收益。这是一种投资渠道，个人购房者在抵押贷款购房后，也可以通过出租房子获得租金来偿还银行贷款，减轻购房的压力。

　　近来有不少房地产商推出了这个概念来吸引个人购房者，比如某公寓在广告中就为购房者提供了“投资价值分析”，内容大致如下：首付18万元，并提供八成20年按揭，入住后每月偿还5000元贷款，附近市场上同等外销公寓房每月租金收入9960元。这样，用租金月收入9960元偿还每月5000元贷款后，还净得4960元。每年12个月即收入59520元，4至5年即可收回首付投资，以后每年还挣5万多，若干年后净得一套公寓。

　　这样的“投资价值分析”结论是值得商榷的。首先租金收入不确定。如果在需求相对稳定的前提下，新的公寓建成之后会造成某一个区域内公寓供应量的增加，因而会稀释这一区域公寓租金的价格，导致租金价格下降；此外，作为后入市场的公寓经营者，一般会先以低租金来吸引租户，扩大影响力。个人购房者的一套公寓租价，就会受到整个公寓出租经营者市场定价的影响，而每套公寓的套型、朝向、楼层、装修等与周边成功物业之间具体的差异也会使租金收入有一定的变数。第二，租金收入不等于净收入。租金收入只能是毛收入，不能作为净收入来直接抵消还贷支出。假设月租金收入仍为9960元，这里要先考虑税收的因素。出租人收到月租金后，须先交纳房产税、营业税及其附加费之后，再扣除个人所得税。如果再考虑扣除公寓出租专业代理的佣金、律师签约费等费用(比例约为10%)，最后算下来也就不足7000元。每月还去贷款仅余1000多元，4至5年收回首付的结论显然有问题。

　　商业房地产投资具有较为复杂的知识与分析技术，在房地产市场成熟的发达国家，机构或个人投资者往往依赖专业的投资顾问来帮助他们做出房地产的投资决策。而国内房地产市场，目前仅有为数不多真正懂得分析的咨询专家，许多机构与个人投资者欠缺对这种知识与技术的了解，做出的投资决定多少有一些盲目性。如果您想投资房地产，还是请有关专家算算细账为好。

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