将空置的商品房纳入经济适用房，政府在一些方面给予扶持，这样一来使许多房地产项目的销售率提高，二来又能够解决资金有限、在排队等待经济适用房的无房人群的住房问题，何乐而不为呢？这是最近一位业内人士提出的解决眼下空置房问题的方案。这种方案是否能被市场所接受，如果此举能够成行又会带来什么样的影响，记者对此进行了采访。

　　-空置房销售不畅

　　经济适用房望眼欲穿

　　对于北京房地产市场而言，在1999年以前“空置房”还是一个非常陌生的词。随着北京房地产的逐步市场化，购房主体的变化，由集团购买变成个人消费，空置房也就应运而生。虽然到2001年北京到底有多少面积的空置房还没有统计出来，但从去年北京许多项目的销售情况我们可以管中窥豹，一个项目能售出70%的房就不错了，而且，每个项目留存的尾房由于种种原因销售速度相当慢。目前，北京在售楼盘有500余个，每个楼盘的尾房数量加起来非常可观。据了解，从1999年至2001年，北京累计有2000余万平方米的商品房尚未售出。

　　在记者随机调查的10个已入住楼盘里，全部有空置房，这10个楼盘均是在近两年销售火爆的项目。通过统计结果可以看出，即使是竞争力极强的楼盘销售至85%～90%以上也会出现空置房。如此算来，仅这10家项目，总房数应该在2万套房左右，按照平均10%的空置率，即有2000套空置房。由此及彼，北京到底会有多少空置房，我们也能粗略得出。

　　一方面是即使空置也不愿降价销售的商品房，而另一方面却是望眼欲穿的无房者，这一点从北京几个经济适用房的销售便可以得出结论，无论是天通苑和回龙观文化居住小区，还是长安新城，只要一开盘便被抢购一空，没有抢到的买房人只能排队等候下一期的开盘。据了解，像回龙观、天通苑等抢手的经济适用房项目，排队等候的买房人达到了上万户之众。

　　正是基于空置的商品房与经济适用房分别存在着明显的供需矛盾，因此，将二者合二为一的想法便应运而生了。

　　-空置房与经济适用

　　房合二为一可行吗

　　按照倡议提出的设想，政府有关部门将项目的空置房纳入经济适用房的体系，即政府适当补贴，将商品房的土地出让金补贴给开发商，如此一来，在项目开发里占了很大比重的出让金问题得到解决，开发商便可以将这一部分的回报折成房款出让给买房人，再加上政府在有关税费等细节上给予照顾，空置房的价格会有一个较大的降低空间，会吸引中低收入者加入购买商品房的行列，是一个一举多得的举措。

　　但接受记者采访的多数高档项目的开发商不愿接受这一建议。例如冠城园副总经理陈德清认为，往往高档项目的尾房是项目的利润所在，如果简单地用政策上的扶持寻求降价空间，以达到销售的目的的做法是不适应高档住宅的。举例说明，冠城园共有1500套房，现在所剩的不到10%，也就是150套房左右，但是需要指出的是，这些房之所以空置的原因在于都是面积较大、总价较高的房，无论朝向还是楼层都无可挑剔，如果按照提议的那样，将这样的房当作经济适用房来处理，买家得到实惠超过了以前按照正常程序买房的客户，这样一来，开发商势必会受到前期客户的压力。

　　-空置房和经济

　　适用房并轨难在哪里

　　空置房和经济适用房除了在价格上的问题纠缠不清外，许多其他因素也决定着并轨问题在目前还只能停留在纸面上。

　　正如安地房地产公司董事长张宝全所说，二者并轨存在着政策、标准、物业管理等多方面的制约。首先，经济适用房建设有要求，每年多少量、价格定在多少等等，突然将北京众多空置房纳入经济适用房体系，无疑会对市场的秩序造成不良影响；其次，大多数商品房项目，面对的客户群是比较同质性的，经济适用房的受众群和这些客户在许多方面都存在着诸多差异，两者相处的可能性不大；还有一点尤为重要，那就是物业管理问题，往往商品房项目的物业管理费都是按照一定标准定价的，而经济适用房项目的定价是按照特殊的标准定的，即没有大修等收费，如果执行不同标准的住户住在一起，势必会对小区日常的物业管理工作带来难度。

　　张宝全的解释在某种程度上得到了证实，正如冠城园副总经理陈德清所说，商品房项目的空置房完全可以重新进行包装销售，像冠城园，随着整个社区已经完全形成规模，各种设施配套已经完善，而且所剩物业都是比较实用的，150多套空置房有数亿元的销售额，开发商基本不会考虑非销售外的办法以求清盘。

　　-什么样的空置房

　　适合与经济适用房联姻

　　不过并不是所有的开发商都反对将空置房纳入经济适用房体系，持欢迎态度的是一些总价低的项目。据东四环外一项目的负责人介绍，他开发的项目单价不到4000元，但剩下的空置房不是朝向不好，就是楼层不好，销售的确难度很大，如果能享受到经济适用房的待遇，政府给予一定的扶持，把土地出让金给予补贴，这样的话，项目的单价就能降到3500元以下，和档次高一点的经济适用房价格相近。这样一来，既能解决中低收入者的住房问题，又能为项目的空置问题解套，一举两得。

　　据了解，在经济适用房未出现市场时，它们所在的位置都已经有了普通商品房小区，这些项目大多价格偏低，甚至还保留着房改时代的户型，本来销售情况就不是很好，再加上经济适用房的进入，对这些项目无疑是雪上加霜，空置率更是居高不下。如果将这些项目与经济适用房接轨，将是一个不错的选择。

　　安地房地产公司董事长张宝全在接受记者采访时表示，两种不同类型的项目并轨，目标还是应该投向低价项目，尤其是经济适用房周边的项目。

　　“低价房无论是价格还是物业管理水平都和经济适用房差不多，如果接轨，他们将面向同样的受众群，经过接轨后的商品房小区，开发商可以将政府补贴的土地出让金以各种形式返给业主，如果业主还想按照商品房来处理他们的房子，那么开发商可以不退给该住户土地出让金，物业管理标准还按照并轨之前的标准收取；按照经济适用房标准处理房子的，除得到土地出让金以外，物业管理标准可以和经济适用房接轨，即每月每平方米5角。”张宝全具体说明了并轨的前提。文/本报记者张剑

   闪烁短信--时尚至爱  动感短信--最佳祝福
      送祝福的话，给思念的人--新浪短信言语传情！