孙立

　　近期，京城的一些住宅小区相继发生了业主和物业管理部门间的纠纷，引起了人们的关注。据统计，目前全国物业管理企业已有2万多家，物业管理的覆盖面已占物业总量的30％，经济发达的城市已超过50％，深圳等城市已达90％以上。物业管理新体制不仅在住宅小区全面推广，而且也被工矿企业、学校、医院、商场、办公楼宇采用，所以亟需一支高素质的队伍。为此，有关专家认为，目前亟待解决物业管理发展过程中暴露出来的以下五方面问题。

　　物管市场尚未形成

　　目前，全国70％以上的物业管理企业，由房地产开发企业派生出来，或是由原房管所转制而来，体制转变，其运作观念的转变还有待时日，市场正处在物业管理发展的初级阶段。

　　建房管房职责模糊

　　目前，大约还有三分之一的物业管理公司，从属于房地产开发企业，这种建管不分的“父子兵”体制，决定了物业管理依附、受制于房地产开发企业，重建设、重销售、轻管理的问题就难以解决，由此往往引发居民对物业管理的不满。

　　主体法律责任不清

　　物业管理涉及开发建设单位、业主、业主委员会、公安、居委会等方方面面。他们之间的诸多权利义务关系不清，也给物业管理带来困难。例如：产权关系不明晰，一个住宅哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，至今还没有明确的界定；主体法律责任不清，在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件，物业管理企业要承担什么样的法律责任，缺乏法律依据，这些都给处理纠纷带来困难。

　　经营运作缺乏规范

　　一些物业管理企业忽视业主的权益，不能严格按合同、制度办事，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意。在商品房住宅区的物业管理中，个别物管企业巧立名目，多收费，少服务，质价不符，财务不公开，以押金、罚款等不正当手段强制业主服从管理，容易使原本存在的矛盾更加激化，甚至对簿公堂。

　　维修基金管理混乱

　　公房出售和商品房售后的维修基金管理各自为政，有的地方商品房售后维修基金尚未建立。有的地方公房出售时，归集的维修基金已经被挪用，侵害了购房人的权益，给住宅共用部位的维修和共用设施设备更新改造带来了困难，也给房屋安全带来隐患。

   闪烁短信--时尚至爱  动感短信--最佳祝福
      送祝福的话，给思念的人--新浪短信言语传情！