本报记者　彭锦琼　于丽／文

　　在一般人看来，已经过去的2001年应当算是中国房地产业大红大紫的一年：在这一年中，房地产市场继续呈现了良好的发展势头，投资持续增长，商品住宅、办公楼、商业营业用房等销售面积全线攀升，个人购房日趋活跃，住房二级市场和中介租赁市场也逐渐开始启动起来，全国房价几乎平均上扬了11％……房地产市场表现出的种种繁荣景象使得众多的房地产开发商以及相关参与机构和经营企业认为他们正在向一个新的高峰攀登，并继续盘算着2002年的好日子。

　　然而，经济学家以自己聪明的睿智和放眼未来的眼光以及独特的穿透力告诉人们要擦亮眼睛，看清楚房地产市场表面繁荣背后的东西。著名经济学家魏杰和张曙光等都曾指出房价过高已背离了人们的消费能力，严厉批评房产市场产品与主流买家错位以及开发商避重就轻的概念炒作和开发过程中盛行的照搬照抄欧美之风。经济学家们直言不讳地指出，2001年中国房地产市场已经开始充斥着巨大的泡沫。

　　理由一：开发投资过热

　　统计表明，去年1至12月，全国房地产开发共完成投资超过5100亿元，同比增长近30％，高于全国同期固定资产投资增速13个百分点。其中，商品住宅投资3600亿元，同比增长30％。在投资带动下，全国房地产新开工面积、竣工面积增幅持续攀升，去年全年商品房新开工面积达3.02亿平方米，同比增长32％，竣工面积1.3亿多平方米，同比增长17％，商品房销售面积1.2亿平方米，同比增长21％。

　　一系列数字似乎都显示出了房地产市场红红火火的场面，被人们称为“朝阳产业”的房地产再一次吸引了投资者的目光，不计其数的资金和机构千军万马般再次涌向房地产业。

　　为什么会有如此众多的资金和新军在2001年进入房地产界，经济学家为其找到并给出了更客观的理由：一是在中国这样人口众多的国家，衣、食、住、行相关产业被看作是市场最大、最有前途的产业，随着经济的发展，衣和食的问题都基本得到解决，人们开始转向解决住和行的问题，而目前我国城镇人均住房使用面积不足15平方米，仅为发达国家平均水平的1／3，市场潜力巨大，在国内75％的行业已供过于求、竞争激烈的情况下，房地产业被人们看作是前途看好的行业；二是2001年中国的股票市场大幅“缩水”，投资风险凸显出来，不少投资者从资本市场退出，并为资金寻找出路转而投资房地产；三是房地产业最现实的利润吸引了投资者和企业。从1998年就开始升温的房地产业在近几年获利一直不菲，使不少人眼红，2001年持续有不少企业闯入房地产领域或增加投资。

　　透过专家们的解释，或许人们不难理解眼下的房地产业为什么那么火热的原因了。从有关方面提供的数字看，2001年房地产业新增加的投资中，有一半以上是新进入的企业投进的。而据房地产权威人士中房集团总裁孟晓苏预言，2002年和2003年仍将是我国房地产业的又一发展期，届时房地产业的投资规模会继续增大。

　　投资规模继续增大、房地产业迅速发展固然是好事，但经济学家们还是担心这种现象背后的问题，过热的市场挡住了开发商和投资者的眼睛，许多潜在的矛盾和问题被掩盖起来。虽然目前的房地产业已成为仅次于信息产业的国民经济第二大支柱产业，年均以超过15％的发展速度增长，即将成为经济增长的新引擎，但经济学家们还是拿1993年的海南房地产市场来告诫房地产界：投资开发过热必将使自己在将来的某个时候陷入危险境地。

　　不过，好像也有些开发商意识到了危险。新希望集团的刘永好就曾告诫自己的同行：房地产业傻瓜都能挣钱的时代已经结束，当千军万马都涌向房地产的时候，开发商可要小心为上了。

　　理由二：市场供过于求

　　其实，经济学家们批评房地产市场充斥泡沫的最直接原因就是空置房屋的数量在高速增长，房地产市场供过于求的矛盾日趋突出。

　　从1996年至2000年，我国的建筑规模总量在世界排名第一位，每年都在以12亿至13亿平方米的建设速度向前推进，2001年，已突破58亿平方米的建房总量，房地产在市场上可谓一枝独秀。

　　然而，建设总量的快速增长并不意味着销售也随之快速增长。一组数字显示，2001年前11个月北京的房地产市场商品房开复工和新开工面积的增长速度均大大高于上年同期水平，而销售各类商品房与上年同期相比增长速度却有很大幅度的回落。2001年1月至11月北京市共销售各类商品房578.8万平方米，虽然同比增长了8.8％，但增长速度却下降了10.2个百分点，其中住宅553.9万平方米，增长6.7％，增速同样下降了10.4个百分点。

　　事实上，并非只有北京市存在这种情况，全国其他主要大中城市的房地产状况也都几乎如此，开发增长速度明显高于销售增长速度，这样导致的结果就是房屋闲置数量增大，最终使房地产市场供求失去平衡。

　　从有关方面透露的2001年全国商品房竣工面积1.3亿多平方米和完成销售面积1.2亿平方米的数字看出，2001年新增空置商品房面积近1000万平方米，相当于一个人口在500万左右的大城市住房面积总量。而据统计，目前全国商品房空置面积已超过8000万平方米，如果加上私租公房和一户多套等，至少不低于1亿平方米，占全国城市住宅面积的5％以上，存量住宅市场巨大。

　　在一个有很多地方人均住房面积还不足8平方米的国家，居然还能存在超过8000万平方米的空置商品房让人很是迷惑不解。对此，经济学家们断言，中国的房地产开发业必须走向正常的发展轨道，尽快消化掉大量空置的房屋，否则，依照中国企业的思维特点和销售方式，将来房地产市场的混乱状况将苦不堪言。

　　然而，即使是在这样的情况下，全国有很多大的房地产开发商还是掀起了新一轮的大规模圈地运动，许多不是搞房地产的公司继续挤进房地产业，商品房新开工面积一天天增加，房地产业的危机也一天天加剧。

　　理由三：房价居高不下

　　当然，经济学家们在批评2001年房地产市场时没忘记把矛头指向商品房价格，他们认为房价过高是房地产市场最大的泡沫，老百姓买房仍然是梦想。

　　据调查，2001年全国各地的商品房价格均有比较大幅度的上扬，平均增长了11％，其中北京市为最高，房价上涨超过25％。目前北京的商品房平均售价超过了每平方米4800元，一些好的地段和特殊的项目售价超过8000元，而北京市民户均年收入为3.4万元，就算购买一套80平方米的普通住房也需要40万元左右，房价收入比为11∶1，大大高出国际3∶1的合理水平。而上海、广州等大城市商品房的平均售价也超过每平方米4500元，房价收入比维持在8∶1左右。居高的房价让众多购房者望而却步，“居者有其屋”的理想一直是遥不可及的事情。

　　而经济学家们也分析，房屋价格偏高，人们买不起房子有多方面的原因。开发商利润过高就是其中的一个重要原因。政府有关部门曾把开发商的利润定在3％，这显然不能让他们满意，开发商不甘心自己的房子卖得那么便宜，为了赚取更多的利润，于是本应该在70平方米以下的房子，开发商却把它建成了120平方米以上的豪宅。再有，大多数开发商为追求利润，往往把目标瞄准收入处在社会金字塔顶端的客户，针对中低收入群体的产品少，策划理念贵族化、套型设计大型化、室内装修宾馆化、小区庭院公园化、住宅风格欧美化等倾向随处可见，很多开发商不是为没有房子的人盖房子，而是为有房子的人盖房子，产品与主流买家错位，品种结构不合理，供给脱离需求实际。

　　因此也不难理解，为何2001年全国新增了1000万平方米未销售出去的商品房，为何全国空置的房子超过了8000万平方米。

　　不过，高层管理部门似乎已经意识到这个问题。刚上任不久的建设部负责人在2002年新年伊始就强调，今后住房发展的目标和政策应当定位于中低收入居民，体现最广大人民群众的根本利益，要继续扩大向中低收入居民的住房建设。

　　尽管有很多人认为2008年北京奥运会的成功申办是去年北京楼市的一剂兴奋剂，至今还有许多人和开发商仍会记得2001年7月13日的夜晚，一个个从售楼处里传出兴奋的呼喊声，但是事后人们发现没有几家楼盘的价格能再涨上去，看楼盘的少了，成交量降了，热闹不复存在，就连一个月之内的5次房展会也黄了4次。对此，消费者的总结最直白：现在北京的房价已高得离谱了，再涨要涨到哪里去。

　　由此看来，房地产市场的供过于求并非真正意义上的供过于求，开发商最应关注的该是房子的价格了，只有把利润挤水才能挤掉房地产市场的泡沫。

　　理由四：房产纠纷飚升

　　据中国消费者协会统计，2001年全国消费者针对房地产投诉案迅速上升，在所有的商品消费投诉中，房地产所占的比重最高，而且绝大多数是不能得到满意处理结果的，2001年前三个季度，全国各级消费者协会受理的商品房投诉案件总量达到了18300多件，质量纠纷、产权纠纷、物业管理纠纷、面积缩水等问题比比皆是，有些问题甚至令人触目惊心。

　　消费者针对房地产投诉最多的集中在质量问题方面。许多主体结构不合格的房子对消费者的人身财产安全构成直接威胁，消费者住这样的房子，等于花钱买危险，成天提心吊胆；再有就是使用功能有缺陷，管道跑冒滴漏，墙皮地面脱皮起鼓等现象严重，给消费者生活带来诸多不便，严重的以至于房屋长期无法正常使用。有一部分经营者逃避责任，忽视消费者的合法权益，承诺不兑现，欺骗消费者，房屋面积缩水，一旦出现质量问题，不是积极解决，而是推诿托辞，百般刁难消费者，极个别的甚至采用暴力手段，消费者对此反应非常强烈。

　　2001年北京发生多起这样的事件，房地产开发商和消费者之间冲突不断。去年10月初北京的一个房展会上，出了一场“闹剧”，因为住户与开发商发生质量纠纷长期交涉未果，结果住户联合起来大闹房展会。另外还发生了一起某知名开发商的老总指使部下殴打业主的恶性事件，在全国影响颇大。

　　而物业管理方面的纠纷也日益凸显。目前有很多小区业主大会的运行机制还不完善，物业公司收取的管理费用偏高，提供的服务质价不符，物业管理市场混乱。

　　经济学家们分析说，目前房地产市场纠纷不断足以反映出行业并不规范的混乱局面，开发商只顾扩大业务牟取利润而忽视了诸多细节、疏漏了流程，制造出巨大的泡沫，但房地产市场将很快进入盘整期，未来的竞争将是以品牌和文化为核心的规范竞争。

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