吴海华

　　据统计，在欧美等发达国家，一个人一生中住宅置换可达五六次之多，尤其是在美国。据说，美国人一辈子平均得搬3—4次家，多的能达10次以上。在我国，异地置业、多次置业浪潮日渐兴起，人们不禁要问，我们一生能搬几次家？记者就此问题对一些单位、专家和个人进行了走访。

　　人们的住宅要求分为五个阶段

　　人在生命周期内，对住房的需要不是从始至终一致的。人们对住房的要求大都循着由小到大、由旧到新、由简到繁、由贱到贵的路径，整个过程呈现出明显的梯次性、渐进性。

　　日本教授石原舜介认为，人的住宅要求分为逐步升级的五个阶段：第一阶段为居住要求阶段。在这一阶段人们要求有一个挡风避雨的场所，这是人类最低要求的阶段；第二阶段为机能要求阶段，在这一阶段人类要求住宅配有独立的煤、卫等设备，寝室和其他房间要隔开；第三阶段为个人隐私和要求阶段。在这一阶段人类要求在住宅内有满足个性需要的书房、儿童房等；第四阶段为设备要求阶段。这一阶段要求住宅内有空调，住宅外有停车的位置，还有专供洗衣、烫衣用的房间等；第五阶段，为外部环境要求阶段，在这一阶段，人们不仅注重住宅内部的设备和结构，而且要求有外部环境的配套，如住宅周围有树木、花园、人工湖、高尔夫球场等。

　　房改前居民住房只靠单位建房

　　北京市房屋经营管理公司的郭经理对记者说，受经济发展的制约，人们对住房的要求还基本处在居住的第一、第二阶段。在住房制度改革前夕，人们对住房的要求也未突破第三阶段。尤其是50年代到70年代，我国城镇居民住房只有一个来源：单位建房，然后根据参加工作时间的长短、职务的高低，无偿分配。一旦住到公房后，只需要支付很少的租金。这种制度执行了数十年，被当作一种福利实施。由于单位建房少，不少家庭三代同堂仅住10平方米，五六家共用一间厨房，还有的几栋楼数百人共用一个公用厕所。因为一心只等福利分房，而且一旦分了房，基本又再难有搬家的机会。对当时的人来讲，搬几次家，想都不敢想。

　　想住好房，经济发展是前提

　　1998年底，全国停止了住房的实物分配。由于人的住宅要求不可能脱离自己的经济条件，收入增加是前提。1999年底，人民生活已从温饱进入小康阶段，人们用于住房的消费支出有了更大的选择余地。近年，政府为扩大内需较大幅度地提高了干部职工的收入。住房货币分配，使居民用于住房消费方面的经济能力有保障。同时住房公积金制度在逐步完善，至1999年底，全国参加住房公积金的职工已达6067万，归集公积金总额有1610亿元，比1998年底增加了379亿元，全国累计发放个人住房公积金贷款320亿元，贷款余额270亿元，增强了个人购房能力。再加上我国的社会保障体系逐步建立和完善，也使人们对收入增长期望降低同支出预期上升的矛盾得到缓解，后顾之忧少了，敢于用手中的钱，以至未来的钱去购房了。

　　北京市国土资源管理局办公室的刘主任对记者说，房地产开放、二级市场的启动，旨在鼓励居民卖小房、买大房；卖旧房、买新房；卖次房、买好房，把有房的人拉入市场。与此同时，一批专门从事房屋交换业务的房屋置换公司也应运而生。换几个地方，搬几次家，开始成为百姓生活中的平常事。

　　按照高收入家庭购买或租住市场价商品房，中低收入家庭购买经济适用房，困难家庭申请廉租住房的三条住房供应渠道，各地高度重视经济适用住房建设，适应了中低收入家庭的购房能力，经济适用房出现供销两热。

　　几度搬家为圆梦

　　现住北京三环附近的黄先生说：“弹指一算，自成家十几年来，已搬过4次家。起初，我们结婚的房子是50年代建造的简易房，与父母亲居住在一起。几年后，家里添丁，居住条件一下子困难了，妻子单位增配了一间煤卫合用的老式房子，全家为此曾雀跃万分。几年后，为了改善居住条件，我们决定将合用房换成一间煤卫独用的房子，又高兴了一阵子。随着社会的发展，我们的居住地开始拆迁了。根据有关的房屋拆迁优惠政策，我们又搬家了，搬至离市中心较偏远的地方。但我们还是很愿意去，因为我们的住房由一室户变成了两室一厅。应该说，居住条件宽敞了，也该知足了。但过了一段时间后，矛盾就来了，上下班的路途实在太远，购物也不便，小孩读书的学校又在市中心，来回接送也够麻烦的。看着妻子每每带着满脸的疲惫回到家的样子，我再一次有了搬家的念头。

　　由于房改政策的出台，老百姓对买卖房子有了充分选择的余地。最近，我们利用原来的房子，加上一部分公积金贷款，经过挑选，终于在市中心的一块比较繁华的地段，置换到一套才建造了五年左右、房型还比较新颖的两室一厅的高层住房。我们还是头一回住上装有电梯的房子。在搬家时我们为图个吉利，还特地去买了糕团，放了一阵子的鞭炮，热热闹闹地住进了“新屋”。此后，每当我乘电梯上上下下时，心里总感到有一种满足和自豪感，连上下班的劲头也大了。

　　花明天的钱，买今天的房

　　据国家统计局经济监测中心的调查显示，对于支付高额的购房费用，绝大多数人选择分期付款。47.8%的人希望选择10年分期付款。25.4%的人希望选择20年分期付款，20.4%的人希望选择一次性付清。这说明，多数人已经认可分期付款的购房方式。“花明天的钱，买今天的房”，已使大部分居民圆了住房梦。

　　建设部房地产业司司长谢家谨日前表示：21世纪前20年，我国每年将建新住房4.86—5.49亿平方米，住房建设投资将以7%的递增幅度持续增长。

　　加入WTO后，房地产市场需求会有较大增加，带动供给相应上升。国外优质廉价的建材、厨卫产品、电梯、空调等设备，好的规划设计理念，先进的建筑技术和经营管理技术等将进入中国，进而降低房地产开发成本，提高房地产开发质量；金融保险业将更加开放，个人住房消费贷款和房地产开发资金的来源更多。随着经济的发展，住房成为消费热点的经济条件开始成熟。人们对住宅要求的四、五阶段随之到来。不管是住在城里，还是住在郊区，从无房可住，无钱可买，到对住房的选择已经不再是单纯地从口袋里掏多少钱，而是选择一种生活方式。目前的居住设计，在规划定位上注重“以人为本”，生态、环保、山水、健康、绿色概念，在建筑设计上力求多功能布局、多种建筑造型、多式套型设计——复式、错层、跃层等。

　　据估计，到2010年，我国将增加2.8亿城市人口，城市化率接近50%。为满足城市新增人口的需求，按人均20平方米建房，总共要增加56亿平方米住房，每年增加4.8亿平方米。

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