1、内部认购陷阱

　　内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房人士。然而，内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，是不受法律保护的，购房者的权益也无法受到法律保障。点评：

　　有些开发商借内部认购为名，行大量销售之实，以便回笼资金，但其销售行为却脱离了政府监控。防陷绝招：

　　既然购房者明白了内部认购是不合法的变相销售，那么最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的人士或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、名牌大型楼盘，相对安全一些。　2、配套设施陷阱———虎头蛇尾

　　配套设施虎头蛇尾是指房地产开发商提供的配套设施在房屋销售时看似正常运作，在业主入住后就难以避免存在的陷阱。点评：

　　为了吸引购房者，开发商或以市区已有设施，为自己宣传；或自己提供配套设施为业主服务。但由于种种原因，开发商自己提供的配套设施成本高，收费贵，在楼未售完前，他们亏本提供上述设施，所以收费低廉。一旦房屋出售完毕，物业管理公司接手管理后，自然费用由业主分摊，业主才知道上了大当。比如有些教育设施因学生人数不足，手续不全，以致不为教育行政部门认可，声称有配套的中小学实际上是不可能有的。防陷绝招：

　　购房者要避免配套设施的虎头蛇尾，一是购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。　3、合同空白处陷阱

　　合同可能会有空白的地方，合同留有空白处是指房屋买卖合同留有空白处，为开发商作弊提供了条件。点评：

　　在我国房屋买卖惯例中，通常由开发商将所有合同文本送交房产主管机关办理鉴证手续，这时开发商手持所有合同文本，当然可以随心所欲地在合同空白处填上自己需要的内容了。购房者即使不承认，也是口说无凭，难以伸冤。防陷绝招：

　　购房者签订合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应划上横线，防止对方在空白处私自填上对其有利的内容。4、广告陷阱———合同与广告不符

　　预售合同与广告不符是指房地产开发商的商品房预售合同的内容与广告宣传不一致。造成合同与广告不符的原因，有房地产开发商的，也有房地产销售代理商的原因。而购房者因常被图文并茂的广告吸引，草率签订合同，却不仔细阅读合同，想当然地认为广告宣传的内容应当记载于合同中。点评：

　　记住，广告是代理商发布，合同是开发商签署，倘若代理商急功近利，欺骗开发商，这样合同内容自然与广告宣传不一致。如果购房者不仔细研究合同，必然跌入陷阱。防陷绝招：

　　要避免这种陷阱，就只有把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，才有保证。5、房地产广告陷阱———广告虚假

　　房地产虚假广告是指为某种目的，以虚构事实或隐瞒重要事实的方法发布的或含有国家禁止内容的广告，欺骗购房者。1996年12月国家工商行政管理局颁布的《房地产广告发布暂行规定》规定：广告应载明预售或销售许可证书号，应当清楚表示实际的销售价及其有效期，应以该房地产项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。房地产广告中涉及的交通、商业、文化、教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。房地产广告不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果，不得含有升值或投资回报的承诺，不得含有装饰内容。点评：

　　实际生活中，工商行政管理部门并不能完全杜绝违反上述规定的虚假广告，各种形式的价格欺诈、环境欺诈比比皆是。例如：房地产广告上的价格通常并非其真实价格，实际售价通常还要高1000到1500元。当然，购房者一般都会亲临现场考察，但是，异地的购房者往往因为距离遥远，仅凭广告下订单，难免跌入陷阱。防陷绝招：

　　要想避免虚假广告的陷阱，购房者应注意下列几点：1、自己或委托亲友现场考察，核实其内容。2、仔细观察与《商品房预售许可证》共同使用的设计图，与广告的内容相对比是否相符。若广告中称小区有200平方米的自选商场，购房者就从设计图上找，若有，才可能是真实的。3、认真研究《商品房预售合同》的内容。在签订《房地产认购书》和支付定金前，可以要求提供空白预售合同书，以核实广告内容是否包含在内。房地产开发商或其代理商往往利用购房者想当然地以为广告的内容都会写入合同的心理，欺骗消费者。6、房屋中介陷阱————提供虚假房源信息骗取介绍费

　　用房屋中介提供虚假房源信息骗取介绍费，是指不法的房屋中介机构在收取介绍费后，故意提供虚假或无效的房源信息，不提供真实的中介服务。点评：

　　遇有欺骗，立即投诉，要保留相关证据。受理投诉的部门是房地产管理局房屋中介管理所，这是主管部门，有权处罚中介机构，可免费帮受骗的顾客同不良中介机构交涉，并有权同其他政府部门协调处理争议；还可以向新闻媒体举报；也可向该机构所在地法院提起诉讼。总之，不应吃哑巴亏，什么也不说不做。防陷绝招：

　　购房者怎样防止这类陷阱呢？1、找有信誉的房屋中介机构。可通过朋友介绍，或通过政府部门、新闻媒体报道，加以了解。最为可行的是，向成功通过中介机构购房、租房的朋友了解其服务机构的服务质量。2、慎订书面合同。一要订立书面合同，否则口说无凭；二要详细写明顾客的要求，越具体明确越好。因为它是“订货样板”，或服务成果标准，没有它，就无法确认房屋中介机构违约；三要确定履行期限；四要规定中介机构的违约责任。　7、破产陷阱———假借破产逃债

　　借破产逃债是许多公司常用的逃债伎俩。如果这些公司真的破产了，那债权人只好自认倒霉。可是，他们常常借资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假帐造成破产的假象，搞假破产，真逃债。点评：

　　在房地产行为中，借破产逃债就更容易了。这是因为发展商常常以一个项目(楼宇)成立项目公司，如某花园发展有限公司等，当项目有利润时，他们就分一杯羹，而一旦项目有债务或诉讼，就让公司背黑锅。防陷绝招：

　　怎样防止项目公司借破产逃债呢？业主可通过下列途径尽量避免损失：1、选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系。如购买房产时，卖方是有信誉的开发商，就好过卖主是开发商作为股东组建的项目公司，因为股东是不帮项目公司还债的。此外，选择股东有实力有信誉的项目公司作卖方，好过选择股东默默无闻甚至有劣迹的项目公司作卖方。2、明查暗访项目公司的实际财产。假帐终归是假的，如果另有财产存在，就可以执行了。3、申请法院查帐。4、找关系请银行查帐，寻找资金去向，追究有关人员的责任。8、物业管理陷阱————强迫业主接受物业管理公司

　　强迫业主接受物业管理公司是指房地产开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主权益的行为。点评：

　　这种行为在前几年普遍存在，现在仍继续存在。在签订的房屋买卖合同中指定物业服务单位，属商业搭售行为，而业主通常是被动的，不真正自愿接受该物业管理公司的服务，因为他对该物业管理公司及其服务一无所知。虽然形式上“自愿”签约，但实质上并非自愿。尤其有的开发商指定的物业管理公司依约可以服务若干年，甚至长达十年，这等于剥夺了业主在上述期限内选择服务者及服务内容的权利，完全违反了《反不正当竞争法》有关不准违反购买者意愿，搭售商品或附加其他不合理条件的规定。防陷绝招：

　　怎样防止房地产开发商搭售物业管理服务呢？一是购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的，应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件；二是如果包括上述条款的房屋买卖合同已签时，可以该条款违反《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》为由，请求法院判决其无效。　9、物业管理陷阱————物业公司乱收费

　　物业管理公司乱收费是指物业管理公司不依物价局核准的文件及物业管理合同，自定标准额外收取业主费用。物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：1、超出核准的价格收取管理费。2、擅自提高收费标准，赚取收费差价。3、擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。点评：

　　前几年，人们普遍感到物业管理公司收费“猛于虎”，业主买得起楼住不起楼。现在因政府整顿，稍有好转，但问题并未得到解决。人们已经认识到，所谓物业管理公司，应是物业服务公司，业主与它之间是买卖关系。虽然业主处于买方地位，占有优势，但物业管理公司作为企业商家处于强者地位，仍可能损害业主的利益。防陷绝招：

　　怎样防止物业管理公司乱收费呢？1、业主积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。依照法律规定，业主委员会有权选聘物业管理公司。这样，业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为，重大事项须经业主大会同意。3、订好物业管理合同。物业管理合同是业主委员会与物业管理公司签订的规定业主与物业管理公司之间的权利与义务的合同。该合同应当规定收费事项、新建项目的批准权、财务收支公开、合同解除条件等重大事项，以合同限制物业管理公司的权力。3、要求物业管理公司出示有关收费文件。10擅自改变租赁房屋用途的陷阱

　　擅自改变租赁房屋用途是指承租人不经出租方同意，改变约定的租赁房屋用途，以致出租方有权解除租赁合同的陷阱。点评：

　　通常租赁合同中会约定租赁房屋的用途，如“住宅用”、“商用”、“生产用”等等。房屋的不同使用方式，对其使用寿命和安全有重大影响，所以法律规定，承租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如“住宅用”改为“商用”等，则出租方有权解除租赁合同，将出租房屋收回。防陷绝招：

　　总之，承租人需要改变租赁房屋约定的用途时，应征得出租方的同意。　11、铺面租赁合同陷阱————未规定不可抗力条款

　　铺面租赁合同未规定不可抗力条款，是指双方未在铺面租赁合同中规定遇到不可抗力，可单方终止合同的条款，以致出现某些不可抗力时，无法解除合同的陷阱。点评：

　　所谓不可抗力，在法律上是指不可预见、不可避免、不可克服的客观力量，一般公认的不可抗力包括地震、台风、雷电等自然灾害。遇到上述情况，合同当事人有权解除合同，并不负赔偿责任。那么，人为事件，如战争、罢工、政府行为，甚至租户经营不善等，能否作为不可抗力呢？通常大家都认为，前述情形在合同中明确规定为不可抗力时，就可认定为不可抗力，否则不认定为不可抗力。也就是说，只有在合同中约定出现上述情形时，租户可解除合同，租户才有权解除租赁合同，否则租户无权解除合同。防陷绝招：

　　铺面租户在承租铺面经商中面临许多不可预测的因素，假如因出现这些因素而导致铺面无法经营下去时，如果租户未在合同中约定此时的合同解除权，就得继续支付租金，承受损失。为避免这类陷阱，铺面租户应争取在铺面租赁合同中载入下列条款：承租方在出现下列情形之一，无法继续经营时，有权通知出租方终止铺面租赁合同，并不赔偿出租方的损失：出现战争、地震、台风、雷暴、城市暴动等情形；政府决定拆迁铺面；政府在铺面前50米内、左右两边各200米内修路、改路、扩路、建桥、整治市容或其他政府行为；承租方因经营不善严重亏损达三个月以上。当然，要进一步避免因上述情形造成的铺面装修费用的损失，必须预先调查清楚。12、出售集资房陷阱————单位不征求集资的职工同意出售集资房

　　单位不征求集资的职工同意出售集资房是指职工所在单位不征得参加集资并已取得集资房的职工的同意，将其集资房另行出售给他人的陷阱。根据我国有关房改的政策和行政法规，职工对房改房(含集资房)拥有部分或完全产权：点评：

　　当职工以标准价或其他优惠价格购买房屋时，职工对房屋享有有限产权，可以使用和作为遗产，由法定继承人继承；在征得单位同意时可以出售，出租收益由单位和职工按比例分成；在不违反单位与职工签订的房屋买卖合同(或集资建房合同)时可以上市转让，单位在同等条件下有优先购买权，所得收益由单位和职工按法律规定的比例分成。总之，职工和单位是这类房屋的共有权人，任何一方不经对方同意不得处理该房屋；当职工以成本价购买单位公房或房改房时，职工对该房屋拥有完全产权，一般只需补1％的地价即可上市交易，所得收益全部归已。防陷绝招：

　　职工对集资房或房改房拥有部分或全部产权，单位无权擅自单方处理房屋，否则构成侵权，职工有权向法院起诉，依法维护自己的合法权益。　13、城市房屋拆迁补偿陷阱————补偿过少

　　城市房屋拆迁补偿过少，是指产权人得到的补偿价格过低或产权补偿过少的陷阱。由于拆迁是政府行为，被拆迁户通常抱着政府要拆没办法的想法，而且不熟悉有关法律，最终在讨价还价时难免吃亏。点评：

　　其实，根据有关法律规定，拆迁房屋时，拆迁公司应与被拆迁人达成拆迁安置补偿协议，该协议经拆迁主管部门(市房管局)鉴证后生效。由此可见，拆迁补偿属于商业行为。拆迁公司为了压低拆迁补偿，常采取下列手段：采取产权调换时，不按使用面积，而按居住面积安置；异地安置，在原居住面积50％的最高限内尽量压低；拆除层高不少于1.5米、层底净空不少于2.2米的阁楼不按面积的60％计算；采取作价补偿时，因为作价补偿额等于重置价格减去成新结算，所以他们尽量压低重置价格，抬高成新结算。防陷绝招：

　　怎样避免拆迁补偿过少呢？被拆迁人应熟悉有关法律法规，据理力争，争取合法合理的补偿。

　　文／王启民

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