主持人(本报记者鞠国坤)：物业管理行业长期以来已经习惯了“小打小闹”、“各扫门前雪”和“数着管理费过日子”，所以一旦出了天大的题目：“入世与物业管理”，有如蚊同牛比，真是有点惶然，也有点茫然；但是“入世”是全中国人的事，物业管理也不例外，谁能保证它成为唯一的“中国特区”，与世界绝缘，“外人”不敢涉险。万一真的有海外军团压境，物业管理就是最不堪一击的行业之一。基于这个“忧患”，我们尝试集合行业的智慧进行探讨，即使结论是“没有影响”也不算是白费“口水”，至少不至于杞人忧天了。

　　我们的意见虽然分为三种，一是“冲击不大”，二是认为“间接冲击”，三是“冲击较大”，但第三种意见占了上风，如果加上第二种意见，更是占绝对的优势。事实上，早在七八年前境外公司就进入广州充当物业管理“顾问”，并不是通常所言外国大资本看不起“蝇头小利”，我们也决不相信它们仅满足于“顾问”，而是有一个较长的“蛰伏期”，一俟时机成熟便露出资本的本性。在广州的“怡高”说过，早在两年前就为中国的入世培训人才，广州的“第一太平戴维斯”更声言不甘于“共管”，这足以给昏睡的国内同行敲响警钟。如果这还不以为训，那么房地产业的开放吸引了境外的大财团，自然境外的物业管理公司也会尾随而来，因为有狮子的地方肯定有鬣狗。

　　物业管理行业也沾染了“内战内行，外战外行”的习气，侈谈“本土作战”，外资只能做高级写字楼和豪宅，做不了普通小区，我们为何拱手相让而满足于做“大排档”生意？领袖教导我们对战争的态度是：第一，反对；第二，不怕。经济全球化，我们对外资的进入，第一，欢迎，第二，不怕。其实，外资的进入对国内物业管理有着巨大的促进作用，完全可以双赢和多赢。

　　是次沙龙协办单位组织了“学生课堂”，但仍有40多名旁听的读者，也有两家新闻单前来采访，也旁证了这次话题并非是“闲着没事干”。

　　面对挑战存在不足

　　陈湘涛(珠江管理专修学院常务副院长)：入世从长远看无疑是利好，最明显的是对商务楼和写字楼需求的增多，这样物业管理市场就会扩大。但蛋糕虽然大了，争吃的人必然多，但是“不是猛龙不过江”，“来者不善”，尽管物业管理是微利行业，但外资企业凭借自身优势可以获得超额利润，抢占我们的蛋糕。物业管理的大浪淘沙在所难免了，造成新一轮的人才短缺，以往准入的低门槛得到改变。

　　李荫宁(贵族物业服务公司总经理)：政府在制定物业管理法规时，一般将业主作为“弱者”给予政策保护，将物业管理公司和开发商列为“强者”予以制约或限制。物业管理行业缺乏人才，一直以来物业管理和开发商捆绑在一起，以管理达到支持售楼的效果。由于没有经营手段，经济来源单一，亏损部分由发展商垫支，因而无法吸引优秀的管理人才；而物业管理的培训机制不完善，仅有上岗证培训班。物业管理一直以管理为主服务为辅进行运作，建立的运行规范多从开发商的需要出发，忽略了对业户服务的同时应能自己生存，一旦开发商不再以资金支持时，原有服务运作就会出现问题。

　　陈浩坚(丽江花园物业管理公司发展部经理)：国内物业管理在管理水平、服务意识、管理人才和服务经验、市场观念等与外资存在差距，要吸取国际名牌管理公司的经验，打造民族品牌，走中西合璧之路也不失为寻求突围的路子。丽江花园是最早获得全国城市物业管理优秀示范小区称号，但市场竞争和入世后的危机，不得不使我们清醒地认识自己，今年在对丽江棕榈滩掬水别墅的接管上，引入第一太平戴维斯联合管理，外界有说法是强强联合，但我们的目的是通过与国际化公司的联手，吸取其管理理念，学习其某些做法上的长处，从而达到调整和充实的目的，也可以说观念上与国际化的搭接。回想丽江花园当初开发引入“怡高”，为创造日后的管理队伍，铺垫了良好的基础，当时丽江物业管理运用香港屋村物业管理模式，的确是在行业内快人一步。少走弯路，步子迈得快。

　　梁国英(侨鑫物业管理公司办公室经理)：物业管理意识虽然已逐步为人们接受，但国内消费水平差异较大，物业管理收费标准不同，因而造成管理效果差别较大；加上物业管理未能形成成熟的行规而自觉自律，服务意识不足，而业主对物业管理的认识不足，双方未能很好地合作，影响了物业管理企业的发展和管理水平的提高。

　　周延青(中信物业管理公司经营部经理)：入世之后的物业管理竞争变大，游戏规则会变，中西融合的步伐会变快，WTO对现行物业管理运行机制，管理技术、管理人才、服务意识、价值观等方面产生了一定程度的影响。目前物业管理还存在某些不足，一是缺乏专业性人才，如何使简单和被动的服务转化为专业化服务才是致胜之本；二是政府部门和业主对物业管理的认同率低；三是相关法律法规缺乏，业主委员会的责权利没有很好地统一。

　　入世带来正反冲击

　　王洁坤(华信物业管理公司副总经理)：机遇大于冲击，这既是冲击，也是挑战，既有危机，更多的是契机。我们可以从国外先进的物业管理经验中得到启发，更快地与国际接轨。冲击主要表现在：(1)先进的管理经验向落后的管理观念的挑战；(2)高质量的管理服务向低质量的管理服务的挑战，尤其对高档写字楼和高尚住宅所带来的冲击更大；(3)高素质管理人才向低水平管理人员的挑战。

　　黄少媚(广州怡高物业服务公司总经理)：如果称外资企业为狼，那么怡高这匹狼已来了8年，但由于中国情况特殊，我们的业务还锁定在“顾问”。大家口口声声说“狼”，其实“怡高”不是狼，而是合作伙伴，我们与丽江花园等有过很好的合作。在物业管理的方面同内还存在认识误区，真正意义上的物业管理不仅仅是保洁和保安，还是智能化管理和节能管理等。国外物业管理公司采用了高新技术，一则减少了诸如保安的简单劳动，二则工作的精度得到加强。

　　李荫宁：更多更有实力的境外跨国物业管理公司进入中国，对推动国内物业管理发展大有好处，这就如同20年前境外酒店管理公司的进入，培养了大批的国内酒店管理公司和人才；但一些不规范或弱小的物业管理公司的生存空间越来越少，极有可能有相当数量的物业管理公司面临倒闭。此外，境外的文化和制度的差异，若无法结合中国的实际情况，市场会出现更混乱的情况，同时管理人才的输入会增加工资成本，业户将承受更高的管理费用。

　　刘智璋(广州第一太平戴维斯物业总经理)：外资公司不是狼，要说狼，大家都是狼，因为大家都是强者。不过，外资绝不会满足于做“顾问”和“共管”。试问，哪有生意不做的商人？开发商、业主和员工都是我们的财富，“不许”和“严禁”等刺眼的字应避免在业主公约上露脸，加强公司的创新能力。

　　尤家良(城启物业管理公司副总经理)：入世会促进了我国的经济发展，人民的生活水平会有所提高，中产阶层会增多，这有利于物业管理上档次。目前外资一般倾心于写字楼和高级宾馆等高档市场，对居民小区的物业管理还停留在顾问式服务阶段，国内的物业管理还有1-3年的缓冲期。

　　刘一声(广州城建开发物业管理集团公司副总经理)：国外物业管理公司在1-3年不会对国内构成什么冲击，一是物业管理是低利润的行业，很难吸引外资的进入，即使要进只会选择利润高、风险大和服务要求高的高档产品市场，诸如写字楼和酒店等；二是中国有关物业管理的法规不是很完备。

　　张剑峰(龙翔物业管理公司总经理助理)：加入WTO对物业管理的冲击不会太大，一是香港和新加坡等公司在几年前就已进入中国，国内的物业管理公司已为入世做了热身运动；二是国内的管理模式更符合国情，劳动力本土化且价格低廉，并得到业主的认同。

　　全面提升迎接机遇

　　朱植培(恒福物业有限公司总经理)：有一定国际声誉和经济实力的开发商与物业管理公司将强手联合染指中国市场，物业市场的竞争将不断升级，国内的物业管理公司在不断升级的市场竞争如何求得生存和发展？(1)实施品牌战略是可持续发展的根本，过去不重视品牌的物业管理公司和不重视物业管理的开发商，现在都加大了这方面的投入。(2)培养人才是赢得竞争的本源，市场的竞争归根到底是人才的竞争，物业管理绝不是简单的修修补补，各种专业服务都需要专业人才，注重人才培养是物业管理公司应对入世的迫切要求。

　　王洁坤：要借鉴国外物业管理先进的运作经验，要以市场经济观念取代计划经济观念，建立和完善物业管理招投标市场；在对外开放之前，建设统一的全国物业管理市场，以便能与国外企业站在同一起跑线上；要建立和完善物业管理市场中介代理服务机构，形成有形的物业管理市场，还要尽快建立仲裁机构；要健全物业管理市场法规，规定市场的准入制度，但不是削足适履地制订迎合国外公司进入中国的规章，而是它们的进入和活动有章可循；要特别制定相应的措施，留住优秀的管理人才，加强“人才工程”的建设。

　　刘一声：备战WTO的首要问题，一是加紧相关法规的制定、修改和废止，以及政府职能由具体管理向宏观调控的转变；二是树立品牌意识，品牌的有无决定着市场份额的大小；三是业务要整合，只有大规模的多元化的产品市场才能化解风险，才能产生规模效益。

　　陈湘涛：国内物业管理公司可以尝试强强联合，一味地认为“强龙难斗地头蛇”，会“大意失荆州”。在技术高度发展的今天，营销策略和产品设计都可能轻易地被抄袭，但是只有质量才是永远的竞争力，个性化的服务才是最难复制的，而优质的服务决定于员工的素质。珠江学院有幸开创了我国物业管理专业学历教育，如今同样面临着很多问题，理论学习和技术培训孰轻孰重，学历教育与在职培训如何结合，还有课程的调整和教材的更新等。

　　陈浩坚：狼并不可怕，只要我们分析了狼的特性，完全可以“与狼共舞”。物业管理要结合广州的实际，走中西合璧之路，进一步强化分区操作模式、市场专业化分工和发展社区文化。“丽江”着眼于人才战略，着眼于服务品质的提升、着眼于管理体系的改革、着眼于市场开拓发展，考虑成立服务质量部，专责研究服务对策和提高服务质量。

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