本报记者刘冬

　　2001年底，北京王府井百货终于拿到了北京市的第二张SHOPPINGMALL的牌照--北京中关村国际商城项目，它被看作是北京中关村科技园内又一个标志性的项目。这个项目的投资方包括了北京王府井百货股份有限公司、北京中关村生命园发展有限公司和北京物美商业集团有限公司。王府井百货占52%的股份，成为第一大股东。

　　政府规划四大MALL

　　SHOPPINGMALL购物中心在美国已经风行了近30年的时间，它们一般坐落在城市的边缘，因为地价便宜，开发商可以在店周围提供更多的车位。MALL一般是很大的建筑，在一个屋顶下有很多商店。多数MALL里包括两个或更多的大型百货店，它们被称为“锚店”，意为这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。在锚店连接起来的步行街上，有很多小的各式各样的零售商店，它们依靠锚店来吸引客流。

　　到目前为止，中关村国际商城还只是一纸规划，但已经给人们描绘了一幅美妙的远景。规划中的中关村国际商城一期建设面积30万平方米。以百货公司、品类专卖店、主题商店、大型超市为主力店，辅之以精品店、专卖店、中华美食广场、中外主题餐厅、咖啡厅、书店、网吧、音像店、科技展览、多功能国际电影城等，兼有娱乐园、大型表演、商务酒店的超大型停车场。一期的土地开发将耗资3亿元。

　　根据《北京市“十五”时期商业发展规划》，北京将参照国外经验，选择公路一环以外交通方便、接近旅游风景区和新建居住区的适当地点，在条件具备的时候，鼓励投资商或大型商业集团投资建设集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能为一体的大型多功能购物中心。根据市场需求和实际条件，结合城市边缘集团建设，可依次在城市西北、东南、东北和西南方规划建设4个风格各异的大型多功能购物中心，每个建筑面积20万平方米左右。

　　“大地”领跑

　　北京第一张MALL的牌照已经被大地集团先期拿到，坐落于北京东南方向的北京经济技术开发区内。实际上，大地集团已经是这个项目第二个“东家”，此前北京赛特集团为这个项目已奋战了一年多。只是由于赛特的大股东华融资产管理公司一直态度暧昧，对MALL这一商业概念并不十分认同，无法满足开发区政府加快上马该项目的要求。结果很快由大地接手。

　　大地集团起家于承包央视二套广告，后逐渐拓展到房地产、投资等领域。作为开发商，大地集团只负责建设和招商，具体运营由进来的各商家负责。大地初步打算引进一家主力百货店和4家以上专业主题店，目标是国际知名商家。

　　“春天”投资最大

　　由春天商业公司运作的另一座MALL是位于北京东北方孙河一带，据称已经得到北京市朝阳区政府的支持，并且批文已经在政府部门的公文旅行当中，现在只是要假以时日来等待。这个项目的领衔人物，就是曾经在北京商界运作过赛特、家乐福、老佛爷和绿屋百货的尹铁铮。曾在中创任职的尹深黯资本运作的精髓，在中创倒闭后，他一直寻找新的商机。

　　春天MALL占地2000亩，建筑面积达65万平方米，总投资要超过10亿美元，即使按国际标准衡量，也可入超级大MALL之列。这是一个生态型MALL，由9个子系统构成。里面旅、商、玩、住一应俱全，服务项目达300多，这里将不断创造新消费潮流，会成为北京门户。目前这一带仍然是穷乡僻壤，地价相对便宜。而一旦成功，将带动朝阳区周边土地、物业升值，因此朝阳区愿意低价转让。

　　第三家MALL位于北京西北角的中关村万柳地区位，由首创开发，只有10万平方米的规模，投资13亿元左右。一期4.5万平方米的规划已获批准，第二期5.5万平米正在报批。目前，首创MALL招商大致已经落实，西单商场投资2.5亿元开发主力百货店，面积达2.5万平方米；法国欧尚投资2.5亿元开发超市，面积达2.5万平方米。

　　由此，北京的东南、东北、西北都已经布局完毕，只有西南一隅还虚位以待。

　　MALL吸引资本目光

　　SHOPPINGMALL的兴建是一场豪华的金钱盛宴，动辄十几亿甚至几十亿的投资需要一系列复杂的资本运作，MALL再一次提供了汇聚资本的概念。

　　所有的开发商似乎都不为资金而发愁，他们相信，只要是好项目，就不愁有资金投入到里面来。

　　春天商业有限公司董事长尹铁铮说，大量的国际资本要解决中长期投资出路，非常看好中国市场的长远发展前景，所以他们有信心。相应地我们就要用最大、最好、最先进的计划来吸引外资。”尹铁铮说，“事实上为了对春天MALL进行投资，美国进出口银行、加州的一家保险公司、一家结构建筑公司、微软公司等联合组建了一家名为CZ的专项基金，一旦我们获批就给我们投资了。

　　国内的资本市场也是可利用的一块阵地，在百货店融资已经非常困难的情况下，MALL则成为一个非常时髦的融资概念，有消息说，王府井百货已经有为它的MALL项目增发的意向。

　　馅饼还是陷阱

　　北京的MALL热到底是馅饼还是陷阱未得证实，但却吸引了大批来自海内外的投资商、产业基金、建筑公司等一轰而上的追捧，大家都希望赶上这班车。

　　所有的投资人对MALL盈利前景的乐观判断都是基于它在欧美的成功和国际零售集团对MALL中主题商店的浓厚兴趣，以及北京城市交通的极大改善。北京的SHOPPINGMALL前景是不是像想象的那么美好，人们还在疑虑当中。

　　据北京市商委统计，北京二环以内万米以上的大商场，2000年平均每平方米销售额只有1.37万元人民币，而北京市大商场的盈亏平衡点大致在每平米1.5-2万元。目前北京市一般大商场的利润率大约在1%左右，单从事商业已很难获利。按照这个水平来测算，北京几个大MALL要盈利，恐怕他们估算的销售额还远远不够。而且，仅1%左右的利润率，显然很难提供合理的回报。

　　况且，一般的商业经营，一平米需要3-4个品种，这些MALL要把商品填满，需要多少品种？根据中国人民大学教授黄国雄的研究，国际商品品种总共才150万种，国内仅有50万种。另外，我国成熟的小型专卖店也非常之少，那么，在巨大的商城里，除了那些锚店，又用什么来填充那些小店呢？北京市几个主要的中心商业区，王府井商业区将控制在45万平方米之内，西单40万、前门20万等。四个MALL如果果真按现在的规模建成，大约会增加150万平方米左右的供给——这是否意味着将会使市内中心商业区严重失血？按照大地集团的统计，每天至少要有10万人的客流才能保证商城比较正常的运转。但是有客流并不就已经能形成购买力。更何况，在MALL里，娱乐的功能可能还要大于购物的功能。

　　BIG BOX更符合国情

　　实际上，一种商业模式并不能涵盖所有的商业需求。在一片关于MALL的论证当中，也有一种声音认为，MALL这种业态在我国现在这种经济发展水平和商品品类较少的情况下，大兴土木并不适合中国的国情。现实的情况下，大盒子购物中心(BIGBOX)更符合中国的实际。

　　大盒子购物中心(BIGBOX)在美国出现较晚，但也已经风行了近10-12年。他们虽然也坐落在城市的边缘，利用便宜的地价提供较多的车位，但它与MALL的区别在于：MALL一般是许多商店聚集在一个建筑之内，而大盒子购物中心是很多大型的独立的商店，每个商店的一个独立的建筑(大盒子)在大盒子购物中心里，可以是综合的百货公司，如沃尔玛，或是其他专业店，如只卖建筑材料、家居装饰的HOMEDEPOT。这些店非常大，顾客可以在每一个商品目录中找到许许多多的选择。在美国，这些店被称作“目录杀手”?CategorgKiller——一般为和卖同类商品的商店相比，它们提供最好的选择和最低的价格。

　　一个资本运作的概念认为，大盒子是一个非常适合于基金运作的概念。大盒子的项目前期运作时，各家即将进驻的商家是自己做设计，并且都有风险投资为其融资。风险投资在作完项目后会很快把它出手，虽然收益较低，但是却非常稳健。

　　其实，MALL与BIGBOX是经营商品横向和纵向的的差异，中国老百姓需要更多的选择。无论如何，北京的商业又将面临一次新的再造。

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