本文作者刘宏诚是2001年度北京明星楼盘评选的业主代表评委，在逐一走访入围楼盘的过程中，刘先生以认真负责的态度、凭借丰富的在国内外购房经验，对每个楼盘的购房合同进行了分析研究。可以说刘先生的发现和意见，表现出的是目前北京购房人的市场视角，对普通买房人和发展商均会有所启发。——编者

　　我在应邀参加《北京青年报》2001年明星楼盘评比期间走访了入围的47个参选楼盘，发现北京的房地产商并不是一律拒绝和买房人签订补充协议，而且一些房地产商和买房人能够签订一些对买房人有利的条款。

　　-房子可以退

　　有没有项目在买房签合同时就注明了房子可以退的呢？我查找的结果是令人兴奋的。锦绣大地的补充协议写明：“出卖人无条件承诺，在买受人遵守《买卖合同》及本补充协议规定的各项义务的前提下，买受人可在出卖人向其交付该商品房前，无需提出任何理由即可要求退房。”

　　-贷款办不下来，买房人可以选择退房

　　按照北京市目前使用的建设部的合同范本规定：买房人贷款办不下来时，卖房人可以选择解除合同，而买房人只能听卖房人的支配。这个规定使得很多买房人在贷不下款后处于很尴尬的地位。

　　我个人一直认为：买房人贷不下款，只要买房人按时提交了材料，退房的选择权应交给买房人。这个想法是否可行呢？我得到的答案是肯定的。

　　东晶国际公寓的按揭付款方式写明：“若买受人已按银行规定的要求提供了相应的文件，并在规定时间内办理了按揭贷款申请手续，贷款银行不能按买受人申请的贷款金额和贷款年限发放贷款或拒绝向买受人提供贷款的，买受人可在如下方式中进行选择：(1)按照银行确定的贷款金额和年限办理贷款手续，并向出卖人补交差额房款部分；(2)选择其他付款方式并享受相应优惠幅度，并按照所选付款方式向出卖人支付房款；(3 )解除买卖合同。出卖人在收到按揭银行拒绝发放按揭贷款通知及买受人书面解除买卖合同通知后30个工作日内，扣除印花税的金额(房价总款的0.05%)后向买受人无息退还已收房款。”

　　-按套内建筑面积误差确定当事人责任

　　北京市目前使用的建设部的合同范本虽然规定了当事人有四种计价方式可以选择，但在签合同时房地产商往往以北京市按建筑面积发放房产证为由，拒绝买房人做其他选择。

　　我曾多次呼吁买房人在不能按使用面积签合同的情况下应坚持选择合同上标明的按套内建筑面积计价，但我的呼吁是否脱离实际不可行呢？答案是否定的。

　　锦秋之春的补充协议是这样写的：“如果发生面积差异，双方同意按以下条约处理:(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款。(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按解约当日中国人民银行公布的一年期贷款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，面积误差比绝对值超出3 %部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

　　-约定定金可以退

　　我在走访楼盘时，询问售楼人员，交的预付款是否可以退，多数人都告诉我可以退，可我要来认购书一看却基本上都写的是不能退，我问他们为什么不写进认购书中，他们都会说按建设部规定，预付款可以退，买房人要求写他们就会写。我问他们知不知到建设部的规定还有一句话：“当事人之间另有约定的，从其约定。”他们都不说话了。在这个问题上，显然有些房地产商是有意留下伏笔。

　　有没有不留伏笔的房地产商呢？有。

　　北京市城市开发集团有限公司的楼盘销售认购书写明：“买方在支付定金后对所购房屋或合同条款有异议的，应在签订本认购书后5日内(节假日顺延)到房地产经营分公司办理退房手续，卖方将已交定金原款退还买方。”

　　-签订购房合同的同时签订“房屋使用、管理、维修公约”

　　为了避免交楼后的物业管理纠纷，北京市从1998年起就要求房地产商和买房人在签订合同的同时签订“房屋使用、管理、维修公约”，明确约定交房后的物业管理收费。

　　-按法律解释“不可抗力”

　　房地产商延期交楼，通常会找出各种理由，在签合同时把不属于“不可抗力”的原因塞进“不可抗力”的条款之下。星岛嘉园的房地产商在补充协议中却能明确“出卖人保证我国《民法通则》之规定解释《购房合同》中的‘不可抗力’”。

　　-明确规定交房时配套设施和环境达到的标准

　　目前北京交房时的争议多，交房时的环境差和配套设施不能使用是一个关键因素，有没有把交房时配套设施和环境达到的标准写进补充协议里的呢？锦秋之春的补充协议写得很具体：“出卖人应在小区竣工之日即2003年6月30日向买受人提供以下设施:(1)社区红外线防盗系统；(2)公共出入口电视监控系统；(3)楼内公共区域烟感报警系统；(4)会所、游泳池；(5)地下车库；(6)塔楼三层以上每二层设置一个‘空中花园’；(7)绿化率不低于30%。”

　　-将承诺写进补充协议

　　售楼人员为了卖房，经常会向买房人做出各种承诺，但到兑现时，不是找不到人，就是死不承认，有没有将承诺写进补充协议里的呢？肯写的房地产商还是有的。

　　万科青青家园的补充协议写明：“办理入住时，天然气未能开通，则物业公司为买受人提供煤气罐及更换服务”。

　　-买房人自己写补充协议

　　由于中国不实行案例法，同一对象，同一起诉内容得到的判决经常不一样，这和当事人签订的合同有很大关系。买房人能否自己写补充协议，从法理上讲应该是肯定的，在这个问题上万豪国际的房地产商做得比较好，我在走访时看到了多份业主写的并得到房地产商认可的补充协议。

　　-对买房人不公平的约定

　　今天房地产市场的纠纷与一些房地产商的不规范运作有着直接关系，因为我走访楼盘，大部分是以买房人的身份进行私访，发现目前确实有为数不少的房地产商拒绝买房人写或修改补充协议，甚至有一些房地产商要求买房人先交定金才给看合同。在我看的合同和补充协议中也发现一些非常不合理的条款。

　　有人说，2001年是房地产市场入住年，同时也是纠纷年，也有人预言2002年的纠纷会越演越烈。我个人拙见：避免这种纠纷的灵丹妙药只有一个，那就是房地产商认清市场变化，改变自己心态，认真对待合同和买房人的合理要求。

　　-文/刘宏诚

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