本报记者王晓鸣 陆剑伟

　　编者按：2001年是不确定因素最多的一年。

　　从人们对深圳地产年度预测的不断变化、2001年深圳地产运行的“轨迹”、影响地产的不确定因素等方方面面去观察和分析，不难看出，2001年，深圳地产有五大变数值得关注。

　　在新的一年里，回顾深圳地产走过的风雨历程，我们仅仅有热情和关注是不够的，更重要的是理性和提升。

　　变数一 房价波动幅度变小

　　2001年深圳房价总体上呈下降趋势。其中，住房售价(包括新楼盘和二手楼售价)均呈微降趋势，而写字楼售价则缓慢上升。根据深房地指数系统的测算，第一季度深圳房价指数为99，第二季度为98.28，第三季度为98.69，止跌反弹。

　　市内新楼盘售价上半年呈下降趋势，第三季度又有所反弹。深房地指数显示，住宅二级市场第一季度指数为92点，第二季度为91.84点，第三季度为92.26点。市内二手楼售价亦呈现持续下降趋势。市内住宅三级市场第一季度指数为72点，第二季度指数为71.51点，第三季度指数为71.32点。与此相反，市内写字楼售价呈上升趋势：第一季度指数为109点，第二季度指数为108.89点，第三季度指数为110.37点。

　　房价稳中有降，但个别楼盘出现较高的涨幅。虽然这是由于新盘整体质量上升以及市场好盘供不应求所致，但不排除有“炒作”因素。所幸的是，下半年深圳房价降幅有所回落。一个行业一旦进入市场经济轨道，价格的涨跌就难以摆脱供求关系的制约。回首历年深圳房价变化态势可以看到，2001年上半年呈下降趋势，而后再度上升，但后期涨幅呈有涨有跌状态，成为历年来房价变化最有特点的一年。不少人总习惯用大“热”大“冷”来形容房地产3至4年一个轮回，然而从2001年深圳房价有规律的变化情况看，似乎可以预计未来市场将不再有大起大落的变化，而是进入一个理性化的“小周期”时期。

　　变数二 “井喷”预测流产

　　2001年上半年，由于市场准入门槛被抬高，深圳地产形成一个巨大的楼市“断裂带”、推向市场的新盘只有25个，比去年同期减少31个，新盘的出场节奏明显比2000年同期慢了许多。许多业内人士归结为“政策消化期”，寄希望于下半年，期待楼市“井喷”出现。

　　9月的秋交会果然又给楼市添了一把火，共有103个参展楼盘，展会期间协议成交金额40.43亿元，但远没有达到业界期望的“80-100个新盘推出”，“井喷”终究没有出现。在房地产市场理性发展的今天，已经不会出现暴起暴落的现象，期待短期楼市的大幅提升，是不现实的。从这种意义上说，楼市遭遇“堵车”并非是件坏事。而且，楼市与经济大盘的反映时间上有“时间差”，不像股市那么迅速，但受影响是肯定的，区别在于时间的快慢和幅度的大小。楼市“井喷”的出现，还需要新的动力源。

　　业界热盼的楼市“井喷”虽然没有出现，但诸多优秀的个盘精心酝酿的独特卖点鼓动楼市涌起阵阵热潮。桃源居、中城康桥花园、万科四季花城等为代表的大盘成为2001年最风光的群体；岁末开盘的中海阳光棕榈园再度演绎楼市传奇，出现排队认购罕有景象。

　　变数三 房企上市潮涌现

　　继北京天鸿在上交所上市，金地集团2001年4月12日在上海证券交易所挂牌上市，发行价9.42元／股，发行市盈率31.2倍；天津天房发展于2001年9月10日发行上市后，更刺激了房地产企业上市的热情。目前酝酿上市的房地产企业有几十家，房企上市的坚冰被打破，但是，2001年并没有像人们所期待的那样，成为中国房地产企业上市年。

　　此番解禁，数十家申报企业中，证监会只批准了3家试点企业发行上市，并制定了更加严格的申报要求和审核程序，对上市企业的资本运作、财务业绩进行严密的监控。可以说，即使上市了，也不那么轻松。

　　一大堆房企在同一年里上市的可能性很小，从2001年的行情来看，获得批准只有三家，深圳只有一家，因历史遗留问题而解冻上市的企业几乎不可能。

　　就深圳而言，房企最大的问题不是资金问题，而是经营问题，包括市场战略定位、内部管理、营销策划、甚至产权体制问题等等。这些问题没有得到有效解决，即使上市了，也会留下一大堆问题。深圳房企有很多路可走：品牌规模化经营、联盟合作、吸引海外投资基金等等，上市，并不是惟一的出路。

　　变数四 政府规范力度加大

　　2001年是深圳地产法治建设高速挺进的一年。这一年里各项相关法规制度出台的频率之高、速度之快、范围之广、程度之深，是其他年份所少见的。年初，深圳市房地产市场主管部门规定自2001年3月1日起，深圳新取得预售资格的楼盘必须按照新规定实行网上签定房屋买卖合同，吹响了深圳地产法治化的号角。

　　为了配合国家住房制度改革，支持住房租赁市场的健康发展，财政部、国家税务总局对房屋出租的税费进行减免。从2001年1月1日起，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)。使个人出租房屋总体税收负担由原来的17.5%～30%，降低为7.3%～14.57%。

　　建设部发布我国第一部《商品房销售管理办法》，自2001年6月1日起，商品房销售管理办法开始实施，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。

　　6月，中国人民银行发布《关于规范住房金融业务的通知》，对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持项目运作的开发商是一个非常严峻的考验，地产商“资金链”面临窘境。

　　2001年7月10日，深圳市房地产协会公布房地产广告备案制度；广东省委宣传部、省建设厅和省工商局等三部门最近联合对房地产广告作出规定，规范房地产广告。

　　在WTO背景下的深圳地产，制度规范、法规健全，对于提升深圳地产综合实力、解放观念和完善市场，起着举足轻重的作用。我们也许可以自豪地说，2001年是深圳地产法治的春天。

　　变数五 国字号地产商面临挑战

　　2001年的深圳地产市场给人印象最深的是品牌地产商和股份制地产商，甚至是私营地产商风光无限。如泰华、百仕达地产斥巨资抢占红树湾填海区；中海、万科等品牌地产商开发的阳光棕榈园、四季花城火爆鹏城……与此相反，深圳的国有地产商却十分低调，给业内人士一种坐观其动、稳若泰山之感。但有一点不容置疑的是，地产市场化的今天，深圳几百家地产企业被同时推到了同一个起跑线上，政府对国有企业的扶持政策和优惠条件已明显淡化，“断奶”仅仅是时间问题。因而，国有地产商将面临更加严峻的市场竞争和挑战。2001年可以坐等观望，2002年还能等吗？等待只能坐吃山空，徘徊定会贻误战机。转换机制，减负增效，大胆改革，奋起反击，才能置死地而后生。

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