华润置业

　　2002年，北京的二手房市场将在新政策促动下有所发展，投资二手房将成为人们取得收益的又一渠道。然而，如何准确判断二手房的投资价值，把投资风险降到最低限，最快的达到预期投资呢？归纳起来应注意三点：

　　□掌握房屋的地段、户型和类型

　　由于二手房大多地段位置较好，户型多为50-80平方米的小户型。而目前市场上出租率最高，收益率相对最佳的户型是40-60平米的一居或两居，因此投资者应有选择性地挑选小户型，可有效地缩短房屋的空置率和投资回收率。例如：国贸CBD商务区、地铁环线、东西长安街、中关村等地租金相对保险。

　　□掌握投资房屋的单价和总价

　　无论何种投资，不可避免地要考虑到投资成本，二手房也不例外。从单价上看，二、三环以里的二手房与同等地区商品房相差1／3左右，单价相对低。从总价上看，大多商品房为大户型，二室一厅一般有100平方米，价格如果在7000元左右，总价得70万，而二手房多为50平米左右，总价一般在30万左右，总价低，再加上二手房多为已购公房，购买后不需要交纳相应的物业管理费，从而减少了投资后的大块费用。

　　“船小好调头”，由于二手房单价低、总价低，一般人都能接受。如果一旦出现资金短缺，可以及时变现，再转卖出去。

　　□掌握出租价位的数据

　　以公主坟成交的一套二手房为例：

　　A客户购买了一套公主坟附近的60平米的二居室，成交价27万，选择了银行按揭的贷款方式。客户首付17万，银行提供10年期10万元按揭。按目前的住房贷款利率、月均还款法计算，10年中共需还本息130700元(年利率5.58%)，其中利息30700元，月均还款1089.2元。

　　在利率不变的前提下，如果将17万元存入银行而不购房，按定期年利率2.25%可收利息3825元。而将该款项购房出租，可收入年租金24000元。由此可见，若投资二手房，除偿还银行利息外，又还了本金款，投资者每月还有2000-1089.2＝910.8元的盈余。如此资金即比放在银行存着收益丰厚，又比投资股市风险小的多，而且11年后就可以拥有一套完全产权的房产。

　　目前二手房良好的投资价值是毋庸置疑的。随着市场的进一步拓宽，聪明的投资家已经意识到其中蕴含的商机，但是投资者在操做时，切不可盲目跟风，一定要考虑市场需求，用股市上常说的一句话“市场有风险，投资需谨慎”。

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