上世纪90年代以来，上海住宅市场的发展速度和交易量，在全世界城市发展史上都属罕见。上海市计划用10年到20年的时间，基本建成现代化的国际大都市，这也为房地产开发提供了巨大的发展空间。

　　但是，许多企业有心进入上海，却无法找到中意的土地资源。如果单纯通过拍卖招标获得土地成本未免太高，一些已经有主的稀缺地块也无法得到，因此，一些企业另辟蹊径，走出了一条通过“买壳”来“圈地”的路子。

　　世茂集团的如意算盘

　　世茂集团入主原万象集团(600823)就是最典型的案例。万象集团原是一家从事零售业的公司，而世茂集团则是房地产大鳄，两者业务可谓风马牛不相及，世茂又怎么会看中万象的呢？

　　世茂集团董事长许荣茂的一句话揭开了谜底：为的就是它的那块宝地。

　　这块宝地指的就是成为万象集团沉重包袱的万象国际广场项目。该地块面积达14万平米，位于有“中华第一街”的南京路最为繁华的心脏部位，紧邻人民广场，对面就是第一百货，每天面对的是数以万计的游人商客，用业内人士的话说，这是黄金地段中的钻石地段。

　　万象集团原先准备在这里建造一座超高层商务楼，然而，这块宝地抛荒已有数年之久。由于各种原因，万象集团历时6年，耗资11亿元，仅仅造完了地下三层。公司内部人员说，每天的贷款利息就是一辆桑塔纳。记者在现场看到的情形是，地表上搭起了一座巨大的水泥平台，裸露生锈的钢筋显示出旷日持久的荒凉。

　　但是，习惯于大手笔运作的世茂集团看到的却是荒凉背后的商机。在入主万象之后，世茂一边对其进行重组，一边开始着力接手国际广场项目。今年9月份，世茂投资分别受让了万象集团(此时改名世茂股份)和上海国际信托投资公司持有的国际广场的股权的6%和45%，并承诺再受让。截至2000年12月31日,上国投向国际广场发放的贷款本息合计79457.12万元。由此，国际广场项目正式易主。

　　算起来世茂集团的成本不小，那么，这笔买卖做得划算吗？从世茂集团以往的运作成绩看，经验老到的世茂集团失算的可能性不大。实力雄厚的世茂集团在大手笔投资方面长袖善舞，今年一进上海滩，他们就在浦东陆家嘴黄金地段造起了名噪一时的“世茂滨江花园”。这个超大型项目的总投资达50亿元，而预计销售收入则高达80-100亿元。与之相比，国际广场项目颇有小巫见大巫的感觉。

　　据透露，由于前期投入成本太高，世茂集团正准备修改国际广场原先的设计。原先的设计中，国际广场是一幢超高层商务办公楼，整个建筑群集商业、办公、餐饮、娱乐于一体，而一种变更方案是：在原有基础上再加高约20层，主要用途将改为五星级酒店。这样一来，国际广场的可销售面积和售价都将大大提高，销售收入增加了，前期的巨额投入也会有希望收回甚至产生盈利。

　　太平洋协和看上香饽饽

　　或许是受到了世茂的启发，同为港资背景的太平洋协和也将目标瞄准了内地上市公司。11月30日，香港上市的太平洋协和集团从香港运盛手中接过运盛实业(600767)的控股权，实际控制50.45%股权。随即，运盛实业迁址上海，公司名称亦由“运盛(福建)”更名为“运盛(上海)”。这些举动清楚地表明，运盛实业正在由一家福建的基建公司转型为上海本地房地产公司，其高层人士在接受采访时也表示，发展业务的重点将从福州向长江三角洲转移。

　　由于原先就有房地产开发的业务，运盛实业手中的地产资源不少。

　　在苏州，有“美之国”项目和叶山岛综合开发项目。前者位于苏州市郊，占地425亩，以花园别墅、多层公寓、小高层公寓及配套公建为主，属中档价位住宅小区。该项目总投资约为5亿元人民币，分5年投入，预测项目投资回报率为17.3%。后者根据香港有关机构提供的总体设计方案，将建成一个集休闲度假、旅游观光、娱乐健身诸多功能为一体的高品位旅游风景区，有望成为苏州新的旅游热点。此次规划占地338亩，预计项目总投资3.29亿元。经测算，该项目分两年开发完成后，预计年平均营业收入8807万元，年平均营业利润4000万元。

　　在上海，1998年运盛实业通过收购运盛上海房地产建设有限公司27.2%股权，取得了对该关联企业的绝对控股权。据公司董秘透露，运盛上海公司开发的“大运盛城”位于上海杨浦区，建筑面积19万平方米，目前已经实现销售收入近3亿元，公司还准备在长宁区古北地段开发总面积为12万平方米的“世纪金园”。

　　此外，公司在江苏昆山市中心还有100多亩土地储备。

　　这些资源在太平洋协和看来就像一个香饽饽，它太需要像运盛这样一个金矿了。因为从1997年起，太平洋协和的业绩就在年年下滑，2000年的盈利情况是这样???全年纯利为港元107百万，下跌64.63%。

　　但是，太平洋协和实力的确雄厚，2001年6月底，太平洋集团总资产110亿港元、净资产71亿港元。在地产方面也具有专业水准，集团在香港主要有与长江实业集团、新鸿基地产合作开发的大型房地产项目。在内地投资主要有上海康城(总建筑面积200万平方米)、南京西路的协和世界商住项目、与香港新世界合作的广州大型住宅项目。如果用太平洋协和的实力和经验，再加上运盛的资源的话，寻找到新的利润发动机并不是不可能的。

　　上实集团眼光独具11月10日，浦东不锈(600748)发布公告，上海上实集团有限公司将成为公司第一大股东。在此前后，浦东不锈的股价一路涨升，从8元左右一路冲到12元多，涨幅超过50%，在近期走势不振的市场中独树一帜。

　　此次收购行为难免有些令人困惑：上实集团虽然实力不俗，但是似乎和浦东不锈的主营相差太远了些，它为何要选择这样一家公司呢？

　　无论是浦东不锈还是上实集团方面，都对入主以后的打算守口如瓶。理由是，目前股权转让还需要经过财政部审批，在正式重组成功之前，不宜对外披露。

　　但是市场人士的分析让我们略微窥到了收购背后的一些端倪：这部分国有股是由浦东不锈上市前的土地使用权折让而来，使得该公司拥有了所占有土地的使用权。入主浦东不锈，也就等于拥有了大块优质土地储备。

　　据公司董秘介绍，浦东不锈的厂区占地103亩，位于上海浦东上南地区。

　　熟悉上海市政规划的人都知道，上南地区正在修建卢浦大桥，而在上海正在积极申办的2010年世博会规划中，主展区就初步确定在南浦大桥和卢浦大桥之间4平方公里左右的浦江两岸。受此影响，近来上南地区的房地产价格已经有了明显提升。在此背景下，浦东不锈的土地就显得尤为珍贵。而上实集团下属的上实置业是沪上知名房地产商之一，如果上实集团入主浦东不锈成功，无疑为今后的转型和发展找到了一个很好的支撑点。

　　港资在上海打响土地争夺战

　　综观以上案例可以发现，三家大股东无一例外都具有港资背景：上实集团是上海市在香港的窗口企业；世茂集团虽然注册地在上海，但董事长许荣茂却是在香港发迹，如今身负香港“太平绅士”头衔；太平洋协和则是一家彻头彻尾的香港上市公司。

　　因此，如果把这些案例放在港资地产商大举进军上海的大背景下来看，或许会更加清晰。

　　今年8月，李嘉诚用3.9亿元以蒙托亚(香港)有限公司的名义，买下上海古北新区I区14号地块，地块面积约5万平方米。在这块5万平方米的地块上，李嘉诚的目标是建造15万平方米的住宅楼和商住楼。而荣智健的动作也不慢，7月下旬他在上海市中心最大的聚居区??老西门，签下了首块6.89万平方米土地的建设项目合约，比李嘉诚在古北的地块还大。香港四大房地产商之一的新世界集团，是香港房地产商在上海土地储备最多的，也是投入内地房地产业资金最多的香港房地产开发商。在未来3年，香港新世界集团属下的新世界中国地产有限公司，预计投资总额将达80多亿元人民币，将分别投入9个项目中，包括兴建高级酒店、公寓、涉外办公楼、外资内销房等，其中住宅将是其重点之一。目前，中远国际旗下中远国际置地正在上海积极物色第二个住宅发展项目，其规模将不会小于第一个项目香港丽园，据说它们的第二个项目的总投资额不会少于7.6亿元。另一家港商嘉华国际副主席吕耀东透露，他们未来将会再增加在上海的投资比重，目前有2到3个项目正在商洽中，主要是内销住宅项目，预计总投资额达20亿元到30亿元人民币……

　　所有这一切都说明，港资在上海房地产市场的争夺已经进入白热化阶段，而土地资源则是他们争夺的重中之重。从这个角度来看世茂集团们“买壳”的举动，“圈地”的终极目的也就呼之欲出了。

　　上海土地价格的变化

　　1993年以前上海的土地主要供应外销房开发，土地价格按照熟地楼面价计算，每平方米建筑面积最高可达800美元以上。1994年上海推出外资内销房，土地以毛地批租，地价参照外商投资企业土地使用使用费标准，其中改造基地和容积率在1.8以下的，缴纳5年土地使用费，容积率超过1.8减半缴纳土地使用费，新增基地缴纳10年土地使用费。1995年下半年出现的内资六类用地和1996年出现的参联建房地产开发项目，土地批租价也参照外资内销房标准。1998年上海出台了基准地价，以住宅熟地价格为例，土地价格分别为：二类每平方米6225元，三类每平方米4565元，四类每平方米3320元，五类每平方米2116元，六类每平方米1660元，七类每平方米1245元。

　　今年8月1日起，土地出让实行招投标，地价将是中标人的竞标所得价格。9月28日，长宁区302街坊5丘地块招标成功。该地块位于仙霞西路、剑河路东北角，土地面积34153平方米，土地使用年限为40年，商业用途，规划容积率每公顷1.7万平方米。上海友谊集团有限公司和上海长宁住宅建设发展有限公司组成的投标联合体，最终以7430万元人民币的价格中标，平均每平方米2175元。

　　新闻背景

　　自2001年7月1日开始实施的《上海市人民政府关于修改〈上海市土地使用权出让办法〉的决定》作出规定，商品房项目用地只能通过土地使用权出让取得，而出让的方式只能为招标、拍卖方式，并明确：如需协议出让，须经上海市人民政府批准，因此基本排除了“六类用地”协议出让可能，而协议出让从前一直是上海市商品房用地出让方式的主流。

　　根据新规定，商业、旅游、娱乐、服务业项目用地既可通过土地使用权出让，又可通过土地租赁取得。同时，土地使用权出让与计划、规划、建设等相关批准手续的关系是，先出让再批准。

　　业内人士普遍认为，消除协议出让后，从前某些土地因“暗箱操作”而被低估的部分将回归原先的市场价值，这对正在上涨的房价将起到进一步刺激作用；另外，由于土地供给的信息透明化，有利于每一位买家公平地购买土地，使上海市房地产市场运作进一步规范化。

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