新华网海口12月29日电(记者师海波) 近三年来，海南省根据国家有关法律、法规精神，结合积压房地产形成的复杂历史、经济背景，制定出一整套处置积压房地产的地方性法规、政策，确保国务院批准的《处置海南积压房地产试点方案》顺利实施。

　　据海南省省长汪啸风介绍，到目前为止，海南省已有百分之八十的闲置土地得到处置，百分之六十的闲置商品房得以盘活。由于泡沫经济等多种因素的影响，占全国人口百分六的海南岛积压商品房却占到了全国的百分之十。据统计，到1998年底，全省已建成未销售的商品房703万平方米。在非农业建设用地中，项目未竣工但投资超过百分之二十五的用地16129公顷，投资不足百分之二十五的闲置土地18834公顷。工、农、中、建四大国有商业银行占压在海南积压房地产上的资金达400多亿元。

　　健全法规，努力探索依法处置积压房地产的新路子。1999年7月，国务院批准实施《处置海南积压房地产试点方案》。一年来，海南省为了贯彻落实这一方案研究制定出一系列配套的政策法规。为了控制房地产增量，省政府下发了《关于严格控制海口市、三亚市、琼山市新建商品房有关问题的通知》；为确认产权，省人大常委会颁布《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》，省政府出台《海南省加快积压房地产产权确认工作实施办法》；为处置好闲置土地，省人大常委会颁布《海南经济特区换地权益书管理办法》，省政府办公厅下发《关于进一步做好闲置土地处置工作的通知》；为了刺激消费搞活流通，省政府办公厅出台《关于加快积压房地产流通有关问题的通知》和《关于对处置积压房地产实行税费减免政策的通知》；为规范办事程序，海南还先后出台房地产估价管理暂行办法、关于处置积压房地产减免税审批规定、中央财政补助海南省处置积压普通住宅专项资金使用管理办法等；与其配套的还有，省高级法院关于做好积压房地产案件审判工作的通知，省政府关于深化城镇住房制度改革促进住宅业健康发展的意见，省房改办关于职工购买积压商品房享受优惠政策的规定等。这些法规政策的制定，为处置积压房地产提供了较为完备的法律依据，有力地促进了试点工作依法而有序的进行。

　　明确产权，为整体推进处置工作奠定基础。在经济过热时期，炒买炒卖土地房屋以及以房地产抵押贷款、实物抵债等现象十分普遍，加之房地产转让手续极不规范，致使大量土地、房屋和在建项目产权不清。做好产权确认工作，无疑是做好处置工作的前提和基础。近三年来，省、市县政府狠抓行政确权取得明显成效。海口市已消化各类商品房130万平方米，处置闲置土地365公顷。

　　活跃市场，千方百计消化存量。海南省在处置积压房地产中十分注重市场培育工作，努力促进房地产市场基本要素的合理配置。在适度控制新建商品房的同时，把一部分积压商品房转化为经济适用房，实行限价销售。到目前为止，全省已处置积压商品房420多万平方米，占闲置面积的百分之六十。为了刺激住房消费，海南省规定未参加房改的职工购买积压商品房，单位可根据自身条件按房改政策给予补助；外地居民购房办理入户，在校学生入户后享受当地户籍人口同等待遇；港澳台胞、华侨、外国人购房给予办理入出境手续和居留证件方面的便利；鼓励私人购地建房。持续多年低迷状态的房地产市场重新活跃起来。

　　海口房市重现生机

　　近两年来，海口市相继推出一系列促进积压房地产盘活的优惠政策，成功消除了以房地产业热为主要特征的“经济泡沫”，房地产业呈现出死而复生的良好态势。

　　海口曾是海南在九十年代初期以房地产热为特征的泡沫经济的重灾区之一。1995年，全市经济在过热之后跌到了低谷。当年GDP滑到了负增长的边缘，财政收入出现了连续两年的负增长。从1991年到1993年的三年间，房地产投资分别为10亿元、26.9亿元和40.3亿元，分别占当年全社会固定资产投资的百分之三十八的九、百分之四十九点一和百分之四十三点二。1991年、1992年海口房地产业增加值分别比上一年增长1.5倍和3.5倍；增长速度均比同期的国内生产总值增长速度高4倍；比同期的工农业增长速度高出近十倍。没有实业支撑的房地产业形成了带有泡沫色彩的虚假繁荣。

　　据统计，海口市在这一时期留下的空置商品房面积达300万平方米，停缓建工程1209万平方米，沉淀资金149亿元。房地产泡沫对海口市的经济发展产生了巨大的负面影响，经济增长速度直线下滑，全市国内生产总值由1992年增长百分之八十三点八滑到了1995年的百分之一，接近负增长的边缘。

　　1997年7月，海南省被国务院确定为处置积压房地产的试点地区。他们本着“先易后难，试点启动，规范市场，积极促销”的原则，制定了一系列盘活积压房地产的优惠政策，积极探索处置积压房地产的新途径。到目前为止，海口市已将57.3万平方米的积压商品房转化为经济适用房，涉及返还土地出让金一亿多元；已销售其中的41.3万平方米，销售率达百分之七十二；全市共消化各类商品房130万平方米，减免税费和欠税挂帐一亿多元；处置闲置土地365公顷，其中包括收回闲置土地265公顷，另有100公顷限期开发。

　　处置积压房地产使海口市房地产业死而复生。2000年九月，海口市成立了上地储备中心，265公顷闲置土地被收回后进入政府土地储备库,增强了政府运用土地杠杆调控经济运行的能力。积压商品房转化为经济适用房，解决了部分住房特困户的困难，带动了房地产市场的回暖。停缓建工程逐步得到处置，目前有245个停缓建工程确定了处置方案，临街、重要地段的33个停缓建工程复工建设，其中有21个已基本竣工，美化了城市景观。一部分设计新颖、市场定位明确的房地产项目也开始兴建。如工业大道一侧的亚洲豪苑、龙昆北路的昌茂花园，特别是西海岸，在十多公里长的海岸线上，建设了长信海景花园、黄金海岸花园等一批中高档的房地产项目。目前全市正在平整场地和施工的房地产项目45个，面积约88万平方米。

　　有关人士认为，海口市新一轮房地产投资的可喜之处主要是投资以市场为导向。据统计，2000年全市完成房地产投资8.8亿元，新竣工的房地产面积33.65万平方米，而全年商品房销售面积达40.57万平方米。据对西海岸已建成的项目实地调查，黄金海岸花园建设面积3.6万平方米，目前已售出百分之三十二；长信海景花园建设面积6.1万平方米，销售率达百分之六十六。

　　三亚市依法回收闲置土地13000亩

　　近三年来，三亚市依法收回闲置土地13000多亩，其中百分之六十已经得到合理利用。

　　三亚市是海南省房地产泡沫重灾区之一。截止1998年底，闲置超过两年以上的土地15345亩。大量闲置土地严重制约了三亚经济的发展。由于原土地使用权人不愿意按现价转让，而有能力的投资者又无法接受房地产热时被炒出来的高地价，形成了有项目找不到土地，有土地无能力开发的不正常现象。

　　1999年7月海南省进行处置积压房地产试点以来，三亚市委、市政府认真贯彻国务院关于处置海南积压房地产的一系列政策措施，专门制定关于无偿收回闲置土地的决定，对无偿收回闲置土地的范围、程序以及一些具体问题的处理，都作出了具体规定。同时出台了积压房地产确权暂行办法、换地权益书评估工作方案等八个政策规定。其主要内容有，投资不足项目批准投资总额百分之二十五的土地、只完成部分地块的开发而剩余部分的土地、搞临时建设的土地、以转让方式取得土地使用权未按期开发的土地以及已抵押的债务清偿期满两年的土地和闲置满两年被查封的土地，均属应依法无偿收回的土地。这些政策规定还对无偿收回闲置土地的程序进行了规范。首先由市土地管理部门向闲置土地使用权人发出无偿收回土地预先通知书，告知当事人拟无偿收回其土地使用权的事实和理由，当事人可在限定期限内提出申辨意见。然后市土地管理部门根据有关规定，对当事人的申辨意见进行审核，对应予收回土地的，做出收回闲置土地的请示，经市收回闲置土地工作小组审核同意后，由市政府下发无偿收回闲置土地的决定，最后市土地管理部门根据政府的决定，公告注销有关土地批准文件及《国有土地使用证》。对有能力开发并且愿意继续投资的闲置土地原使用人做了较为灵活的处理，允许他们缴纳现行地价百分之十的用地保证金，并保证在一定期限内动工和完成项目建设，市政府可在其按期完成项目建设后退回所交用地保证金，核发土地房屋权利证书。

　　大量闲置土地的收回，为三亚的经济发展拓宽了新的空间。市政府把收回的闲置土地首先用于环境的改造，建设了“热带名花园”、“市民广场”等5个公园，绿化美化了26条街道，使城市绿地面积增加了50多万平方米。另外，他们还利用回收的闲置土地引进了一批个招商项目，总投资20多亿元。大型的旅游项目有：投资8亿元的三美湾旅游配套项目；投资6亿元的椰子洲岛的开发项目；投资2亿元的国际会员式度假酒店等。

　　土地变资金，为加速城市环境生态建设注入了新的活力。近两年来，三亚市建设的公园、道路、绿地、污水处理工程等基础设施配套项目总投资达10亿多元，其中收回闲置土地补偿的资金约占到百分之七十三。如污水处理工程总投资2.5亿元，除利用外国贷款和国债资金1.3亿元之外，其余1.2亿元为土地补偿款。

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