吴京

　　临近年底，让我们不妨把思路再拉回到年初，回顾这一年京城的房地产市场，可谓是不平静的一年。政策接二连三地出台，楼市利好不断：北京申奥成功，中国加入WTO，这一切都像催化剂一样使得原本就不平静的房地产业更加热闹空前；加上专家们的指指点点，大腕们的高谈阔论，使得本来就有几分神秘的房地产业更加“高深莫测”起来，让人读不懂。

　　房价会上涨还是下降？

　　有关房价的问题，业内业外，争论得非常热闹，尤其是北京申奥成功，成了房价问题的导火索。

　　7月13日，北京申奥成功，举国沸腾。房地产业被认为是最直接收益的产业，房地产业的老板们的情绪也高昂到了顶峰，媒体上充斥着房地产业“大腕”们的声音，万通董事局主席冯伦预测，北京的房价可以涨到每平方米2万元，果然不出所料，此后北京的房价一路飚升，第三季度，北京房价同比上涨了25%；第四季度，虽然北京的房地产有一点小幅的回落，但是，中国入世仿佛又给房地产业打了一针强心剂，可这针强心剂却使房地产业内外出现了不同的声音，有人认为，奥运肯定刺激房价上涨，加之入世后，各种需求的拉动将更加促进房价一路上涨；有人认为，房地产业在入世的大环境下，随着供给量的加大，房价势必要下降，深圳万科董事长王石是房价下降的坚定支持者，他甚至预测，房价在不久的将来将会下降15%—20%；但是更多的说法是，虽然有申奥成功的因素，但综合整个宏观经济因素，供给和需求将会同比加大，所以房价不会有太大的起落。

　　加入WTO对房地产业有啥影响

　　有一部分业内人士认为，中国加入WTO，不会对房地产业有什么太大的影响，北京太合房地产开发公司总经理林少洲认为，房地产业属于不动产，而且，房地产属于本土化非常强的产业，“水土不服”会让国外的房地产商“望而却步”。但是，有一些专家学者认为，中国加入WTO肯定要给房地产业带来很大的变化，北京亚豪房地产咨询公司总经理王佩民认为，入世后，外国的公司将纷纷涌入中国，外国人对中国房地产的需求会刺激房地产业的发展，不过更多的业内人士普遍认为，资金进入房地产将是入世给房地产业带来的最大变化。北京北辰置地副总经理曾劲认为，入世后，外资将长驱直入，各种基金在看好中国房地产巨额利润的情况下，会以各种不同的方式进入中国房地产。

　　但是，中房集团总裁孟晓苏先生却认为，在中国内地许多行业正在研究如何面对国际竞争的时候，中国内地房地产业面对的是境外投资似乎要全面退出，这一现象很让人费解，他认为，目前中国内地并不缺乏房地产开发投资资金，特别是房地产开发资金中的定金和预售房款的比例越来越大，使得房地产开发企业用小资金就可以做大项目。但中国内地房地产业中的中介、咨询、设计、顾问、房地产经纪、物业管理等行业发展相对滞后，为了产业的健康发展，房地产业是需要引进外资的。

　　二手房市场能火起来吗？

　　据统计，目前商品房空置已超过8000万平方米，如果加上私租公房、一户多套等，该不少于1亿平方米，相当于全国城市住宅面积的5%以上。由于住房供给方面的问题，城市住房难以摆脱怪圈：总有住房闲置，总有人没房住。

　　北京、广州、南京等一批大中城市的住房二级市场已先期放开，但就目前的情况看，除上海等少数几个城市的交易有活跃表现外，大多数城市的二级市场交易成功率极低，远未达到人们的预期。

　　导致二手房市场不景气的因素，还有很多，这就要求政府尽快制定相关的政策，近日，北京终于出台了一项政策，那就是，解除住满5年的限制，已购公房可以自由上市，因此业内人士分析，困扰北京已购公房上市出售的障碍得到解决后，已购公房的大量上市将可以满足购买低价房的购房人需求，同时由于买方分流，新增商品房将因为销售问题而有望降价。

　　何时才能买到放心房

　　据中国消费者协会统计，在所有的商品消费投诉中，房地产所占的比重最高，而且绝大多数是不能得到满意的处理结果的。

　　就在10月初，北京的一个房展会上，出现了一幕“闹剧”，住户联合起来大闹房展会，为何？因为这些住户与某一开发商发生了质量纠纷，长期交涉未果，无奈住户采取了这样的行动。

　　质量纠纷、产权纠纷、物业管理纠纷、面积缩水等等问题比比皆是，有些问题甚至令人触目惊心，但是，不管是与开发商交涉也好，还是与开发商打官司也好，很少有消费者能得到满意的结果的。

　　房地产市场将重新洗牌

　　6月28日，中国人民银行发布了《关于规范住房金融业务的通知》。《通知》要求严把企业房地产开发贷款关，商业银行发放个人住房抵押贷款，贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过80%，贷款期限最长仍为30年。个人商业用房抵押贷款，不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

　　央行此举一出，立即在房地产业引起很大反响，当然，最惶惶不可终日的是那些没有实力的小企业，因为靠预收售楼款过惯日子的他们，从此在银行拿不到贷款了也就意味着断了生路。

　　大连万达集团总裁王健林预言，用不了几年，中国的中小开发商将很快烟消云散。新希望集团总裁刘永好在北京的一次新闻发布会上说，房地产业连傻瓜都能挣钱的时代已经过去了，接下来将是资本和品牌的较量，当千军万马都涌向房地产的时候，开发商就要小心了，他同时指出，北京众多的房地产开发商在大浪淘沙中，能剩下十分之一就不错了。

　　北京新华远总经理任志强这样分析，在未来的三到五年内，中国房地产业必然形成垄断，在土地供给方式、现代企业制度、资本市场、消费市场等发生重大转变的背景下，中国地产商面临重大的调整。市场竞争的目的就是拼命把竞争对手吃掉，最后形成垄断，那些不是通过竞争产生的垄断将很快被彻底打破。

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