新都市主义抗衡郊区化

　　8月2日，由珠实、城建集团、侨鑫集团等40多个城区楼盘联盟，共同倡导“新都市主义”：它提倡的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。与郊区化的居住相比，“新都市概念”的优势是降低居住的成本，尤其是“时间成本”，商务交通网络的便利和公共设施配套的齐全。

　　尽管当时对于“新都市主义”有着不同的理解与诠释，但当以侨鑫和珠实为代表的两大集团高举起“新都市主义”这面旗帜在广州楼市上空挥舞时，却得到了市区发展商前所未有的一致赞同。这场规模愈来愈大的“新都市主义”，亦逐渐演变成一种有序而且有组织的行为。

　　为什么一直对地段和城市大配套为卖点的市区发展商，会在同一时间加入到“新都市主义”的阵营里？

　　原来以“华南”板块为代表的郊区楼盘，使市区发展商面对前所未有的压力：华南板块房地产项目的高起点、高配置、高速度的建设以及对市场的细分，使广州市区的楼盘从豪宅到普通型住宅，均受到了强烈冲击。华南板块推一个火一个的现实，与市区的一些盘的广告投入多，销售不见长形成鲜明的对比，迫使不少市区发展商不得不以一种全新的思维来重新审视市区房地产项目。因此为了摆脱眼前的困境，广州市区发展商不得不执手相联，同心协力寻求着新的市场突破口，以新的概念和更新换代的住宅产品作为新的支撑点，希望扭转华南板块强势的竞争格局。

　　点评：有一首歌是这样唱的：痴心的脚步赶不上变心的翅膀。久居都市的人们是什么时候移情别恋爱上郊区盘，据说是有赖于恩格尔系数的降低，人们的生活水平和经济收入的提高。当然，生活在砖石建筑中的人们逃离都市，踏上回归自然之路，用时间的代价选择了逆城市化居住，是无奈也是趋势，于是新都市主义便举起了绿色信仰、生态主义的大旗。让自然回归都市，让都市重获新生。在文明、先进、高效、时尚之后，新都市主义，重新把“自然”赋予了自己。但是一张白纸好画画，在生态环境遭到严重破坏的城市空间里，想营造“新都市主义”的美好画面，又是谈何容易！楼市消费者，难道真像老祖先所说的那样，熊掌和鱼难以兼得？于是我们听到了“新都市主义”的雷声。

　　地产大鳄“圈地”越圈越大，越圈越远

　　今年广州地产大鳄的“圈地”运动，被称为房地产开发历史上的第三次升级式“圈地”运动。表现最为突出的要数华南板块了，当人们还在关注广州宏富房地产公司在番禺圈地1000余亩兴建的星河湾、合生集团在华南板块圈地4000亩打造的华南新城、广东金业集团在番禺圈地3000多亩建造南国奥林匹克花园、香江企业集团在番禺圈地4000亩打造的锦绣香江花园之时，中山雅居乐也杀往广州，在番禺圈地4400亩、在南湖圈地1000亩，据说一直没有露面的万博花园在华南板块圈地2万多平方米……当人们还在惊奇于以上的圈地最终是否会被开发完毕之时，又传出碧桂园物业发展公司在新塘征地10000亩，在清远征地15000亩，香江企业集团在新塘征地8000亩，新世界地产也在新塘征地1000亩。

　　轰轰烈烈的“圈地运动”愈演越烈，自广州房地产“老大哥”广州市城建开发集团(简称城建总)联合香港越秀地产率先在南沙拿下4000亩的开发用地，据称其南沙海滨花园将于明年春节前后奠基；继大打“奥林匹克”牌取得成功后，金业集团又在南沙圈地133·３公顷，准备大打“养生”牌，兴建中华养生园，将房地产的开发引入中药园等健康、养生等全新概念；香港逸涛雅苑地产公司开发200公顷的房产，目前已向市场推出部分度假式洋房和别墅；以名牌效应抢占市场的合生创展集团，亦已买下了133·３公顷的土地；据知情人士透露，碧桂园也已经在南沙购入地块，虽然具体面积不详，但以碧桂园一向大手笔的做法，相信规模不会逊于其它几大开发商。另有消息称，万科亦曾专门考察过南沙的土地开发情况，有意以南沙作为进入广州市场的试金石。　

　　点评：人常说，发展商不仅仅是在建造房子，而是在创造一种生活理念和生活方式。对发展商“职业”的提升谁也不曾怀凝过，由“圈地”之事便可见一斑。而事实上，发展商的“圈地”运动历来没有停止过，与以往只圈繁华闹市的地段相比，现今的圈地运动已明显发生“质”的变化，在居住求新求变的今天，在竞争日渐白热化的市场形势下，大盘的规模型开发，是降低生产成本有效方式之一，而郊外大盘凭借青山绿水，轻轻松松便会在绿化生态上做足文章，使久居都市的人群心驰神往，尽管有专家站出来警告说，如果投资速度过快，土地开发过热，可能会再现东部地区房地产业过热时期出现的问题。因此，在继续促进西部地区房地产开发的同时，还要重视宏观调控，防止出现泡沫……如此云云，又怎能挡住方兴未艾的郊区化发展趋势？

　　地产前十强重新“洗牌”

　　七月底，广州市国土房管局向社会公布了上半年房地产市场的情况通报，公布了今年上半年广州商品房销售量前10名楼盘，祈福新村荣居榜首，令业界惊奇的是星河湾销售一个月进入前十强，占据前十强的第6位。而前十强的商品房总销量也占到广州商品房总销量的2成，远远超过其他区。

　　据统计，今年上半年，仅番禺区房屋交易面积达163·９7万平方米，占广州市十区成交量的29%，显示了番禺区房地产强劲的发展势头，而入选的十个楼盘中，有5个楼盘均在番禺区。

　　点评：数风流人物，还看今朝。两年一次的地产综合实力三十强刚刚尘埃落定，2001年楼盘销售前三十强又出台，祈福新村经过十年的打拚独占鳌头，似乎理所当然。令人不可思议的是，4月28日推才开始推盘销售的星河湾，在短短一个月里竟然跃进前十强。许多人认为是其抢先出闸，饮了华南板块的“头啖汤”，难道仅仅是这么简单的理由吗？所谓成功者找机会，失败者找理由。番禺楼市所显示的强劲头，使市内发展商始料不及，楼盘出现墙内开花墙外香局势，许多市内的发展商认为番禺楼市抢走了自己的客源，但是番禺楼市如果仅仅是依靠广州客源无论如何也支撑不起来的，番禺楼市有三支非常强大的生力军支撑着，那就是本地人群、外来人群和广州市的消费群，市场的规则是“草木皆兵”，谁能网住客户谁就赢得了市场。

　　住博会、房博会竞逐十·一黄金周

　　2001年“十·一”期间，广州举行了房地产行业的两个内容相同的展会，即“首届中国(广州)住宅产业博览会”(简称“住博会”)，和“新世纪广州房地产(秋季)博览会”(简称“房博会”)，前者将于9月30日至10月7日在广州珠江新城的新城广场举行，后者于10月1日至4日在广州中国出口商品交易会正馆首层举行。

　　十一黄金周结束之后，有关媒体对“住博会”报到如下：在七天的住博会期间，客流量已近200万人次，参展商开出的免费看楼车已达5000车次，成交额达5·６2亿元。滚滚人潮不仅带旺了房地产业，还拉动了住宅相关产业以及珠江新城一带园博会、购物嘉年华等大型活动的消费。因而，住博会已被业界人士称为房地产及其相关行业展示产品及品牌的最佳窗口，历届房地产展览中规模最大、规格最高、时机最佳、商机最大、影响最广的一次盛会。

　　　相关媒体对“房博会”报到如下：房博会于10月4日在享有“中国第一展”美誉的中国进出口商品交易会会馆降下帷幕。在场面火爆、气氛热烈、规模宏大的房博会圆满结束的同时，“会展经济”所产生的广泛而深远的影响也给我们带来意外的惊喜和深深的思考。至今，房博会以其4天共60万人次的客流量和10多亿元的成交量，为广大参展商及众多参观者所津津乐道。

　　点评：广州的类似的房屋展览会大大小小的也办了好几年，但无论是从规模上还是从投入宣传上看，都不如今年所举办的成功。自五。一首届房博会取得空前的成功后，十。一自然又是一个办展会的大好时机，房地产企业通过展会不仅可以提升本企业的品牌形象，而且还使参展商提高房屋的成交量，对这样一个进行品牌宣传的好机会发展商自然不放过，消费者通过展会上的优质、方便的服务，不仅缩短了看楼时间，同时在房屋的价格上、质素上都有了可比性、参照性。展览会无疑为消费者和发展商之间架起一道无形的桥梁。

　　但两个相同的展会在同一个城市举行，一个在城东，一个在城西，只是苦了两个展会都参加的发展商，从节前精心布置两个展台开始，到两个展会的结束，为了在有限的时间里，实现假日经济的梦想，发展商只恨无分身之术，而消费者也懒得在两个展会之间“周旋”，而两展会又由于彼此相距太远，没有形成“呼应”与互动，分散了有限的消费群体。由于房子这一特殊性的商品，与其它行业有本质上的区别，发展商不可能把房子“拿”到展会上去卖，消费者购房还得去现场考察，因此，主办者怎样组织好展会，从发展商的需求和消费者的需求出发，将工作落实至细处，是今后办展会所要考虑的首要内容。

　　广州三道“门槛”考验楼市

　　一道门槛：银行拉紧了信贷闸门

　　　今年下半年，房产界面对一介严峻的现实————银行拉紧了信贷闸门。央行要求，各银行要严格审查住房开发贷款的发放条件，规定贷款的对象应为信用等级较高的开发商，开发商的自有资金应不低于开发项目总投资的30%，同时，开发项目要具备“四证”，申办按揭的商铺还必须是现楼。

　　二道门槛：商品房预售的审批条件提高

　　　开发商面对的压力还有预售及用地政策的调整。今年初，广东大幅度提高商品房预售的审批条件，要求多层住宅必须封顶、高层住宅要完成主体工程2／3才能上市，如此一来，开发商先期投放的资金得增加1／3。　紧随其后，广州又调整地价政策，开发商受让土地后，交付地价款的期限从以往的两三年，缩短为半年。缴清地价款才允许预售，例如开发商拿到10万平方米的用地，若只交清1万平方米的地价款，那么审批预售证的范围也就仅限在这1万平方米的建筑内。

　　三道门槛：市场供大于求房价难以上涨来自市场的压力也不轻松。到5月底，广州商品房空置573·５9万平方米，同比增长近14%；商品住宅均价4182元／平方米，比上年同期滑落4·４8%。

　　点评：当前广州大多数房地产企业都不同程度地面临着一个共同问题：资金来源单一，投资主要来源于银行信贷以及商品房预售的预收款，企业自有资金不足，直接融资能力差以及资产负债率高企，抵御市场风险的能力低，同时，高负债率就意味着高风险，对企业长期稳定发展十分不利。

　　“三道门槛”的提升，则更加意味着小型开发商将被拒于门外，房产开发的优胜劣汰将加快，这对银行规避金融风险、规范市场操作、保护消费者合法利益能起到较为积极的作用，最为明显的是烂尾楼得到彻底根治。由此我们不难看出，在愈加严厉的市场因素与政策因素的双重制约下，房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。同时，让小发商出局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商辟开空间，进一步净化市场和规范市场拉开前奏。

　　星河湾开盘一个月即入十强，其强劲势头不可小看。　建勋摄

　　都市楼盘生态化，是市内盘对抗郊区盘的一大利器。伍红摄

　　圈地，圈地，我就要这块地！刘从才摄

　　本版撰文／叶青林

　　广州土地拍卖首次吓退开发商

　　在2001年广州市国土房管局本年度首次举行的国有土地使用权拍卖会上，由于广州市政府实施新的缴费制度，提高门槛，大地块无人应价。

　　此次拍卖会共拍卖土地4块，总面积69·５万平方米，总起拍金额6·０3亿元。两块较小的地块分别以1·３3亿元和3500万元成交。位于广州天河区热门地段的员村二横路地块，总面积14万平方米，起拍价3·８6亿元。白云区永泰小区地块略为偏远，二者均无人应价，被政府收回。

　　据介绍：此次拍卖的成交价，除了国有土地有偿使用费外，还包括了征地拆迁安置补偿费、地上建构筑物补偿费、供水供电通讯管线迁移费、平整场地、地块围墙围蔽等费用。因此开发商受让土地时，先缴纳拆迁安置补偿费等一系列费用。　

　　由于从今年4月开始，广州市开始执行新的土地出让金缴交规定，即拍得者受让土地后7天内支付总额的一半，余款必须于6个月内付清。若逾期30天不能按约付款，国土局有权解除合同，追讨违约赔偿，并且对前期已收款项不予退还。此举令开发商对土地的前期开发投入大大增加，对开发商的实力是一个重大考验。国土局有关负责人表示，广州市政府有意识借市场有之手提高房地产市场的准入门槛，下一步，广州市还将把缴款期限缩短至60天。此间业内人士认为，这将加快房地产企业优胜劣汰的进程，开发商对待土地市场需要更加谨慎和理性。

　　点评：与过去土地竞拍时的热闹场面相比，2001年的土地拍卖出现了前所未有的“冷场”现象，业界说法颇多。市区“热门”土地无人问津，土地开发的市场准入“门槛”的提高是一个方面，另一个方面则说明开发商对于房产开发中的“选址”有了一个新的认识，对建设住宅的土地则有了更高要求。据说香港政府在拍卖土地之前，尤其是用来建设住宅的土地，在拍卖之前，会做大量的“准备”工作，对该地块做好充分的规划与建设，让后来居住在此地人们的生活，更加舒适与方便，使每一个被拍卖的地块成为“香鹁鹁”。

　　名盘＋名校风行楼市

　　今年以来，广州楼市大打“教育”牌，一些实力雄厚、眼光独到的房地产开发商看到了名校对于房地产业的带动作用，纷纷抢注名校。而名校在积极发展教育产业、进行扩张办学的过程中，也纷纷把目光投向了房地产开发商。于是从五月开始，在短短的一段时间里，广州传出了不少名盘加名校的“姻缘”。以番禺为例，星河湾与执信中学联姻、华南新城与华师附中结盟、广地花园引入培正小学、南国奥园约定北京师范大学、南国花园建设华南师大精英教育系统等等，都是“名盘＋名校”模式的代表之作。

　　名盘选择名校“联姻”，在今年楼市显示的情况是，原本借“名校”来大炒一把的发展商，没有想到的是其它竞争“对手”，所选的名校是一个比一个“大”，直到7底，锦绣香江公布与国际名校中山大学、北京大学联袂共办社区教育的消息之后，广州的楼市就再也没有谁“炫耀”过名校了。

　　点评：楼市大打“教育”牌是今年广州楼市的一大亮点，开发商利用人们“望子成龙”的急切心愿，引入名校，增加卖点。对于开发商来说，学校的介入使社区配套更加完善，同时也增加了小区文化的含金量。但针对目前发展商办的学校普遍存在收费偏高的情况，消费者要明白，选择了楼盘并不等于选择了学校，发展商办学校只为一些想读名校的业主子女选择教育提供了一种可能或机会，剩下的问题是，如果买了名盘，而业主读不起名校该怎么办？依托名牌学校带动房地产业，和依托房地产业发展名校的教育产业，二者之间是否能互相促进，打造双赢局面，还要拭目以待。

　　广州市出现居住郊区化倾向

　　广州市居住呈现明显的郊区化倾向，去年刚刚并入广州市的原郊区县番禺和花都，房地产业大有赶超老城区的势头。仅番禺区，1—5月房屋交易总面积就高达121·８万平方米，占全市总量的29%。

　　伴随着城区居民向郊区迁移，广州市二手房交易活跃。1—5月，全市二手房交易面积和金额占房屋交易总面积和总金额的25·１7%和19%。

　　　按国际惯例，城市居民人均GDP超过3000美元，就会出现居住郊区化。广州去年人均GDP达到3·４5万元，按当年国家平均汇率计算，成功突破4000美元。卖掉拥挤的城里老房，搬到乡下享受新鲜空气，成为今日广州人最热心的话题。

　　点评：住宅郊区化是国际化的发展大趋势，但广州现阶段的住宅郊区化与国外的郊区化是两个不同的概念。国外郊区化是真正富有人群的居住区；广州现阶段的郊区化所突出的表现是其价格便宜，居住环境好等方面，目前许多在郊区购房的人群还必须面对上下班来回奔波的劳苦，当然也有一部分先富起来的人群首选郊区置业，但是以5＋2的度假式生活为主。虽然如此，由于城市土地开发的稀缺性，加上广州市区通往郊区的交通不断改善和完善，地铁三号线的确定，尤其是郊区盘在居住环境方面和价格性能比的上的优越感，使市区盘在销售上面对前所未有的压力。

　　TOWNHOUSE落户广州

　　　2001年4月15日，丽江花园首次推出“TOWN HOUSE”联体别墅。由于发展商在此之前做足了宣传广告，吸引了许多购房者的眼球；再加上是广州第一家“TOWN HOUSE”概念盘面市招来众多的好奇者，当天100多套棕榈滩“TOWN HOUSE”发售，竟吸引了两千多人前来看楼，现场人头涌涌，看楼者众。据传出的消息说，当天有八成“TOWN HOUSE”售出。因此，在欧美等地大受欢迎并风靡北京、上海两大城市的TOWNHOUSE，在广州也炙手可热，从而成为房地产市场的新宠和业内人士谈论最多的话题。

　　点评：由于TOWN HOUSE是今年楼市新推出的品种，理所当然地会受到业界和消费者的关注。继丽江之后，广州另有一些楼盘相继推出了TOWN HOUSE，但其销售似乎并不象有些媒体所吹捧的那样，成为什么新宠，更别说什么TOWN HOUSE年了。许多工作在一线的中介代理公司从市场的角度提出忠告：人们对于TOWN HOUSE的需求量并不多，许多人认为把一个200平方米的房子分成“三段”来建造，还不如购买错层的房子实惠，所以它只能适合于消费群体中的一部分人，明年的TOWN HOUSE市场会降温。

　　番禺楼市升值50%

　　2001年七月，广州市市长林树森在接受中央电视台主持人文清采访时，对记者所提“广州哪里买房最能保值增值？”一问，林市长脱口而出：“番禺”，随后他又出人意料地放出豪言：在未来5年里，番禺楼市能升值50%以上。林市长这番话，不亚于一个重磅炸弹，投向本来就炙手可热的番禺楼市，不仅让番禺的开发商大受鼓舞，同时，也让消费者对购买番禺物业比以往有了更大的信心。

　　升值50%？———就在许多业界人士置疑、困惑之时，番禺的楼市已悄悄地开始升温了：南国奥林匹克花园的楼价从7月28日开始推盘时每平方米2800元的均价，三天后楼价提升并稳定在每平方米3800元的价位；其后推盘的锦绣香江，其楼盘价格在最初的几天里也是日渐上涨，楼价从最初每平方米10000元的均价稳定在13000元。由此吸引广州一大批楼市“炒家”到华南买楼，以至于南国奥林匹克花园在以后的几期推盘中，明明白白地告诉消费者：本楼盘拒绝“炒家”。

　　点评：番禺楼盘到底升不升值？升多少的问题，各界说法不一，需要看具体情况。一般认为，番禺楼现价在每平方米3000元以下的楼盘，升值潜力的空间会更大一些，而目前每平方米的价格已突破5000元的，其升值的空间会相对窄小。当然这个答案在此后不久政府规划中，人们似乎又找到另外一种答案：十月，正值WTO进驻中国之时，广州加紧了对番禺新城的筹划建设，据称，到2005年，番禺城区的规划相当于广州现在城区规模的两倍，届时全区可容纳500万人口……如此利好的“新广州”规划一旦成型，有关专家指出，它不仅对广州的经济、城市建设、产业布局带来重大影响，番禺楼市再一次成为地产投资者和置业者关注的“焦点”，人们仿佛又找到了升值50%的依据。

　　本版撰文／叶青林

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