贾士军：广州楼市规划问题凸现

　　就国内房地产市场而言，广州房地产开发商们的表现几乎是无可挑剔的，相反，地方政府的城市规划工作相对滞后，直接或间接地影响了广州房地产市场的发展，这一问题在明年将愈发突出。广州大学经济与管理学院房地产系系主任贾士军在展望明年广州房地产市场前景时如是说。

　　贾士军说，近四年来，他在广州、深圳、上海等城市观摩各式楼盘已不下100个，但无论怎样评价，他都觉得广州房地产商们开发的楼盘是最佳的，大到小区规划按盘设计，小到样板房售楼处甚至卧室厨房的布置等等，早在4年前，广州房地产开发商便以欧陆风取代大一统的传统建筑模式，掀起了国内房地产业界建筑风格的第一次创新。贾士军表示，他了解到广州的房地产开发商到各大城市去开发的楼盘，都是当地楼盘的佳作。然而，由于广州城市规划工作的滞后，相关的城市公用设施不配套，使人从总体上觉得广州的楼盘与上海、北京的相比要差一个档次！以上海浦东为例，其城区规划建设几乎让人无法挑刺，无他，只是上海有关政府部门超前做出了有关规划。其实，城市规划法也有规定，房地产开发是先有城市规划后开发，然而在广州，区内房地产开发业已结束，而有关的城市规划方案还迟迟没有出来！广州将番禺花都划归市区后，有关部门只在去年搞了一个概念规划，这个粗线条的规划也只是将两区与广州各区的关系及各区的功能加以定位，至今却仍未见有具体可操作的规划方案出台。广州要建成一个滨海城市，要大力开发南沙，然而，南沙的道路规划做了吗？各小区功能定位了吗？哪块是商业区、哪块是住宅区、哪块是工业区？尤其是作为滨海城市标志的临海地带空出来了吗？据了解，有不少房地产开发商例如城建集团、雅居乐、奥林匹克等已在南沙“圈”了不少土地，其中仅城建集团便“圈”了4000亩！房地产开发商已动手了，而政府城市规划却迟迟没有出笼，房地产商先开发房地产而后政府城市规划再来补漏的事件又将重演！确实难以令人看好未来南沙城区规划发展前景。

　　城市规划工作滞后的另一方面是缺乏长远规划目标，急功近利，以致有关规划不得不多次易“稿”，例如有关珠江新城的城市规划使三易其稿。城市规划的频繁改变，不仅造成了人才物力的极大浪费，更重要的是，也给房地产开发造成了巨大的影响。天河区体育中心周边区域工作的滞后，便不仅造成了道路交通的阻塞，以致政府后期不得不投入更多的人才物力，甚至直至今年，该区内还有房地产开发商开发的楼盘因在区内开辟公用道路问题而与政府有关部门较劲。而在广州其他各区的楼盘小区，很多直至令日有关的公用设施仍不配套，或缺公共汽车站，或缺邮局银行，使一个个楼盘小区成为了住宅孤岛，难以成为成熟的城市社区，以致不少开发了楼盘小区的房地产开发商不得不自已设置交通巴士以解困境。

　　地铁线咱规划出台，便令沿线楼升值俏销，可城市规划工作对房地产开发的重要。而且政府城市规划工作的滞后，公用设施的不配套，不仅影响到楼盘是否走俏或上档次，更重要的是，一些滞后推出的规划，有可能给某些楼盘带来“灭顶之灾”，有如黄埔大道暨南大学旁边的“翠湖山庄”，一条华南快速干线绕墙而过，汽笛声一响楼价便应声而落，其教训不可谓不深啊。新的一年即将到来，广州房地产业面临的最大难题将不是楼市降价问题，而是城市规划公用设施是不配套的问题。城市规划所带来的难题将在明年广州房地产业凸现。

　　文／记者黄博华

　　　禤健：2002年九大趋势

　　一、东圃板块会有所崛起。从广州楼市集中起来看，会出现板块运动，总的来说，明年华南板块会继续看好，东圃板块会有所崛起。

　　2001年的楼市，从5月份开始，便集中在华南板块，随九运会的开始，很多大盘便集中在东圃、增城一带，从大趋势来看，东圃板块会有所崛起。

　　二、二次、三次置业的人群会更多。从住宅趋势来看，二次置业的人群会增加，房改房、公房上市交易的政策出台以后，因此二手市场会更加旺盛，会带动整个房地产行业的旺盛壮态，二次置业的人群会有所调整，二次、三次置业的人群会相对增加，这些人将会是商品市场的生力军。

　　三、大户型、小户型会更受欢迎。明年商品房的户型将会有现两个不同的变化，一是大户型即(120平方米———150平方米)将会比较流行，另外是80到90平方米的小户型受宠。

　　四、大家庭钟情A＋a。新建楼盘里将流行A＋a大家庭“套餐”户型，即在一个楼盘或临近和两个楼盘里，有一套大户型，与之相呼应的有一大套小户型。因为在一个家庭里一般会有老人和小孩，大户型即A户型是专为父母所住，小户型即a户型则属于年轻夫妇居住，这样老人可以照顾小孙，夫妻可以照顾老人，老中青三代人都有可以互相照顾，非常适合于大家庭，该种A＋a的户型会在明年更受欢迎。

　　五、个性化建筑风格会增多。在建筑风格上，楼盘外观的设计会成为一种潮流，消费者对建筑物的造型会越来越讲究，越来越突出个性化与变化；与此同时，在建筑用材上，会更加趋向于环保，消费者在经历过房地产业从前几年的诸如智能化、文化、教育等一系列的概念包装后，现在变得更加理智，绿色建材将风行楼市。

　　六、别墅类物业的需求会降低。在市场需求上，对TOWNHOUSE、别墅类物业的需求会降低，而公寓、洋房会走俏市场，前景看好，特别是一些跃式、错层的户型设计会更加受到市场追捧，随着人们生活水平的提高和科学技术尤其是网络技术的运用，以及家庭办公的兴起，消费者对于书房的要求将会更高，未来书房的功能会更加突出，书房里的格局和布置交将会有新的变化，书记房的功能在上海已受到重视，明年的房地产业如果注重对书房的设计、布置与应用，将可能成为楼市的一大卖点。

　　七、楼价平稳。明年楼市的价格会经较平稳，不会有很大有波动，中档盘会更受欢迎，同时开发商为了增强自已的市场竞争力，会在服务上有更多的创新，吸引消费者。

　　八、人才需求更旺。房地产内部的经营会转变，从项目的设计到营销等一系列的环节上，需要大量的高素质、综合性的地产人才，因此房地产市场对人才的需求会更旺，特别是职业经理人和懂得项目管理(PNP)类的人才需会更大，对于既懂设计与管理、文理通用的人才更会成为行业“宝贝”，而倍受欢迎与重用。明年房地产业的竞争会突出表现在人才的竞争上。

　　九、供需关系持平。从供需关系上看，明年的房地产的市场供应量与需求会与今年持平，WTO的进入，可能会对二手房、写字楼市场会有所冲击，但影响还不会很明显，从房地产开发的角度看，明年是外资开发房地产的准备期。

　　　　　　　　　文／记者叶青林

　　许国碧：广州楼价明年不会降

　　近期房地产业界及传媒对明年楼价谈论最多的是降价问题。先是万科集团董事长王石的“降价是大趋势”论：入世后国内楼价将有15%的下降幅度，继而有北京传媒根据政府在今年中取消47项事业性收费后对明年楼价所做的预测：“明年北京楼价将下降20%＂！那么，广州楼价明年走势将会怎样呢？

　　广州市房地产协会秘书长许国碧明确表示：广州楼价明年不会降！

　　许国碧断言明年广州楼价不会降的理由主要基于如下三点，首先是政府不会容忍楼价大幅下降，因为此举对国民经济发展无益，香港楼价暴跌产生的不良连锁经济反应令政府心有余悚。近年来广州市政府一直有意识地引导规范房地产业，并尽可能地使投资房地产的人士受益，这从政府不断地取消减免各项收费上可见一斑。诚然，政府在今年中取消了47项事业性收费后，现又有意地将政府事业性收费总额控制在10%之内(此前一直在30%左右)。不过，由于房地产的开发一般要滞后15￣30个月，不可能政府今天取消减免了一些项目收费，楼价明天便能迅速反应出来，因此，今年来政府相继取消减免的事业性收费对楼价造成的影响，至少在明年内反映不出来。其次是在入世后，做为中国经济最发达的地区之一、临近港澳的祖国南大门广州，相信会受到外国商人的垂青，入世后初期，会有相当一部分外商利用广州作为跳板对进入中国做试探性投资，无疑地对楼房的需求也会增大；此外，户籍政策的相对“松绑”，令外地人士尤其是高层次人士进入广州已不再艰难，此举自然地也会增加对广州楼房的需求。正是由于对楼房需求的急增，而政府事业性收费取消与减免的影响仍存在有一年以上的滞后期，因此明年广州楼价仍将保持相对稳定而不会下降。

　　许国碧表示明年广州市房地产业最看好的板块首推海珠区，这一方面是因为番禺洛溪板块、华南板块的热销尤其是南沙的兴起，令广州市区南移。地处广州市老城区南边的海珠，如今又成为广州老城区与新兴的番禺区之间的接合点以及广州市区南拓的城头堡，无疑地会因此而受益；同时，海珠区政府部门的重视也颇为重要，尤其是目前海珠区楼盘的品味正不断提高，发展的空间极大，诸多颇具实力的房地产商也相继前来寻求合作开发房地产的良机，因此该区房地产业未来的发展前景最为看好。许还表示，随着广州人经济生活水平的不断得高，明年广州楼房的设计装修风格也将有明显的变化，人文的因素将被更多地考虑，接近自然回归自然，将是明年广州人对住宅生活最多的要求，同时，所谓高级豪华的家居装修也渐受唾弃，追求舒适将是人们对家居生活的第一选择。许断言，这主要是人们的心理发生了变化，过去人们在家居生活方面热衷于攀比豪华高档，而如今进入了小康生活的广州人更讲求实际而将面子问题弃之不顾。房地产商们明年建楼卖房时，应当对广州市民这种对家居生活的追求加予关注。　　　　　文／记者黄博华

　　叶荣贵：各个环节均会面对不同挑战

　　市场会引入新技术、新经验

　　明年是中国入世的第一年，房地产的发展情况会面临一些变化，尤其是与房地产有关的专业和市场可能会更明显一些。

　　一是将来国外一些专业的策划师、策划单位会陆续进入中国，进入广州房地产领域。

　　二是国外房地产的规划和投资方面也有不同程度的进入。

　　经过多年的摸索与实践，我们国家有的代理商、策划商，积累了很好的经验，在地产界有了自己的地位，普遍被业界所认同。因此开发商方面将会请一些专业的策划单位来策划项目。过去开发房地产建筑，作为发展商亦称甲方，投入会比较多，如组成工程组、到施工、到最后工程质量的检查等一系列的环节，发展商的投入会很大。现在国家有了监理公司，代理甲方从施工到最后的工程质量的验收，进行监督管理，由于监理的从业人员，有相当过硬的专业人水平，所以发展商如果把工程交给监理公司去做，比较省事，会给发展商带来一定的好处。

　　对比房地产来说，通过代理商来出谋划策，也是切实可行的。无论代理商是从项目的选址开始进入或是中途进入，对于发展商来说，应该是一种拐棍。好的代理公司对市场的研究比较细致入微，他们一般不仅会对本区、对本市、对全国以及对周边地区的相关情况和与此有关连的市区情况有对比、有分析，因此可以看到房地产楼盘的发展情况。楼盘包装要分清主次

　　对于一个楼盘的包装，要有主有次。有的发展商把很重要的部分放在次位，比如对一个楼盘的选址、市场定位和楼盘的档次等放在次要位置，这些很本质的东西一定要规划好，它对于一个楼盘的“生存价值”是至关重要的。而现实中有些楼盘将主要精力用在对楼盘的包装与宣传上，从而干扰了一个楼盘的主体工作，应该让技术部门充分发挥其才智与能力。

　　入世以后的变化，国外的策划单位对于发展商的服务，虽有承诺与合作，但一般不承担风险，只是利益挂勾。

　　要充分了解和对比一下国外的模式与国内的模式，要冷静思考国外的长处，因为他们对于房地产动作的历史比我们要长，吸引外国的经验，调整自己的长处，不要满足于以往的成绩。过去的地产商们是处在同一起跑线上，入世之后这种情况就不一样了，不能把自己的正点定得太高，要有理性地对待自己的工作，使策划处于良性的发展阶段。体制面临更大的挑战

　　入世之后房地产的领域里，对规划设计专业将会面临更大的挑战，其中之一便是体制的挑战。首先是要面对民营企业的挑战。现在国有企业从事规划设计的专业人才，将是今后房地产市场规划设计的主力军。但由于现阶段民营企业里面，这类相关的专业人才虽不是很多，且基本上是从国有企业里挖掘出来的优秀人才，所以实力较强。且目前的民营企业没有包袱，而国有企业的退休人员多，人才流动大等问题，希望通过体制改造获得力量。其次是国外企业瞄准中国这一个庞大的市场，二十年内房地产市场活跃，将立足长远发展，分食这一蛋糕。为此这些外资企业有可能要不惜重金挖掘相关的规划设计人员，他们需要大批对国内市场比较熟悉了解的人才，因此国营企业要清晰地认识到自己的前景与处境，以应对未来的市场变化。

　　由于外商的进入，房地产开发商性质的比例会发生变化，国有企业、民营企业外，外资进入中国会有两种方式：一是注资，这类中外合资企业是作长期打算的。一般是在通过入世3—5年过渡期后，再另起炉灶。二是外资企业进入中国市场，有些企业凭借二十多年市场磨砺经验，欲控制中国的地产。相比之下，我们的地产商只有八年的市场磨砺经验，基本上习惯了楼盘之间的竞争，入世之后，无论对中方企业还是外资企业，都面临3—5年的磨合期，中方企业要争取在这个时间里赢得时间，来调整自己的方针和策划，培养自己的队伍，以赢得市场的主动权。

　　　房地产市场不会突变

　　明年房地产市场不一定有很大的突变。中国刚刚入市，有关单位要认真对待自己技术性的问题，要对待房地产开发中的各个环节，以适应境外地产的进入，对楼盘的设计、环境等应有所改进，对于现阶段房地产开发中所存在的各种问题，应该是越来越规范，越来越科学，越来越理性，以保障消费者的利益，以做到真正关心人的居住环境，而不是流于形势与口号，而是落实到实处；对于绿色、生态住宅的定义将会有章可循，而不仅仅是停留在绿化面积上；对土建、装修装饰的建材用料中的一些对人体健康有害的物质，将会有一个量化标准，使用起来会更加放心。明年对于地产行业中的一些无原则的宣传、夸大和炒作，建设部很关注，有望得到规范。　　　文／记者叶青林

　　许绍基：楼市持续走旺

　　新世纪的第一年，我国万事通顺，百业兴旺，经济发达，人民幸福。进入新世纪第二年，面对全球的不景气，我国经济、社会仍会继续保持和发展大好形势，确是“风景这边独好”。新世纪头一年楼市增幅不小

　　2001年，我国住宅与房地产业持续健康地发展。1—10月，全国城镇完成房地产开发投资4306亿元，同比增长31·２%；销售商品房10169万平方米，同比增长23·６%；销售给个人的商品房面积达9324万平方米，同比增长30·４%，占商品房销售总面积的比重达到91·７%。广州市也保持持续增长的态势：1—11月，房地产开发投资完成257·１5亿元。同比增长10·４%；商品房预售面积达408·５1万平方米，增长8·８%；商品房实际销售面积337·５2万平方米，增长6·１%；市区二手楼成交面积达191·２8万平方米，增长72· 4%，二手楼交易面积占房屋总交易面积的比重上升到28·１9%，一、二手楼交易面积的比例达到100：39。

　　今年有利条件多，楼市还是旺

　　当前，我国、我省住宅与房地产业的发展面临众多有利条件：

　　一是国家制定了“十五”发展计划，全国城镇将在“十五”期间竣工住宅27亿平方米，平均每年竣工5·４亿平方米，到2005年人均住宅建筑面积将从2000年的20·５平方米提高到22平方米。广东省城市化水平将达到60%左右。“十五”期间，全省城镇计划竣工住宅21000万平方米，年均4200万平方米，人均住宅建筑面积将从2000年的22平方米增至26平方米，比全国计划22平方米多了4平方米。科学的计划指标和积极的政策措施，必然会促进住宅与房地产业持续健康地发展。

　　二是我国住宅建设在改革开发以来无论是建设总量还是建设速度都是全球最高，举世瞩目的。但住房水平(全国人均20·５平方米)与发达国家人均40多平方米相比(不与美国人均61平方米相比)有较大的差距。按照国际住宅发展经验，在人均30—35平方米之前，仍有较大的发展空间，仍可保持较大的发展速度。

　　三是我国已经加入世贸组织，这对房地产业的发展既是冲击，也是动力。但有利的影响是主要的：开放贸易后，写字楼和商场的需求将会增大，销售和租赁数量将会增加；对住宅数量的需求会增加，对质量、档次的需求会提高，对物业管理也会要求更高，这几方面都会对我国住宅产业的发展起大的促进作用；关税将会降低，进口建材价格和建造成本会相应下降；现行企业所得税外资企业为15%，内资企业为33%，入世后外资和内资企业所得税将会统一，即是说内资企业所得税将会下降，投资回报率将会增长；随着汽车关税的逐步降低，汽车将会降价，汽车进入家庭的数量会增大，步伐会加快，居住在效区上班在市区者的通勤时间会缩短，使购买郊区、边缘区住宅的居民增加；入世后，面临外资企业的进入，市场的竞争将更加激烈，虽然会淘汰一批弱势企业、经营不善的开发商，但肯定会促使一批经营出色的企业、实力强劲的开发商赢得挑战、赢得市场。还会使住宅区及商品房的规划设计、建筑设计、环境建设、科技含量的水平和档次提高，跃上新的发展台阶。

　　四是国家和我省近年和最近实行的一系列政策措施，如全面实行住房货币化分配；开放房改房上市，取消原单位对房改房上市的限制；加大住房抵押贷款力度；强化土地供给的调控；降低房地产税费水平，规范收费行为……等等，都可以起到促进住宅与房地产业健康和稳定的作用。

　　五是经过住宅与房地产业20多年来的改革与发展，不但使城市面貌改观、环境改善、居住变优，而且形成了新的规划设计理念，新的开发建设思想。就消费者来说，已从过去的“居者有其屋”发展到今天的“居者优其屋”；从要求“有屋可住”，到要求住好屋，住好环境。发展商开发理念的变化，品牌、产品的创新；与消费者不断求新求优的需求融汇在一起，将会谱写出房地产市场上日益动听的乐章。

　　六是城市户籍制度改革，只要购买了商品房就可入户。那些想到广州发展的，想让子女在广州读书的会在广州购房，楼市的有效需求肯定会有增加。现在广州有外地人口300万人，约80万户，如果其中有30%(24万户)购房入户，每户平均购住房70平方米，就是1680万平方米。这可不是一个小数目。新年楼市新要求

　　2001年，对比全国房地产开发和销售数字，广州市的增长幅度不高。但广州市的社区建设创新势头大，规划设计好，环境建设美，吸引了不少北方专业人士和政府官司员前来参观、研究。在番禺华南板块，不但开发了10年的祈福新村创出新路子，使品牌更为响亮，而且涌现出一上市就热销的星河湾、锦绣香江、南国奥林匹克、华南新城等一批各有特色，很有时代气息的新楼盘。在珠江新城、白云山南湖地段、东部新区，以至旧城区一些地段也开发出不少规划设计好、品位高的楼盘，同样受到很高的评价。

　　但另一方面，广州楼市也存在空置量大(500多万平方米)的严峻问题。通过分析正反两面的经验教训，笔者认为以下几方面值得重视：

　　1、住区的开发建设必须把规划设计摆在首要位置上。项目是否成功，规划设计起着关健性作用。滞销、积压的楼盘，多是与市场需求脱节，规划设计不好的。通过深入的市场调查，作出准确的市场定位，从“以人为本”出发，坚持建筑与环境并重，现实与适当超前结合，使住区空间布局合理化、科学化，做到几十年不落后，需要时可改造、提高。规划的指导思想，应坚持经济效益与环境效益、社会效益相结合，营造最佳居住环境、最好居住条件。

　　2、各类型住宅(住区)要有合理的比例。2000年，我国人民生活在总体上达到小康水平，进入“更加宽裕的小康”————富裕阶段前的进程，专家们称之为“后小康”。“后小康”的居住类型应是以舒适型为主，也有小部分豪华型。但居住类型是动态，住房消费是梯度的，原来住在安置型、适用型住宅的居民，随着经济水平的提高，将逐步向舒适型过渡。在“十五”期间，我国的住宅建设将是上述4种类型并存，但舒适型住宅的比例将逐步增加；安置型(含廉租房)还要建，要给居住困难的弱势群体“雪中送炭”，但比例要合适；豪华型住宅也建一些，但总量和比重都应适当控制。

　　3、为促进住宅规划设计和建设管理水平的不断提高，应营造大批能起示范作用的优秀住区。这类住区应达到“六高”、“四优”的要求：规划起点高、设计水平高、功能质量高、配套水平高、科技含量高、管理标准高，人居环境优、建造质量优、资源利用优、环境保护优。大批优秀住区的出现，将会推进住宅产业现代化的发展，使我国整体居住水平逐步与经济发达国家相近。

　　4、努力建设绿色生态住区，使它成为人与自然和谐相处的载体。住宅建设要坚持节能、节水、节地、治污、环保的方针，充分利用绿色能源(如太阳能、风能、地热能等)和再生能源。要把住区的空气、水、光、热、声、卫生、绿色等环境系统建设好，达到国家专业机构提出的标准要求。使住区有充足的日照，清新的空气，良好的通风，洁净的水面，宽广的绿色覆盖。要走出“广种草，少种树”的误区。草比树造氧功能低几倍，养护费用高几倍，而且耗水量大，遮荫功能差。应提倡多种叶面系数大、品种搭配合理的植物。住区的绿色生态环境应是多层次的，从楼旁花木、路旁绿带、住户花园、组团花园到各种主题花园要布局合理，还可以发展立体绿化、营造空中景观，使住宅布置在大花园中、小花园间，形成户户见景、楼景交融的画卷。

　　5、住区建设要软硬结合，即有硬的良好物质条悠扬，包括住户各种设施和环境；也要有软方面的文化氛围和精神文明建设，做到文化品位高尚，道德情操良好，人际关系和谐，居住环境宁静，治保环境安全，邻里交流密切。文／广东省房地产研究协会副会长许绍基

　　金贻国：明年房地产有十大变化　　

　　根据广州的特点，房地产需求旺盛20年内不衰，无论是一手市场还是二手市场，多次置业还是投资置业，在这20年内都会有很大发展空间，其市场需求在长时间内会持续旺盛。这主要是因为广州目前正处于大发展阶段，新广州的规划才刚刚开始。其二是番禺、花都撤市设区，地铁三号线、新广州规划等，整个广州的大格局清晰明朗，证明广州会有一个大的发展方向，下决心要在广州发展的地产商，要密切注视新广州大格局的分布情况及进程，不失时机地选择自己的投资计划。三是随着入世，国际化的城市加固，随着国际人士的不断增多，预示国际化的大发展时期将来临，对中高级房地产专业人才的需求更加迫切，今后房地产的核心竞争力将会是人才而竞争，特别是具有战略性眼光、哲学家品质、知识能力的领军级人才的形成的智囊团，在房地产基本条件相同的情况下，能够异军突起，在短时间内崛起，树立品牌，一鸣惊人。明年的房地产市场可能会有以下十种变化：

　　一、明年二手房市场总的需求会更加旺盛。入世之后，国外地产商的进入，对房地产市场提出了更大的要求，许多过渡性的产品会进入二手市场交易；郊区化的置业趋向促使二手房市场的买卖更加活跃。今年整个二手房的交易占到整个房地产交易量的30%，明年诂计可能会超过40%。

　　二、一手房更加繁荣和发展。省政府对房改房可以直接上市交易的规定，不仅更加推动二手房的交易，同时也推动一手房的交易。再加上金融机构的支持和住房投资意识的不断增加，一手房市场将更加发展。

　　三、明年是投资房地产的最好时机。随着新的大广州的总格局进一步的明朗、地铁的建设、山城填海的时机更加成熟，房地产是更值得关注。

　　四、楼市信誉会增加。无论是开发商还是中介行，整个市场与国际接轨，都要按国际惯例中的信誉第一来执行市场操作，否则被市场淘汰的速度会加快。

　　五、会有一批人才脱颖而出。入世之后的第一年，房地产市场对人才的需求更加旺盛，一批集国际市场能力和专业能力的综合类人才会在这个行业里脱颖而出，成为行业代表。

　　六、外资金融(外资银行)会进入中国市场。他们会更加看好和关注对房地产业的金融服务，外资金融会采取措施与房地产业相结合，但其运作会有一个过程。因此，国内银行要高度重视这一趋势，抓紧时间与房地产业紧密结合，提供多功能的金融服务，以作为与外资银行相抗衡的条件。

　　七、房地产进入升级换代的历史时刻。入世后由于关税的降低，一些优质价廉的建材和先进科学技术的进入，为房地产的升级换代创造了条件。

　　八、随国外建筑业的进入，房地产的竞争将不再仅仅是国内的企业竞争，整个的竞争将会更加激烈，地产商要联合起来，共同创新，整合资源，引导市场。

　　九、房地产交易的模式会变快，服务会变得更好。无论是一手市场还是二手市场，对于房地产买卖交易会变得更透明，交移完成的时间会缩短，服务也更周到。中介行业也在地产中的服务会更明显。

　　十、新闻与房地产业的联系会更紧密，互相依托，共同发展。

　　赵卓文：2002年———“廉价购房年”

　　　———2002年广州房地产市场预测

　　一、供应量与需求量

　　预计2002年市场的需求是仍然会保持高水平。未来3年广州楼市的销售量均会达到每年500万—600万平方米。市场前景仍将乐观。

　　2002年的市场供应量是一个较难预测的数字。2001年广州崛起了以华南板块为代表的10多个大楼盘。大楼盘的开发量具有较大的弹性空间。而在2001年大盘的首期开发均采取了极为慎重的态度。在2002年各家公司会采取不同的策略。市场供应总量会呈现波动现象。

　　总体来看，2002年仍将是一个“供大于求”的年份。产品越来越好，价格越来越低，发展商的处境越来难，买家的选择余地越来越多。二、价格走势

　　(一)预计2002年广州楼市的销售会出现如下情况：

　　①郊外楼盘(以大盘为主)的市场占有率将超过30%，在下半年有望突破40%。

　　②市中心小型住宅物业的市场占有率将萎缩至20—30%。

　　③二手房的成交量将进一步放大，成为左右市场价格的一支主要力量。

　　④写字楼和商铺价格和租金将稳中有升，令投资型买家兴趣增大。但市场总体成交量仍不会有很大改变。

　　(二)2002年广州住宅楼价将难以维持2001年的平均水平。预计全年楼价跌幅超过5%，买家迎来“廉价购房年”。

　　三、2002年的四个流行

　　1、大户型(三房两厅及四房两厅)，价格4500—5000元／平方米，总价40—60万元的房子将重新走俏羊城。

　　2、现代建筑风格取代“欧陆”式和“古典”式，成为市民首选。

　　3、大楼盘成为“压倒性”物业，成为市民购房首选。

　　4、“绿色”、“生态”概念将流行一时。

　　黎文江：明年市场依旧旺盛

　　2002年，广州的房地产市场依旧旺盛，市场前景看好。主要依据如下：

　　一、据最新的统计数据显示：今年1至11月份广州市房地产交易的面积总额(包括一、二手房)突破了一千万平方米，达到了历史最好水平，因此明年的房地产市场会更加旺盛。

　　二、全国和广州的经济生产总值持续保持在二位的增长，生活水平的提高，据统计，广州居民目前的恩格尔系数已达到39%，表明广州市居民整体生活水平已迈入富裕阶段。衣食无忧的广州人把更多的钱花在提高生活品质上，对住房装修等支出费用大幅度上升，生活水平的提高，经济收入的增长，使人们对改善居住环境有了更迫切的需求，所以房地产的需求会持续增长，并保持在稳定的发展阶段。

　　三、政策方面，广州有继续实施“三年一中变”的方针政策，对于市政建设的投入不逊色于今年，广州的交通、环境的会有更进一步的改善，因此旧城区以外的地产会更加看好。

　　四、加入WTO以后，外商投资会有增加。目前广州市房地产业的外商投资占10%，比例少。随着房地产业相关的政策、法律和法规与国际接轨，外商投资企业所占比例会增加，外商资金的投入会增加。

　　五、建筑建材业进入中国市场，和高技术、高科技产品的进入，国外建材业将会以低价入市的方针，以赢得市场的竞争力，这样，商品房的成本开发将会降低。

　　六、外国金融业进入中国，人们会有更多的贷款方式，届时外资银行会有更多的优惠政策和服务方式，而且利息也有所降低，这对消费者是一大利事，同时也可以刺激房地产市场。

　　七、国外发达的中介行业进入广州房地产市场，将会带动二手楼的流通，增加二手楼的交易。届时人们的选择会更多，房屋的出租会更旺。随二手楼交易的旺盛，同是也会推动一手楼的发展。目前一些信誉不好的中介公司将会面临被淘汰的局面。随房改房、公房的上市，会更加刺激二手房的发展。

　　八、经济稳定发展，会比今年更好。WTO进入之后，政府的办事效益会提高。如国土房管局将计划从明年1月起，开展窗口办公办文，并结合利用高新技术和先进的网络设备，一个窗口放资料，另一个窗口就会办文，逐步采取措施，提高办事效益，以便与国际接轨，方便群众。

　　注：(恩格尔系数是衡量居民生活水平高低的指标，居民在吃上花的钱占总收入的比重越大，生活水平就越低。根据联合国教科文组织划定的标准，60%以上为贫困，50%—60%为温饱，40%—50%为小康，40%以下为富裕。)

　　本版撰文／记者叶青林

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