随着中国加入世贸组织，外国房地产企业以及房地产中介机构等大型企业的进驻，房地产业作为我国一个新兴的行业，必然在法律法规的使用、管理、适用等方面或多或少会与世界一些先进国家的法规存在着一定差距。

　　所以，为了促进我国房地产业的发展，符合世贸组织的规则，国家将加强住宅与房地产立法工作，清理或修订与当前形势不相适应的法规和规章，从而进一步规范房地产开发经营行为，调整投资结构，改善住宅供应；同时继续加大经济适用住房建设力度，下大力气解决销售环节的管理问题，规范销售行为；以及加大技术创新、产品创新力度，加快提升住宅的总体质量，继续加大消化空置商品房的力度，完善住房公积金管理的法制化和规范化，以及推广和规范物业管理等。

　　2002年国家拟订出台的主要政策

　　-《住宅法》有望明年出台

　　据悉，《住宅法》的基本框架草稿已经形成，并征求了有关专家意见，同时借鉴了国外住宅法的一些经验，研究并比较了中外住宅法的异同。另外，就一些《住宅法》的相关的法律问题和具体的调研工作，建设部也正在会同相关的部门进行研究，争取尽快出台。

　　《住宅法》将保障消费者的房屋使用权、经营权、处置权和收益权，维护老百姓的合法权益。其主要包括两方面：一是保证居住权，即要保证老百姓的居住权。居者有其屋，虽然收入不同，但都要有房住，这其中包括很多方面的内容，不但涉及到旧城改造、提供什么样的房屋，而且还要保证住房的供应体系等等；二是保护消费者的权益。消费者拥有房屋的所有权，那么由此产生的使用权、经营权、处置权和收益权这些权利将如何得到保障等内容会在《住宅法》中得到体现。

　　-完善经济适用住房的审查制度

　　目前一些高收入者购买经济适用房现象屡有发生，如何保证经济适用房“回归本位”，解决中低收入家庭住房需求等问题，建设部正在建立和完善经济适用房的审查制度。

　　政府为了解决中低收入家庭的住房问题，通过减免地价、减免税费和配套费用等方面提供优惠政策，并且通过控制开发商的利润等手段限定房屋的价格。由于在同等地段其价位较低，所以造成目前经济适用住房的供应对象发生了变化，一些高收入家庭购买了经济适用住房。为了保证中低收入家庭能够真正享受到国家的优惠政策，有效限制高收入家庭购买经济适用住房，政府将制定相关政策从多方面严格审查经济适用住房的审购制度。

　　-物业管理条例及其配套措施明年年内将出台

　　由于目前物业管理缺乏规范、缺乏行业法规，往往是谁开发谁管理，建管不分的体制，所以决定了物业管理依附于、受制于房地产开发，重建设、重销售、轻管理的问题没有得到根本解决；开发项目在规划、设计、施工阶段留下的问题，在入住后逐步暴露出来，引发居民对物业管理的不满；另外物业管理收费不规范，部分地区存在多收费少服务、高收费低服务现象。

　　针对出现的种种情况，建设部在制定物业管理条例中都将做出明确的规定，以确保业主的利益不受到侵犯。据悉，《物业管理条例》已经建设部常务会议通过，将报送国务院，争取早日出台。

　　与此同时，建设部正在抓紧起草与《物业管理条例》配套的部门规章，包括《物业管理招投标管理法》、《物业管理接管验收办法》、《物业共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《物业管理业主委员会规则》等，尽快建立和完善有中国特色的物业管理法律体系。

　　-继续加强消化空置商品房政策

　　由于消费群体的一定性，商品房总量出现供大于求，供需结构脱节以及设计过时、产品质量欠佳等问题，从而造成一些项目出现滞销等现象，再加上近几年积压的商品房，致使商品房空置量有上升的趋势。

　　为此，国家就控制房地产增量，化解历史遗留问题，如何更好地解决商品房的空置问题等进行了深入的研究，同时在借鉴各地经验的基础上，针对专家提出的意见，运用市场调节的因素，制定相关的政策，有效控制和消化空置商品房。

　　-住房二级市场发展的主要问题及相应对策

　　目前全国大多数的城市相继开放住房二级市场，但是由于各地的情况不一，制约二级市场发展的因素也是多种多样，一些地方二级市场比较活跃，一些地方二级市场却至今活跃不起来。针对这种情况，建设部就目前我国住房二级市场所面临的形势、存在的问题进行了深入的研究，并结合一些地区的先进的经验，提出相应的对策，经过进一步的修改和论证，有望近期出台。

　　-《城市房屋租赁管理办法》即将出台

　　随着房地产市场的发展，要求上市出租房屋的数量和规模在日趋扩大，出租房屋正呈多样化发展趋势：有房地产开发经营企业的商品房，有私有房屋，还有国有大中型企业以及部分事业单位的自用闲置的房屋。为了进一步开放住房租赁市场，让业主有可靠的利益，同时结合房地产二、三级市场，鼓励投资出租和自住相结合，或采取以租待售的方式来加速房地产市场的成熟，建设部拟订了《城市房地产管理办法》。

　　-房地产经纪管理办法规章正在抓紧制订

　　随着世贸组织的加入，国外一些大中型、经验比较先进的房地产中介机构的进入，对我国的房地产中介机构等各方面都会造成一定的冲击。如何建立我国房地产经纪人员职业资格制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，制定一套使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展轨道的一套完善的房地产经纪管理办法是必要的。

　　-房地产金融政策需要完善

　　目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款和投资机构、担保或保证机构完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理还没有一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。同时，房地产金融管理机构要制订相应的政策，要调整房地产贷款结构，完善住房消费信贷机制，形成适应不同年龄、不同收入群体需要的贷款系列品种；要发展房地产保险，尤其是房屋财产保险、房地产责任保险、住房抵押保险和房产质量等方面的保险；要借鉴国外经验，建立房地产政策性金融机构，尽快开放房地产金融二级市场。

　　2002年北京市房地产有望出台的政策

　　-北京市立法工作仍需完善

　　目前，北京房地产方面的法规面临问题很多，一些法律、法规等政策也已不能适应形势的发展，为了能够更好地与世界接轨，并且针对目前政策中存在的一些问题，北京市将根据城市的政治、经济、文化等综合情况，兼顾到城市未来发展的预期，淘汰一批不符合市场发展要求的法规，留下一批经过实践检验的法规，会同相关部门制定适合北京完整的、具有前瞻性的地方性法规，以规范现在的市场并促进市场的发展。

　　-北京市住房三级市场明年将会开放

　　北京市住房三级市场迟迟没有放开，有其特定的原因，目前，就北京市公房使用权交易也只是在北京市最近出台的《关于解决标准租出租私房问题的通知》中和《北京市城市房屋拆迁管理办法》中，提到了一点关于公房使用权可以买卖。

　　据了解，北京市国土房管局正在着手研究住房三级市场的开放等问题，由于住房三级市场迟迟没有放开，对规范房地产市场没有起到一定的积极作用，所以，为了带动住房二级市场良性发展，促进房地产市场的健康发展，同时加强住房租赁市场的发展，北京市将于明年出台关于房地产市场公房使用权交易的方式以及交易税费和交易行为等规范文件。

　　-北京市商品房预售条件需要改进

　　北京市在预售内销和外销商品房时，仍沿用北京市1994年和1995年制定的《北京市外销商品房管理规定》和《北京市内销商品房管理暂行规定》，这两个文件主要是针对内、外销房上市资格的一种管理办法，只是从开发商在办理上市时需要提交的材料，以及如何办理等方面做了具体规定，而没有更全面的对商品房作出更多的规定，所以该文件不但在管理范围上存在一定的局限性，而且在执行的力度上也有一定的局限性。针对这种情况，对于商品房预售条件、预售范围以及预售管理等情况应进一步作修改和完善。

　　-北京市内外销房有望并轨

　　随着世贸组织的加入，北京市拟订将内外销商办楼并轨，内外销商品住房并轨，这将对吸引外资购买优质商办楼用作投资起到重要作用。随着中国正式加入WTO等一系列利好消息，外商对北京商办楼等方面的需求量将持续增长，政府对此也将酌情考虑增加一定的供应量。

　　-北京市房地产税费仍需调整

　　在房地产交易转让过程中，北京市房地产税费征收比例以及收费的名目要比其他一些大城市要高，由于其费率较高，致使购房者在购买房屋后，办理房产证时仍需交纳一笔不小数目的费用。

　　另外关于已购公有住房和经济适用住房上市时收益分成以及交纳的税费也存在一定的局限性，比如二手公房上市以4000元为线进行收益分成，这样不但给公房再上市造成了一定的阻碍，而且造成了私下交易现象的存在。所以，针对这些情况，北京市应在税费等方面做出适当调整，从而有效减轻购房者的负担。

　　-入住应有许可证

　　在北京，商品房入住时，目前还没有相关的入住“许可证”制度。但据了解，在香港办理入住需要有政府的“入伙纸”，在上海，开发商办理入住必须有许可证。所以，针对这种现象，北京市目前也正在起草《北京市入住管理办法》，从入住表面上看是业主权益的保障，实际上是一个系统工程，涉及到前期开发的所有问题。另外，对于审批制是否是个最佳的管理模式以及水、电、暖、房屋质量是否合格，政府是否应该管，目前仍在探讨中。

　　-北京市物业管理实施意见出台

　　北京市物业管理市场尚未形成，目前仍然存在着一些原房管所转制的企业管理，市场还处在物业管理发展的初级阶段；一些物业管理企业忽视业主的权益，处理问题和矛盾简单生硬，服务质量和服务态度很难使业主满意；另外，由于现行物业从业人员整体素质还较低，大部分是初高中文化程度；同时市场中仍存在一些房屋产权关系不明晰，一个住宅哪些部位、设施、设备属业主共有，哪些维修养护费应由业主共同承担，还没有明确的界定；法律责任不清，在物业管理区域内发生偷盗等刑事案件，丢车、杀人事件，物业管理企业要承担什么样的法律责任，目前司法机关在调解和判决时缺乏法律依据。所以，针对这种情况，北京市将在制定物业管理指导意见中，有望能对这些存在的问题如何解决进行明确规定。

　　-北京市居住小区物业管理收费仍需调整

　　自1997年北京市小区物业管理收费暂行办法实施以来，其中有许多的条文及收费项目与市场发展不相适应，比如对于物业管理公共部位的大中修费以及管理等早已该取消，以及产权人和业主之间的收费的项目等都应有所改变，为此，由市国土资源和房屋管理局以及市物价局就此文件进行了修改，估计能于近期出台。

　　-近期出台北京市住房公共维修基金使用及管理

　　自1999年1月1日起，购房者在签订房屋买卖契约时，都应按照总房价的2%交纳住宅公共维修基金。而对住房公共维修基金如何使用和管理等配套文件北京市国土房管局也在制定当中，估计能于近期出台。在这次新出台的文件将对公共维修基金具体如何使用、如何管理做了详细规定，从而有效保障购房者的权益。

　　-北京市规范处理违法用地管理

　　近年来，北京市违法占用耕地等进行房地产开发的项目有升温之势，对此，北京市将会出台关于违法占地等圈地建房情况的相关政策，以期望能够制止并且有效利用好土地。

　　-土地如何储备及管理

　　北京市房价居高不下，其主要原因之一是地价高，北京市地价为何如此之高，其主要是由于一些企业通过各种方式获取土地后，然后再通过私下炒卖等再转让给其他开发商，获取一定的利润，开发商在购买了该块地后，相应增加了成本，从而造成了房价的升高。所以，为了制止这种现象的发生，杜绝私下炒卖土地现象的发生，北京市专门成立了土地储备管理中心，该中心通过回收闲置土地等再进行重新开发，然后再通过招投标方式转让给开发商，这样不但减少了成本的发生，而且对房价也起到了一定的抑制作用。在这具体操作过程中，北京市将出台相关的法律法规等对其进行管理和引导。

　　-文/韩雪

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